Что такое красная линия на земельном участке

Красная линия участка: где нельзя строить дом и почему

Отступы от границ участка при строительстве важно соблюдать, чтобы не было проблем с регистрацией дома в Росреестре. Но мало знать необходимое расстояние от дома до забора – нужно знать, где на участке проходят красные линии. Они разграничивают частную собственность и территории общего пользования.

Что такое красные линии

У вас есть участок. Это ваша частная собственность. За границей участка – земля, которой пользуются все. Например, дорога.

Вот между дорогой и вашим участком будет нарисована красная линия. Иногда она идет по вашему участку. Иногда – по дороге. Но в нормальной жизни нормальных людей она должна идти между вашим участком и дорогой.

Какие отступы нужно соблюдать от красных линий

От красной линии в 95 % случаев на территории нашей страны отступ будет минимум 5 метров. Обычно этого достаточно для выгребной ямы или септика.

В каждом населенном пункте есть свои правила землепользования и застройки, так называемые ПЗЗ.

Найти их можно на сайте местной администрации – почитать или скачать, они достаточно длинные.

Или найдите номер телефона отдела архитектуры в вашей местной администрации. Позвоните туда. Скорее всего люди там не поленятся и скажут вам, какой отступ именно у вас от красной линии. Правда, более важен вопрос не о том, какой отступ, а о том – где она у вас проходит.

Как понять, где проходит красная линия на участке

И здесь у нас два очень непохожих друг на друга варианта.

Первый – эти красные линии не утверждены местным муниципалитетом.
То есть все, кто живет и работает в вашем райончике и в администрации, знают, что какие-то красные линии есть. Но никто их никуда не наносил и о них не думал. Таким образом повелось, что любое место, где ваша зе

мля переходит в земли общего пользования, считается красной линией.

Если у вас участок угловой, то красная линия там с двух сторон, потому что дорога с обеих сторон. Если у вас участок угловой, и еще с другой стороны проулок, – то у вас красная линия с трех сторон, потому что у вас три границы с территорией общего пользования. И об этом необходимо помнить в начале строительства.

Второй – это если красные линии в вашем поселении утверждены. Что это значит?

Администрация раскатала карту по столу и решила, что здесь у нас, посередине улицы, пойдет одна красная линия от одной дороги, а здесь другая. Может оказаться, таким образом, что у вас вроде как участок в вашей собственности, а половина его находится под будущей запланированной через 50 лет дорогой. И вы можете строиться только на другой половине участка. А по факту, если от красной линии отступить 5 метров, то ваш дом там, возможно, и не поместится.

Если у вас участок находится в городе, то там красные линии, скорее всего, утверждены. Потому что городские власти всегда думают о том, как они будут развивать город, что они будут делать через пять или десять лет.

Красная линия может идти прямо по частному сектору. Но административный регламент это не сильно интересует. Его интересует будущая широкая дорога.
Соответственно, вот эти люди, чьи участки попали в зону будущего строительства дороги, уже строить ничего не могут.

Документ, из которого можно узнать, где проходит красная линия, называется «Градостроительный план земельного участка», сокращенно ГПЗУ.

Этот документ показывает, сколько вам нужно отступить с одной стороны, сколько с другой, какая зона застройки, где можно строить, а где нельзя.
Там же вы увидите красные линии, связанные не только с дорогой, но и с линиями электропередач и др.

Он бесплатный абсолютно везде и делается месяц.

Соответственно, вы его заказали и узнали есть красные линии или нет.
Увидеть красные линии можно и на публичной кадастровой карте.
Выглядит это так:

Еще красные линии можно увидеть на топографической съемке. Ее можно заказать у кадастрового инженера, но это платный документ.

Как изменить красную линию

Неважно, строит вам дом строительная компания, или вы сами делаете это в первый раз, от ошибок не застрахован никто.

Все может поменяться в любой момент, поэтому всегда лучше перестраховаться и заказать ГПЗУ. Да, придется месяц подождать, но ведь деньги вкладываются большие. Будете спать спокойней.

Например, вы узнали, что красная линия проходит по участку, и вам это очень сильно не нравится. И вы решили ее куда-нибудь сдвинуть. Для этого вам нужно сделать две процедуры – проект планировки территории (ППТ) и проект межевания территории (ПМТ).

Это все достаточно дорого, сложно и долго. Поэтому, если вы хотите поменять расположение красной зоны на вашем участке, то вот вам один совет – не стоит этим заниматься. Живите с тем как у вас есть.

Что делать, чтобы не попасть под красную линию, не страдать и не судиться

Ответ очень простой – не покупайте землю в городе. Люди, которые мечтают жить в своем доме в городе, на самом деле просто мечтают о развитой инфраструктуре.

Они хотят, чтобы магазины, садики и поликлиника были рядом.

Если вы хотите построить себе дом, жить в нормальной экологии, то лучше выбрать место за городом с максимально близкими коммуникациями и инфраструктурой. Ведь основная идея, с которой люди переезжают в частный дом, какая? – чтобы была природа и не было соседей.

Обратите внимание на поселки Домодедовского района. В компании «Земельный экспресс» можно приобрести участок в поселках со школой, садиком и магазинами поблизости. Ознакомьтесь с отзывами тех, кто уже приобрел у нас земельный участок.

На участок заходят красные линии: как паниковать правильно

Красными линиями обозначают общую территорию вроде скверов, улиц и дорог. Если ваш участок «промаркировали», госорганы вправе его зарезервировать или изъять. А могут отказать в приватизации или не выдать разрешение на строительство

Что такое красные линии и для чего они нужны?

Красные линии обозначают границы территорий общего пользования (площадей, улиц, бульваров, набережных, скверов и т.д.), которыми беспрепятственно можно пользоваться (п. 11 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ (далее – ГрК РФ)).

Красные линии утверждаются в документации по планировке территории – проекте планировки территории и проекте межевания территории (ст. 41–43 ГрК РФ).

В проекте планировки территории красные линии могут обозначать не только существующую, но и планируемую территорию общего пользования (изменяемую или вновь образуемую). Например, устанавливая красные линии, орган власти может публично заявить как о существовании парка на отграниченной территории, так и о том, что в этих границах в будущем проложат дорогу.

Что означают для собственника красные линии на участке?

Прохождение красной линии по участку еще не означает, что «отгороженная» территория обязательно является или станет территорией общего пользования. И нет такого основания для отказа в приватизации или выдаче разрешения на строительство, как пересечение участка красными линиями. Закон о приватизации говорит лишь о том, что земли общего пользования не подлежат отчуждению 1 . Земельный кодекс РФ, указывая на запрет приватизации, оперирует только понятиями «территории общего пользования», «земельные участки общего пользования» и перечисляет их виды.

Тем самым прямо законодатель на красные линии не ссылается. Несмотря на это, государственные и муниципальные органы зачастую толкуют наличие красных линий как безусловное основание для отказа в приватизации и перераспределении земельных участков.

Есть и другие риски. Госорган вправе зарезервировать или изъять земельный участок под цели, ради которых красные линии предусмотрели. Участок может быть зарезервирован не более чем на 3 года или изъят не позднее 6 лет с даты утверждения документации по планировке территории. В то же время красные линии устанавливают без срока действия, что выливается в фактически бессрочное ограничение прав собственников.

Резервирование – это ограничение прав собственников земельных участков для последующего изъятия, которое может выражаться в запрете возведения зданий и проведения некоторых видов работ.

Кроме того, красные линии представляют собой градостроительное ограничение, а потому могут стать причиной отказа в выдаче разрешительной документации на строительство.

Почему красные линии проходят там, где не должны?

Причины могут быть разные. Например, утверждением красных линий орган власти уведомляет о планах построить объект инфраструктуры и, как следствие, изъять для этих нужд земельный участок. Либо на дату утверждения документации сведения об участке или здании отсутствовали в ЕГРН, либо границы этих объектов не были установлены. Такие обстоятельства не должны препятствовать соблюдению прав владельцев, но красные линии часто устанавливаются без учета реальной градостроительной ситуации. Это стало особенно распространено после того, как Росреестр перестал соотносить земельные участки и расположенные на них здания без выполнения работ по координированию границ объекта.

Также нельзя исключать ошибки, в том числе связанные с подготовкой документации на основании неактуальных сведений или халатностью проектировщика.

Более того, хотя по закону красные линии утверждаются исключительно документацией по планировке территории, сейчас немало таких линий установлены актами, которые приняты задолго до вступления в силу ГрК РФ и правовой статус которых весьма спорен.

Как стереть красные линии?

Проблему пересечения земельного участка красными линиями можно решить двумя способами.

Первый способ – внесение изменений в документацию по планировке территории, которой утверждены красные линии. Но проект изменений должен пройти все этапы бюрократической процедуры, которая не отличается от первоначального утверждения документации и включает в себя в том числе публичные слушания. Кроме того, инициаторы внесения изменений в документацию должны подготовить соответствующее обоснование и, что весьма вероятно, за свой же счет разработать проект.

Второй способ – отмена красных линий в суде (п. 17 ст. 45 ГрК РФ). Документация по планировке территории является нормативным правовым актом и подлежит оспариванию в порядке административного судопроизводства. Иск может быть обоснован нарушением прав собственника, несоответствием документации фактически сложившемуся землепользованию или ее противоречием актам большей юридической силы. Например, проект планировки территории может противоречить генеральному плану, не предусматривающему размещение дороги общего пользования.

При разбирательстве в суде необходимо обращать внимание не только на нарушение прав собственника земельного участка, но и на несоблюдение процедуры принятия и официального опубликования документации по планировке территории. Например, документация может быть не согласована с уполномоченными органами.

Подробнее о красных линиях написано в Юридическом справочнике застройщика.

Если у вас остались вопросы, вы можете задать их адвокатам, заполнив форму на нашем сайте. Ответ поступит на указанный вами адрес электронной почты.

1 Статья 28 Федерального закона от 21 декабря 2001 г. № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества».

Фото: фотобанк Freepik/@freepik

По участку проходит красная линия?

Ситуации, когда по участку проходит красная линия (согласование строительства или перенос линии), решаются с помощью специалистов нашей земельно-юридической компании. Если вовремя не заняться устранением этой проблемы, обязательно столкнетесь с определенными ограничениями в использовании надела. Любое капитальное строительство на определенном расстоянии от таких границ недопустимо, Вам просто не выдадут разрешение. Распоряжаться в полной мере такими территориями Вы тоже не сможете. Поэтому нужно предварительно заручиться поддержкой эксперта, и начать процедуру переноса линий.

Красная линия земельного участка — это разграничение территорий общего пользования, охранных зон линейных объектов, ЗОУИТ и зоны возможного строительства на земельном участке (ГрК РФ Статья 1 пп.11).

Что делать, когда по участку проходит красная линия?

Запросите в кадастровых органах градостроительный и ситуационный план. Эти документы подробно изучаются на предмет неточностей и ошибок. Если линии переносились уже после оформления надела в собственность, и на нем даже имеются объекты капитального строительства, нужно обращаться в местную администрацию. В заявлении потребуйте выдать обоснование переноса красных линий на территорию, находящуюся в Вашем владении. От ответа будет зависеть последовательность действий.

Когда по участку проходит красная линия, а решить проблему через муниципалитет не удалось, придется обращаться в суд. Однако до этого надо запросить постановление о нанесении на Вашу землю линий. Для этого составляется новое заявление в администрацию. С копией такого документа, а также результатами общения с властями, придется идти в судебные органы. Оспаривать надо указанное выше постановление, в той части, где речь идет об установлении красной линии на Вашем участке.

Как перенести красные линии за границы земельного участка?

Наличие красных линий на земельном участке накладывает на него определенные ограничения. Определить, проходят ли данные отметки по вашей земле, можно, ознакомившись с генпланом, проектом планировки и другой градостроительной документацией. Здесь же показаны предельные отступы от границ красных линий. Чтобы перенести их за пределы участка, придется вносить изменения в эти документы, либо получать разрешение на отклонение отступов.

Процедура переноса красных линий достаточно трудоемкая, она требует специальных знаний и опыта согласования подобных вопросов. Поэтому стоит доверить ее проведение профильным юристам. Начинается процесс переноса с проверки картографических материалов и правовых актов, которыми утверждались красные линии. Затем подается заявление в муниципалитет. Содержание ходатайства зависит от результатов проверки.

Чтобы повысить шансы на снятие ограничений, введенных из-за наличия красных линий, надо действовать последовательно.

1. Сначала нужно получить акт утверждения красных линий. Так вы сможете определить законность их установления.
2. Затем следует ознакомиться с градостроительной ситуацией. Если пропускная способность улиц позволяет перенос линий, данный факт поможет получить положительный ответ.
3. Необходимо уточнить в муниципалитете, как образовались линии, проходящие по вашей территории. Если имеет место ошибка в документах, шанс на удовлетворение просьбы о переносе повышается.
4. Подается обращение в орган, утвердивший местоположение красных линий. Как правило, это администрация населенного пункта. В заявлении указывают основания для переноса, координаты надела, право собственности на него и требование о переносе линий.
5. Если на данном этапе отказали, придется инициировать судебное разбирательство. По результатам суда подается повторное обращение в администрацию.

Получить положительный ответ вам поможет полный комплект документов на участок и заявителя, а также наличие доказательств, что можно перенести красные линии, либо что они неправомерно установлены.

Можно ли согласовать строительство дома на красной линии?

Разрешение на строительство дома не выдадут, если по участку проходит красная линия. А без такого разрешения строиться нельзя, иначе заставят заплатить штраф, и демонтировать объект за свой счет. Чтобы не пришлось тратить массу времени и денег на узаконивание дома, следует заранее согласовать стройку.

В данной ситуации у собственника участка есть два пути решения проблемы:

1. Перенести будущее строение подальше от места расположения красных линий (если найдется подходящая площадка на территории);
2. Либо подать заявление на отклонение от предельных параметров строительство (с таким разрешением можно строить там, где запланировали).

Как вариант можно рассмотреть перенос красных линий, но этот способ требует больших временных и финансовых затрат.

Чаще всего собственники обращаются именно за разрешением на отклонение от предельных параметров строительства. Такое отклонение одобрят, если будут соблюдены требования технических регламентов.

• Для этого надо обратиться с заявлением в специальную комиссию при администрации населенного пункта.
• Данное ведомство готовит проект решения о выдаче допусков в течение 15 дней.
• Проект проходит согласование в ходе публичных слушаний (требуются не всегда) и поступает главе муниципалитета на подпись.
• Помимо заключения, вынесенного на основании слушаний, главе направляют рекомендации о выдаче разрешения.
• Если причин для отказа нет, в течение 7 дней выносится решение, которое направляют заявителю.

Этот способ согласования строительства дома подходит большинству владельцев земельных участков с красными линиями. Но конкретный вариант получения допусков следует выбирать исходя из ситуации. И делать это лучше при поддержке земельного юриста.

Земельные юристы Геобюро определят возможность строительства в зоне красных линий, проведут согласования и оформят необходимые документы. Либо мы проконсультируем вас по данному вопросу и дадим ценные рекомендации.

Как оспорить расположение красной линии на участке в суде?

Если оспорить расположение красных линий в административном порядке не получилось, либо не было такой возможности, собственнику участка следует обратиться в суд. В исковом заявлении нужно потребовать отмены действия документов по территориальному планированию, которые установили данные линии. Но конкретные требования и порядок обжалования зависят от ситуации.

Чтобы разработать стратегию действий, необходимо получить ГПЗУ, ознакомиться с документаций, которой установлены красные линии.

1. Если таковые определены до вступления в силу Градостроительного кодекса РФ, придется оспаривать актуальность линий.
2. Если они затрагивают постройки, расположенные на участке, нужно делать уклон на учет существующей застройки при определении красных линий.

Ситуация из первого примера достаточно распространенная. Старые документы, которыми устанавливались красные линии до введения ГрК РФ, никто не отменял, а значит, они могут перейти в современные градостроительные бумаги.

• В этом случае надо оценить обязательность данных линий в соответствии с федеральным законом №191-ФЗ.
• Также желательно изучить ГрК РФ на предмет несоответствий с реальным положением дел.

Если красные линии влияют на режим использования участка, оспорить их можно. Либо происходит их отмена, если выявляется несоответствие действующим документам территориального планирования. Все эти нюансы следует обозначить в исковом заявлении. Основания для переноса красных линий или обжалования их расположения должны полностью соответствовать закону.

Помимо иска в суд надо представить правоустанавливающие бумаги на участок, результаты досудебных попыток решения спора и градостроительную документацию, где есть соответствующие отметки. Заявление подают в районное отделение суда, если обращается физическое лицо. По результатам его рассмотрения иск либо удовлетворяют, либо отказывают в удовлетворении. Во втором случае придется обжаловать решение в других инстанциях. Чтобы требования утвердили, обратитесь за помощью к нашим юристам.

Перенесем красную линию за границы вашего земельного участка

Обратитесь к нашим специалистам уже сегодня!

• Предварительный анализ Бесплатное изучение Ваших правоустанавливающих документов на недвижимость в нашем офисе. Оценка перспектив дела.
• Земельные специалисты Юристы по земельному праву с опытом от 8 лет. Действующие адвокаты. Кадастровые инженеры. Оценщики. Проектировщики.

• Решения сложных вопросов Защита интересов доверителя в судах всех инстанций, федеральных и муниципальных органах власти. Обжалование вступивших в силу решений!
• Представительство в регионах Специалисты нашей компании готовы обеспечить серьезную поддержку в любом регионе, даже в самой сложной ситуации!

• Юрист по земельным вопросам
• Оформление земельных участков в собственность
• Земельные споры
• Споры по границам земельных участков
• Исправление кадастровых ошибок

• Признание права собственности на земельный участок
• Аренда земли у государства
• ГПЗУ и разрешение на строительство

Отправьте заявку на бесплатную консультацию прямо сейчас, и мы в кратчайшие сроки поможем в решении земельных вопросов любой сложности!

Красные линии: какие риски с ними связаны и можно ли изменить их местоположение?

Далеко не каждый правообладатель земельного участка регулярно отслеживает изменения законодательства, касающиеся регулирования градостроительной деятельности, и обладает актуальной и всеобъемлющей информацией о градостроительной документации, применимой к его земельному участку. Как правило, прояснять данные вопросы правообладатель начинает лишь тогда, когда решается на строительство нового либо реконструкцию или капитальный ремонт ранее возведенного здания (сооружения). И вот тут, получив градостроительный план земельного участка (далее — ГПЗУ), правообладатель может столкнуться с неприятным сюрпризом в виде красных линий, проходящих по его земельному участку, а иногда и по принадлежащему ему зданию (сооружению). О том, что из себя представляют красные линии, устанавливаемые в градостроительной документации, какие основные правовые риски грозят правообладателям земельных участков, затронутых красными линиями, а также отдельные рекомендации по их корректировке (изменению) и выносу (отмене) — в материале юриста «Пепеляев Групп» Натальи Дондыш.

Telegram-канал

Актуальные новости и практика по ссылке: https://t.me/PG_RealEstat

Понятие красных линий

Красные линии представляют собой один из видов градостроительных ограничений и обозначают существующие, планируемые (изменяемые, вновь образуемые) границы территорий общего пользования и (или) границы территорий, занятых линейными объектами и (или) предназначенных для их размещения.

Основное предназначение красных линий заключается в том, что формирование земельных участков и их использование (включая застройку) должны осуществляться с учетом существующих и планируемых территорий общего пользования, а также с учётом расположения линейных объектов, которые имеются или которые планируется разместить в будущем.

Установление красных линий на земельном участке не означает, что такой участок (или его часть за красными линиями) автоматически становится территорией общего пользования — данный правовой статус земельный участок, по сути, получает в результате его изъятия для государственных или муниципальных нужд. Однако для правообладателя такого земельного участка установление красных линий влечёт ряд правовых последствий и ограничений, более подробно описанных ниже.

Общие принципы установления красных линий

Общие принципы и порядок установления красных линий предусмотрены Градостроительным кодексом РФ («ГрК РФ») и могут быть вкратце описаны следующим образом:

1. По общему правилу, красные линии должны быть установлены документацией по планировке территории (в ППТ и (или) проекте межевания территории). При этом такая документация (рассмотрим в качестве примера ППТ поселения) должна быть подготовлена и утверждена в соответствии со следующей процедурой:

• Принятие решения о подготовке ППТ уполномоченным органом местного самоуправления или заинтересованным лицом;
• Опубликование решения о подготовке ППТ в порядке, установленном для официального опубликования правовых актов, и на официальном сайте поселения в сети «Интернет»;
• Прием предложений физических и юридических лиц о порядке, сроках подготовки и содержании ППТ;
• Подготовка ППТ с учетом поступивших предложений физических и юридических лиц;
• Проверка и согласование подготовленного ППТ уполномоченными органами власти для последующего направления ППТ главе поселения (на утверждение) или для отклонения ППТ и направления его на доработку;
• Проведение публичных слушаний по ППТ с участием правообладателей земельных участков и объектов капитального строительства, расположенных на соответствующей территории, и иных лиц, законные интересы которых могут быть нарушены в связи с реализацией ППТ;
• Опубликование заключения о результатах публичных слушаний;
• Рассмотрение ППТ, протокола публичных слушаний по ППТ и заключения о результатах данных публичных слушаний главой поселения и принятие им решения об утверждении или отклонении ППТ;
• Официальное опубликование утверждённого ППТ. Со дня утверждения ППТ предусмотренные в нём красные линии считаются установленными.

2. Красные линии должны соответствовать градостроительной документации «более высокого уровня» (т.е. градостроительной документации территориального планирования и градостроительного зонирования, утверждённой для соответствующего поселения). Данное требование следует, в частности, из п. 10 ст. 45 ГрК РФ, согласно которому подготовка документации по планировке территории осуществляется на основании документов территориального планирования (генеральных планов поселений) и правил землепользования и застройки («ПЗЗ»).

Правовые риски правообладателя земельного участка

1. Изъятие земельного участка

Основным риском правообладателя, связанным с установлением красных линий на его земельном участке, является возможное изъятие такого участка или его части за границами красных линий для государственных или муниципальных нужд.

Согласно законодательству РФ, если строительство того или иного объекта федерального, регионального или местного значения утверждено в ППТ, допускается изъятие соответствующего земельного участка (его части) для осуществления такого строительства.

Законодательство РФ допускает принятие решения об изъятии земельных участков для государственных или муниципальных нужд в рассматриваемых случаях не позднее чем в течение трех лет со дня утверждения ППТ. Если в течение данного срока решение об изъятии земельных участков не принято, ППТ признается не действующим в части определения границ зон планируемого размещения соответствующих объектов федерального, регионального или местного значения.

2. Резервирование земельного участка

Еще одним правовым риском, связанным с установлением красных линий, является возможное резервирование земельного участка или его части за границами красных линий для государственных или муниципальных нужд. Резервирование земельного участка (его части) допускается в тех же случаях, что и их изъятие, и оно может предшествовать его последующему изъятию и (или) ограничивать права правообладателя земельного участка в течение срока до трех лет.

По своей сути резервирование земель представляет собой ограничение прав правообладателей земельных участков на возведение зданий, сооружений в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием, а также по проведению некоторых видов работ. Ограничения права собственности и иных вещных прав на земельные участки в связи с резервированием земель устанавливаются ЗК РФ и федеральными законами. Конкретные ограничения на зарезервированные земельные участки, необходимые для достижения целей резервирования, должны быть предусмотрены в соответствующем решении о резервировании.

3. Ограничения при осуществлении проектирования и строительства

Поскольку красные линии устанавливаются для обозначения существующих или планируемых границ территорий общего пользования и линейных объектов, на которые не распространяется действие градостроительных регламентов, данные ограничения правового статуса земель в границах красных линий не могут не отразиться на проектировании и строительстве на них.

Так, подготовка проектной документации осуществляется, помимо прочего, на основании информации, указанной в ГПЗУ. Если последний отражает прохождение красных линий по земельному участку, очевидно, что данное обстоятельности не может не быть принято во внимание при проектировании нового строительства или реконструкции (капитальном ремонте) имеющегося здания (сооружения).

Далее, при рассмотрении заявления о выдаче разрешения на строительство уполномоченный орган власти проводит проверку соответствия проектной документации требованиям к строительству объекта капитального строительства, а также допустимости размещения такого объекта в соответствии с разрешенным использованием земельного участка и ограничениями, установленными в соответствии с земельным и иным законодательством РФ (в т.ч., для исключения возможности планируемого размещения объекта на территории общего пользования). Если выявлено то или иное несоответствие ограничениям, установленным в соответствии с законодательством РФ (в т.ч. красным линиям), в выдаче разрешения на строительство может быть отказано.

Таким образом, установленные красные линии могут стать препятствием для правообладателя земельного участка в осуществлении строительства (реконструкции, капитального ремонта) на нём с учётом месторасположения и параметров, желаемых и приемлемых для такого правообладателя, либо (в худшем случае) привести к принципиальной невозможности реализации данных видов деятельности на земельном участке.

4. Дополнительные ограничения землепользования

Одним из самых распространённых оснований для установления красных линий является планируемое размещение в их границах автомобильных дорог общего пользования.

В соответствии с законодательством РФ, в состав автомобильной дороги входят земельные участки в границах полосы отвода автомобильной дороги. При этом такие границы определяются на основании документации по планировке территории с учетом норм отвода земель для размещения автомобильных дорог и объектов дорожного сервиса.

По смыслу сказанного, документация по планировке территории должна учитывать ширину полосы отвода проектируемой автомобильной дороги, и территория внутри красных линий должна включать в себя как саму проектируемую дорогу, так и её полосу отвода.

Однако на практике встречаются судебные дела, в которых границы частных земельных участков проходили на незначительном расстоянии от осей и дорожного покрытия автомобильной дороги, вследствие чего суды признавали, что данные земельные участки частично накладывались на полосу отвода автомобильной дороги и, следовательно, на них фактически распространялся правовой режим таких полос отвода. Суды при этом отмечали, что организации, осуществляющие эксплуатацию автомобильных дорог, были вправе размещать элементы их обустройства (например, остановки общественного транспорта) на принадлежащих частным лицам земельных участках, частично оказавшихся в полосе отвода. При этом такие частные лица не вправе были требовать устранения соответствующих нарушений их прав.

Следовательно, если красные линии установлены ввиду предполагаемого строительства автомобильной дороги, и при этом за границами красных линий находится лишь часть земельного участка, нельзя исключать, что на остальную часть такого участка, не включённую в границы красных линий, может фактически распространяться специальный правовой режим ограниченного землепользования полосы отвода. В этом случае на такой части земельного участка будет запрещено, в частности, размещать здания и другие объекты, не предназначенные для обслуживания автомобильной дороги, выполнять работы, не связанные со строительством, реконструкцией, ремонтом и содержанием автомобильной дороги, и т.п.

Корректировка (изменение) и вынос (отмена) красных линий

Описанные выше правовые риски, которые возникают у правообладателя вследствие установления красных линий на принадлежащем ему земельном участке, по сути, могут быть устранены (минимизированы) только либо в случае их смещения на расстояние, которое бы позволило такому правообладателю строительство (реконструкцию, капитальный ремонт) в приемлемых границах и с приемлемыми параметрами, либо в случае их полной отмены.

Как показывает практика, в некоторых случаях правообладателям удается добиться изменения (корректировки) красных линий без обращения в суд, когда соответствующие изменения вносятся в градостроительную документацию уполномоченными органами.

Что касается отмены красных линий, то она чаще всего осуществляется на основании судебных решений, признающих градостроительную документацию, устанавливающую красные линии, недействующей в соответствующей части.

Законодательство РФ не предусматривает требований об обязательном досудебном (административном) урегулировании споров, связанных с признанием градостроительной документации недействующей. Вместе с тем, нами были обнаружены отдельные судебные решения, в которых суды особо отмечали, принял ли заявитель меры по изменению красных линий в административном порядке до подачи соответствующего административного заявления или нет.

1. Изменение (корректировка) красных линий в административном порядке

Изменение красных линий предполагает необходимость внесения изменений в установившую их градостроительную документацию. Как упоминалось выше, по общему правилу красные линии устанавливаются документацией по планировке территории – ППТ и проектами межевания территории.

Внесение изменений в документацию по планировке территории допускается путем утверждения ее отдельных частей с соблюдением требований об обязательном опубликовании такой документации в порядке, установленном законодательством РФ. В указанном случае согласование документации по планировке территории осуществляется применительно к утверждаемым частям.

Исходя из данной нормы, корректировка документации по планировке территории осуществляется в порядке, определенном статьями 45, 46 ГрК РФ, которая была описана в настоящей статье выше.

При этом, по смыслу ч. 1 ст. 46 ГрК РФ, решение о внесении изменений в документацию по планировке территории может быть принято уполномоченным органом местного самоуправления на основании предложений физических или юридических лиц.

2. Вынос (отмена) красных линий в судебном порядке

Вынос (отмена) красных линий предполагает отмену действия соответствующей документации по планировке территории, установившей такие красные линии.

Как показал анализ судебной практики, действия правообладателей земельных участков, направленные на исключение красных линий из границ их земельных участков, а также соответствующие требования, заявленные в судебном порядке, различаются в зависимости от конкретной ситуации.

Вместе с тем, наиболее распространённым требованием, в результате рассмотрения которого красные линии могут быть отменены судом, является оспаривание установившей их градостроительной документации.

С точки зрения действующего законодательства РФ, градостроительная документация является нормативными правовыми актами, оспаривание которых в судебном порядке является самостоятельным способом защиты прав и свобод граждан и организаций и осуществляется посредством подачи административного искового заявления о признании нормативного правового акта недействующим полностью или в части.

С таким исковым заявлением вправе обратиться лица, которые являются субъектами отношений, регулируемых оспариваемым нормативным правовым актом, если они полагают, что оспариваемым актом нарушены, нарушаются или могут быть нарушены их права, свободы и законные интересы, в том числе лица, в отношении которых применен этот акт, а также иные лица, чьи права, свободы, законные интересы затрагиваются данным актом.

Административное исковое заявление о признании нормативного правового акта недействующим может быть подано в суд в течение всего срока действия этого нормативного правового акта.

Исходя из анализа изученных судебных решений, при рассмотрении подобного рода дел суды, как правило, принимают во внимание следующие обстоятельства, которые могут послужить основанием для признания градостроительной документации недействующей в части установленных красных линий:

• ППТ противоречит градостроительной документации «более высокого уровня», а именно генеральному плану поселения и ПЗЗ. Так, если, к примеру, генеральный план поселения не предусматривает размещение какого-либо линейного объекта на земельном участке, установление соответствующих красных линий на нём может быть признано необоснованным.
• Проект ППТ, содержащий красные линии, опубликован не в полном объеме или в виде, не позволяющем восприятие его содержания для последующего обсуждения на публичных слушаниях. В частности, если в публикации о предстоящих публичных слушаниях отсутствовали графические изображения, отражающие прохождение красных линий.
• ППТ не был согласован со всеми уполномоченными органами власти, если такое согласование было обязательным. Необходимость получения тех или иных согласований зависит, в частности, от особенности территории, в отношении которой разрабатывается ППТ, и объектов, расположенных или планируемых в её границах. Так, если в границах территории расположен объект культурного наследия, ППТ подлежит согласованию с органом исполнительной власти, уполномоченным в области сохранения, использования, популяризации и государственной охраны объектов культурного наследия.
• Красные линии не соответствуют фактически сложившемуся пользованию, т.е. установлены без учета существующей застройки и землепользования и сложившейся планировки территории (в частности, без учета нахождения зарегистрированных в ЕГРН объектов капитального строительства).
• Красные линии не являются актуальными, т.е. соответствуют не действующим документам территориального планирования и градостроительного зонирования, а градостроительной документации, утверждённой, к примеру, до принятия ГрК РФ и в соответствующей части противоречащей последнему.
• Уполномоченным органом не доказано отсутствие альтернативных вариантов размещения объекта, в связи с которым устанавливаются красные линии.

Вышеперечисленные обстоятельства могут быть использованы правообладателем земельного участка в обосновании своих требований для оспаривания документации по планировке территории в части установления красных линий.

Вместе с тем необходимо иметь ввиду превалирующую ныне судебную практику, из которой следует, что суды рассматривают в качестве оснований для отказа в признании градостроительной документации недействующей в части установленных красных линий следующие обстоятельства:

• Красные линии установлены в целях соблюдения публичных интересов, превалирующих над частными интересами правообладателей земельных участков и объектов капитального строительства.

Принципиально данный подход был сформулирован Конституционным Судом РФ, пояснившим, что регламентация градостроительной деятельности направлена в первую очередь на обеспечение комфортной среды обитания, комплексного учета потребностей населения и территорий в развитии и необходима для согласования государственных, общественных и частных интересов в данной области в целях обеспечения благоприятных условий проживания. Порядок установления красных линий с учетом их правовых и технических характеристик не предполагает их произвольного установления, а лицо, права которого могут быть нарушены в результате установления данных линий, не лишено возможности оспорить в судебном порядке соответствующий административный акт либо заявить о компенсации причиненного ему ущерба в результате таких действий.

• Красные линии могут не соответствовать фактически сложившемуся пользованию, если их установление основано на документации по территориальному планированию.

Действующее законодательство РФ не содержит требований, обязывающих органы государственной власти определять функциональные зоны в документации по территориальному планированию исключительно в соответствии с фактическим использованием территории, поскольку планирование территории направлено не на фиксацию существующего положения, а на ее развитие в будущем.

• Расположение красных линий для размещения того или иного объекта является единственно возможным.
• Заинтересованные лица не выразили своих возражений против установления красных линий. Из отдельных судебных решений следует, что отсутствие возражений со стороны правообладателей земельных участков против установления красных линий, равно как их неучастие в публичных слушаниях по поводу утверждения соответствующего ППТ, оценивается, скорее, как негативное обстоятельство, если такие лица имели возможность для реализации данных действий.

В заключение хотелось бы рекомендовать правообладателям земельных участков и находящихся на них зданий (сооружений) регулярно изучать публикации в официальных средствах массовой информации о планируемых публичных слушаниях, в результате которых упомянутые объекты недвижимости могли бы быть затронуты красными линиями, а также принимать участие в таких слушаниях и использовать все возможные правовые инструменты для предотвращения установления таких красных линий.

Вам понравился материал?