Как происходит сделка купли продажи земельного участка

Как оформить куплю-продажу земельного участка?

Вернуться к списку статей

12 Ноября 2019 г.

При покупке земельного участка необходимо учитывать особенности оформления сделки, чтобы она считалась законной. Участники – физические или юридические лица, предмет – конкретный участок земли. Стоит обратить внимание на подготовку необходимых документов, наличия обременений, правильность оформления договора и порядок подачи заявления в Росреестр.

Как правильно купить земельный участок – процесс купли-продажи земли

Процесс покупки начинается с изучения рынка земли. После того, как вы найдете участок, покупатель и продавец должны обсудить условия сделки. В договоре должно быть подробное описание надела:

• площадь;
• адрес и месторасположение;
• кадастровый номер;
• вид разрешенного использования;
• основания для владения землей и подтверждающие документы.

Допустимо включить в договор другие пункты, которые необходимы по мнению сторон и не противоречат российскому законодательству.

Требования к земле и продавцу:

• надел должен быть в собственности у продавца, что подтверждается выпиской из ЕГРН;
• земля не должна находиться в общем пользовании, быть памятником природы и относиться к другой категории, где она не может продаваться;
• земля не должна находиться под арестом или находиться под залогом;
• продавец должен быть дееспособным.

Оформление договора купли-продажи

Соглашение оформляется в форме стандартного письменного соглашения. Можно самостоятельно заполнить типовой акт, но лучше доверить это важное дело юристу, который подготовит документацию с учетом обязательных условий.

Обязательные данные:

• место и дата заключения сделки;
• паспортные данные, адреса, телефоны;
• права и обязанности сторон;
• технические данные участка: кадастровый номер, схема расположения, площадь, назначение;
• стоимость покупки и порядок расчетов;
• порядок передачи участка от продавца покупателю.

Требования к форме договора купли-продажи земли

Простая письменная форма

Согласно статье 550 ГК РФ эта форма подходит для большинства случаев. Продавец и покупатель заверяют договор подписями, затем передают его на государственную регистрацию.

Нотариальная форма

По законодательству РФ нотариальная форма обязательна:

• для сделок по отчуждению участка, который принадлежит несовершеннолетнему или ограниченно дееспособному гражданину;
• при отчуждении долей в праве общей долевой собственности.

Пошаговое руководство по оформлению договора купли-продажи земли

1. Обсуждение существенных условий:
   • предмет сделки;
   • стоимость и порядок расчетов — единоразово или по частям, через банковскую ячейку или переводом средств;
   • распределение расходов на оплату юриста, госпошлины;
   • необходимость внесения задатка;
   • порядок передачи участка;
   • форма заключения договора;
   • заключение предварительного соглашения.

2. Сбор документов:
   • заявление;
   • правоустанавливающие документы;
   • документы, устанавливающие личность для физлиц;
   • свидетельство о регистрации, учредительные документы для юрлиц;
   • реквизиты организации;
   • кадастровый паспорт;
   • акт приема-передачи;
   • квитанция об оплате пошлины.

3. Составление и подписание соглашения сторонами. Правильно оформить покупку земли поможет грамотный юрист.
4. Подача заявления в Росреестр на госрегистрацию купли-продажи.
5. Внесение сведений в ЕГРП и получение документов сторонами сделки.

Сколько стоит оформить покупку земельного участка

Цена государственной пошлины:

• для физических лиц – 2 000 ₽;
• для юридических лиц – 22 000 ₽.

Стоимость регистрации огородных, садовых земель, ЛПХ, ИЖС или под строительство гаража – 350 ₽.

Составление договора у юриста обойдется примерно в 5 000 ₽.

Регистрация прав собственности стоит 10 000–15 000 ₽.

Другие статьи

Подписаться на новости
Никакого спама, только самое важное и интересное

г. Тюмень, р-н Метелёво, ул. Солнечная, д.4
Продвижение сайта
Связаться с нами:
© 2017 — 2024 Девелоперская компания “Ярд”, не является публичной офертой.
Создание сайта: cloudmarketing.info
Ваша заявка успешно отправлена! Наши специалисты свяжутся с Вами в ближайшее время!
Политика обработки персональных данных

Предоставляя свои персональные данные Пользователь даёт согласие на обработку, хранение и использование своих персональных данных на основании ФЗ № 152-ФЗ «О персональных данных» от 27.07.2006 г. в следующих целях:

Осуществление клиентской поддержки
Получения Пользователем информации о маркетинговых событиях
Проведения аудита и прочих внутренних исследований с целью повышения качества предоставляемых услуг.
Под персональными данными подразумевается любая информация личного характера, позволяющая установить личность Пользователя/Покупателя такая как:

— Фамилия, Имя, Отчество
— Дата рождения
— Контактный телефон
— Адрес электронной почты
— Почтовый адрес

Персональные данные Пользователей хранятся исключительно на электронных носителях и обрабатываются с использованием автоматизированных систем, за исключением случаев, когда неавтоматизированная обработка персональных данных необходима в связи с исполнением требований законодательства.

Компания обязуется не передавать полученные персональные данные третьим лицам, за исключением следующих случаев:

1. По запросам уполномоченных органов государственной власти РФ только по основаниям и в порядке, установленным законодательством РФ

2. Стратегическим партнерам, которые работают с Компанией для предоставления продуктов и услуг, или тем из них, которые помогают Компании реализовывать продукты и услуги потребителям. Мы предоставляем третьим лицам минимальный объем персональных данных, необходимый только для оказания требуемой услуги или проведения необходимой транзакции.

Компания оставляет за собой право вносить изменения в одностороннем порядке в настоящие правила, при условии, что изменения не противоречат действующему законодательству РФ. Изменения условий настоящих правил вступают в силу после их публикации на Сайте.

Как правильно провести куплю-продажу земельного участка

Что бы вы ни покупали или продавали, дачный участок за 100 тысяч рублей или особняк за несколько миллионов – подход к проведению сделки будет примерно одинаков.

Продавец рекламирует свой объект недвижимости. Ищет покупателя. И, наконец, покупатель найден. С ним договорились о цене и ударили по рукам.
С этого момента и начинается сделка.

Саму сделку можно разбить на 5 условных этапов.

Бронирование участка

Задаток, аванс, предоплата, предварительный договор, – как бы ни назывался этот этап, смысл его в следующем – покупатель хочет забронировать за собой участок, а продавец хочет забронировать покупателя.

Покупатель застолбил за собой объект. Теперь у него есть время, чтобы пойти в банк и, например, одобрить ипотеку или проверить документы.

А продавцу дается время, чтобы освободить объект недвижимости. И, возможно, дособрать те документы, которые потребует от него покупатель – в случае, если продавец и покупатель действуют без риэлтора.

Читайте статью: Аванс, задаток или обеспечительный платеж. Что выбрать?
Что касается нашей компании, то все документы на наши участки имеются в наличии, и мы готовы предоставить их нашим покупателям. А свежая выписка из ЕГРН берется в течение одного-двух дней в электронном виде. Услуга бронирования земельного участка у нас стоит 30 000 рублей.

Проверка документов на недвижимость

Покупатель нанимает риэлтора или юриста, который проверяет право собственности продавца.

Проверяется также возможность возникновения прав третьих лиц на этот
участок. Что это означает? Ну, например, выделила администрация участок когда-то, а он оказался на землях лесного фонда. И теперь лесхоз через суд добивается того, чтобы оспорить эту предыдущую сделку. Такое, кстати, бывает довольно часто.

Или проходят какие-то коммуникации по участку, и правообладатель этих
коммуникаций хочет наложить обременение на этот участок.

Или какой-то из предыдущих собственников участка покупал его в браке, а продал без согласия супруги(а). И этот супруг или супруга теперь имеют возможность через суд добиться того, чтобы признать эту сделку недействительной.

Все это проверяет покупатель.

Сейчас для государственной регистрации сделки никаких документов не нужно – есть продавец и покупатель с паспортами (или их доверенные лица) и подписанный договор купли-продажи.

Максимум, что они должны предоставить дополнительно – это брачный договор или согласие супруга на совершение сделки.

Все документы, которые должны быть у продавца, нужны, в основном, чтобы покупатель имел возможность проверить, не возникнут ли эти права третьих лиц.

В идеале, если земельный участок продается вместе с домом, на них нужно заказать выписки из ЕГРН, в которых будут указаны все предыдущие собственники.

Заказать выписку из ЕГРН можно в бумажном варианте через МФЦ или в электронном виде на госуслугах.

И главный совет, который можно дать продавцу – соберите все документы заранее.

Посмотрите, что написано в выписке. Очень часто оказывается, что в ней содержатся сведения о каких-то старых арестах или обременениях, которых на самом деле нет. В этом случае вы можете подать через МФЦ заявление об исправлении технической ошибки. Эту техническую ошибку обязаны исправить за три дня.

Государственная регистрация перехода прав

До последнего времени подача на государственную регистрацию проходила только через МФЦ.

Из МФЦ эти документы курьером перевозились в отдел Росреестра, где сама государственная регистрация и происходит.

Потом эти документы в течение 10 дней лежат на столе у регистратора. С ними ничего не происходит. В последний день регистрации государственный регистратор смотрит документы и, если все правильно, вносит сведения о новом собственнике недвижимости в единый государственный реестр.

За время пандемии большую популярность набрала электронная регистрация. Так документы подаются непосредственно в тот отдел реестра, который занимается регистрацией.

Без МФЦ и курьеров документы отправляются в электронном виде. Но здесь и продавцу и покупателю необходима электронно-цифровая подпись, которую не все могут просто так получить.

Можно воспользоваться сервисом Домклик от Сбера.

Сбербанк предлагает очень удобную услугу. Вы приходите с договором купли-продажи, банк подписывает его и выпускает продавцу и

покупателю электронную цифровую подпись, подает документы на регистрацию. А деньги покупатель передает тоже через специальный счет Сбербанка.

Сбербанк его блокирует и передает эти деньги после того как государственная регистрация перехода права осуществлена.

Одновременно с этим на электронную почту и продавцу и покупателю приходит пакет зарегистрированных документов.

Передача денег

С момента, когда вы подали документы на государственную регистрацию и до получения зарегистрированных документов, проходит, как минимум, недели две.

Все это время недвижимость уже как бы не продавца, но еще и не покупателя. Чтобы обезопасить продавца и покупателя, наличные деньги, последние лет двадцать, в основном, передавались через банковскую ячейку. Перед сделкой продавец с покупателем приходили в банк, арендовали ячейку, клали туда деньги. Для доступа к этой ячейке заключали специальный договор с банком.

Все чаще и чаще для передачи денег используют аккредитив. Это аналог ячейки, только в виде расчетного счета. Деньги хранятся на расчетном счете, и банк гарантирует перечисление денег продавцу после того как он предъявит выписку из ЕГРН, в которой покупатель будет указан в качестве нового собственника.

Подписание сторонами акта приемки-передачи

Но если это не просто участок, с которым вряд ли что-то случится за время госрегистрации сделки, а еще и дом?

Тогда акт подписывается уже после того, как деньги получены и сделка зарегистрирована.

Мы в «Земельном экспрессе» продаем участки. И поэтому акт приемки-передачи подписываем при подписании основного договора купли-продажи.

Как правильно составить договор купли-продажи земельного участка

Продавать и покупать можно только те участки, которые поставлены на государственный кадастровый учет. То есть информация о них должна быть в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН). Если такой информации в реестре нет, то участок необходимо размежевать и поставить на кадастровый учет.

Межевание — это определение границ участка на местности. Они указываются на межевом плане, а Росреестр потом вносит их в свои базы данных.

Главные шаги при заключении ДКП земельного участка

1. Поставить земельный участок на кадастровый учет, если тот еще не учтен в реестре.
2. Составить договор купли-продажи, где обязательно указать данные участников сделки, кадастровый номер участка и его цену.
3. Заплатить госпошлину за регистрацию перехода права собственности.
4. Подать заявление на регистрацию перехода права собственности в Росреестр, приложив к нему договор купли-продажи.

Как правильно составить типовой ДКП земельного участка в 2024 году

Договор купли-продажи земельного участка обязательно должен быть составлен в письменном виде и содержать четко определенные условия, такие как предмет договора, его стоимость, а также порядок оплаты и передачи земельного участка, объясняет партнер юридической компании NOVATOR Legal Group, адвокат Александр Катков.

«Несоблюдение простой письменной формы договора или, например, отсутствие данных об участке могут привести к тому, что сделка будет недействительной», — предупреждает специалист юридической фирмы «Генезис» Надежда Полищук.

Эксперты также разъясняют, что при продаже объекта недвижимости покупателю одновременно передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования (ст. 552 Гражданского кодекса).

«Важно помнить, что сделка совершается в отношении всех объектов (участок и объекты капитального строительства). Технически это фиксируется в одном договоре с обозначением всех объектов, которые могут быть расположены на участке, и их цены», — добавляет старший юрист Tomashevskaya & Partners Юлия Кравченко.

Структура договора купли-продажи земельного участка стандартна и повторяет все ДКП (Фото: Shutterstock)

Что обязательно должно быть в договоре купли-продажи земельного участка

В бумаге, которую подписывают продавец и покупатель, должны быть следующие пункты:

• предмет договора (кадастровый номер, площадь земельного участка, вид разрешенного использования, адрес);
• права и обязанности сторон;
• цена и порядок расчетов;
• ответственность сторон;
• порядок разрешения споров;
• срок, который устанавливается для передачи участка;
• согласие второго супруга на продажу участка, если тот находится в общей совместной собственности;
• наличие или отсутствие обременений и ограничений;
• объекты недвижимости, расположенные на участке (если они есть);
• реквизиты и подписи обеих сторон.

Когда ДКП земельного участка заверяет нотариус:

• продавец и покупатель сами этого захотели. Нотариус проверит дееспособность как продавца, так и покупателя, удостоверится в праве продавца на совершение сделки и проверит, нет ли ограничений в отношении участка;
• земельный участок принадлежит ребенку или ограниченно или полностью недееспособному лицу;
• продается доля в праве собственности на земельный участок.

Образец договора купли-продажи земельного участка (скачать)

Передаточный акт к договору купли-продажи земельного участка

Передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче, говорит Надежда Полищук. По словам эксперта, передаточный акт — это письменное доказательство передачи и принятия недвижимости или же, наоборот, неисполнения одной из сторон своих обязанностей.

Надо помнить, что уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче недвижимости на условиях, предусмотренных договором, считается отказом от исполнения договора. А это может стать поводом для обращения в суд о принудительном расторжении или, наоборот, об исполнении основного договора, добавляет Полищук.

Регистрация права собственности на земельный участок

Переход права собственности на земельный участок подлежит регистрации в Росреестре. Для этого необходимо сдать пакет документов в соответствующее отделение МФЦ, говорит Александр Катков. Если сделка проходит через нотариуса, то он может самостоятельно отправить документы для регистрации перехода права собственности в Росреестр путем электронной подачи документов.

Для регистрации перехода права собственности надо предоставить следующие документы:

• квитанцию об оплате госпошлины;
• оригиналы паспортов сторон;
• СНИЛС;
• оригинал договора купли-продажи по числу сторон в сделке и один экземпляр для Росреестра;
• акт приема-передачи (если передача недвижимости произошла сразу).

Способы подачи заявки:

• лично;
• через законного представителя (по доверенности);
• через нотариуса, если он удостоверял сделку;
• через МФЦ.

Государственная регистрация права собственности на земельный участок через Росреестр проводится в течение семи, а при подаче через МФЦ — в течение девяти рабочих дней со дня приема заявления и документов, необходимых для данной процедуры, предупреждает Александр Катков.

Во сколько обойдется

Госпошлина составляет 350 руб. за земельный участок, а если на нем есть дом, то 350 руб. за участок и 2 тыс. руб. за дом.

Государственная регистрация права собственности на земельный участок через Росреестр проводится в течение семи, а через МФЦ — в течение девяти рабочих дней со дня приема заявления и документов (Фото: Shutterstock)

Какие могут быть обременения

Александр Марин, юрист компании «КСК Групп»:

— Земельный участок может иметь обременения в виде запрета на регистрационные действия или быть предметом залога перед кредитными учреждениями. В первом случае сделка не пройдет госрегистрацию, во втором случае право собственности может перейти новому владельцу с обременением по чужому обязательству. На такой участок в будущем возможно обращение взыскания по обязательству прежнего собственника.

Иногда земельный участок обременен сервитутом (право ограниченного использования земельным участком, принадлежащем другому лицу). Например, через приобретаемый участок может быть предоставлен доступ к другим земельным участкам, закрыть доступ (например, установив забор по периметру) новый собственник не имеет права.

Когда ДКП земельного участка может быть признан недействительным

Договор купли-продажи может быть признан недействительным в двух случаях.

1. Ничтожный договор. Это соглашение, которое заключено с нарушением закона, например при продаже земельного участка по поддельным документам. Такой договор считается недействительным с момента заключения.
2. Оспоримый договор. Такой договор будет действовать, если никто не обратится в суд с требованием признать его недействительным.

Как оформить договор купли-продажи земельного участка по доверенности

Каких-либо запретов или ограничений на заключение договора купли-продажи земельного участка через представителя нет. Если договор заключается от физического лица, то доверенность, которая выдается от его имени, должна содержать в себе правомочия по заключению договора от имени доверителя с правом подписи.

По словам Александра Каткова, доверенность от физического лица должна быть обязательно удостоверена нотариусом. При этом в доверенности необходимо специально оговорить право отчуждения конкретного земельного участка с указанием кадастрового номера, адреса участка, его стоимости или ценового диапазона, за который может быть продан участок.

«Важно проверить полномочия доверенного лица, в том числе на получение денежных средств, а также действительность и законность оформления доверенности, в том числе не отменена ли она. Сделать это можно на специальном электронном сервисе проверки доверенностей», — объясняет руководитель практики по сопровождению сделок FTL Advisers Юлия Батталова.

Как расторгнуть договор купли-продажи земельного участка

Договор купли-продажи земельного участка может быть расторгнут по соглашению сторон, а при отсутствии такого соглашения — на основании решения суда.

Расскажем, какие существуют причины для расторжения ДКП земельного участка.

Нарушение договора продавцом:

• продавец необоснованно отказывается передать объект недвижимости покупателю;
• продавец передал участок с недостатками, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно либо проявляются вновь после их устранения.

Нарушение договора покупателем:

• покупатель не оплатил покупку земельного участка;
• покупатель долгое время не оплачивает большую часть стоимости земельного участка.

Читайте также:

• Как оформить договор дарения земельного участка
• ИЖС: что важно знать перед покупкой дачи
• Как оформить в собственность излишки земли на своем участке

Будьте в курсе важных новостей — следите за телеграм-каналом «РБК-Недвижимость»

Купля-продажа земельного участка

Планируя покупку земельного участка, стоит не только обратить внимание на местоположение, инфраструктуру, но и учесть ряд юридических аспектов. Так, большое значение имеют категория земель и вид разрешенного пользования. К примеру, если вы планируете купить участок, чтобы построить на нем жилой дом, то в выписке из ЕГРН должно быть указано: «земли населенных пунктов», «для индивидуального жилищного строительства». При этом на одном участке может быть построен один жилой дом (допускаются другие строения: баня, гараж и др.).

Большую опасность таят сделки с участками, которые не размежеваны. Нотариусы предупреждают о потенциальных конфликтах с владельцами смежных участков, которые могут привести покупателей в суд. Еще один риск — приобретение земельного участка, на котором есть строение, не принадлежащее собственнику земли. Собственник этого строения имеет преимущественное право покупки земли, впоследствии сделка может стать предметом судебного разбирательства. Покупателю важно убедиться, что земля принадлежит продавцу на праве собственности, только тогда он может распоряжаться недвижимостью.

По общему правилу договор купли-продажи недвижимости, в том числе земельного участка, заключается в письменном виде. Законом предусмотрена обязательная нотариальная форма сделки в некоторых случаях:

· сделка заключается в отношении имущества, собственниками которого являются несовершеннолетние, ограниченные в дееспособности или недееспособные граждане;

· сделка совершается в отношении доли земельного участка (за исключением случаев, когда все участники долевой собственности продают участок по одной сделке).

Стороны вправе выбрать нотариальную форму сделки в любых других случаях для обеспечения надежной правовой защиты собственных интересов.

Договор купли-продажи земельного участка должен содержать ряд условий, которые в силу закона являются обязательными:

· предмет договора, то есть описание объекта продажи;

· цену земельного участка, определенную сторонами сделки;

· обременения, если они есть (например, сервитут).

Рекомендуется прописать в договоре и другие аспекты сделки: как стороны будут проводить расчеты по сделке, в какие сроки будет передан участок покупателю, как будут разрешаться споры относительно сделки в случае возникновения конфликта и т.д.

После заключения договора и удостоверения его нотариусом, если сделка осуществляется в нотариальной форме, необходимо зарегистрировать переход права собственности на земельный участок к покупателю. В случае с простой письменной формой сделки этим занимаются сами участники договора, готовят документы и обращаются в МФЦ. Если же сделка удостоверяется у нотариуса, то нотариус сам направит документы на регистрацию напрямую в Росреестр в день совершения нотариального действия (если иные сроки не установят участники сделки) и передаст готовые документы после завершения процедуры регистрации. Срок регистрации прав по нотариально удостоверенной сделке составляет 1 день при подаче электронных документов, если документы поданы в бумажном виде — до 3 дней.