Как перевести лпх в ижс в 2023

Порядок перевода земель сельскохозяйственного назначения в другую категорию

Перевод земель сельскохозяйственного назначения в другую категорию влечет за собой изменение правового режима использования земли: правил эксплуатации, оборота, охраны и т.д. Всегда ли можно изменить статус земельного участка и как правильно это сделать читайте в нашей статье.

• Категории земель в РФ
• Земли сельхозназначения
• Как можно использовать с/х земли
  • Основания перевода сельхозугодий в земли иных категорий
  • Куда подавать документы
  • Способы подачи документов
  • Кто может обратиться с ходатайством
  • Содержание ходатайства
  • Обоснование перевода земель сельхозназначения в другую категорию
  • Дополнительные документы

  Категории земель в РФ

  Все земли в Российской Федерации, согласно положениям Земельного кодекса РФ (ст. 7), делятся на категории, по их целевому назначению.

  

  Деление земель на категории имеет важное значение. Принадлежность земли к той или иной категории предопределяет ее назначение и режим использования.

  Законодательство допускает (хоть и с некоторыми ограничениями) перевод участков из одной категории в другую, что влечет за собой изменение вариантов использования земельных наделов.

  Перевод земель из одной категории в другую регулируется:

  • Законом от 21.12.2004 №172-ФЗ «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую» (далее – закон № 172-ФЗ);
  • Специализированными нормативно-правовыми актам субъектов РФ, которые уточняют вопросы перевода земель из одной категории в другую на территории конкретного субъекта.

  Земли сельхозназначения

  В соответствии со ст. 77 Земельного Кодекса РФ землями сельскохозяйственного назначения признаются земли:

  • расположенные за пределами населенных пунктов;
  • предназначенные для ведения сельскохозяйственной деятельности (то есть обладающие определенными показателями плодородности).

  В основном такие земли используют сельскохозяйственные предприятия, организации и граждане, занимающимися производством товарной сельскохозяйственной продукции.

  В составе земель сельхозназначения выделят сельскохозяйственные угодья и иные с/х земли.

  Сельскохозяйственные угодья – это пашни, сенокосы, пастбища, залежи, земли, занятые многолетними насаждениями (садами, виноградниками и др.). Они имеют строго целевое назначение и подлежат особой охране (п. 1 ст. 79 ЗК РФ). Особо ценные продуктивные с/х угодья могут быть включены субъектами РФ в перечни земель, использовать которые для других целей не допускается.

  К иным землям (не угодьям) закон относит земли, занятые (п.2 ст. 7 ЗК РФ):

  • внутрихозяйственными дорогами и коммуникациями;
  • лесными посадками для обеспечения защиты земель от негативного воздействия;
  • водными объектами, в том числе прудами, используемыми для целей осуществления прудовой аквакультуры;
  • зданиями, сооружениями, используемыми для производства, хранения и первичной переработки сельскохозяйственной продукции.

  Как можно использовать с/х земли

  Любой участок земли должен эксплуатироваться согласно его назначению. Правовой режим земельного участка определяется следующими основными характеристиками:

  • принадлежностью к определенной категории;
  • видом разрешенного использования (ВРИ), которое устанавливается при зонировании территорий (см. Классификатор видов разрешенного использования земельных участков, утв. Приказом Росреестра от 10.11.2020 № П/0412).

  Разрешенное использование с/х земельных участков, согласно Классификатору, включает в себя следующие виды деятельности:

  • выращивание зерновых и иных с/х культур, лекарственных, цветочных культур и т.п.;
  • животноводство, птицеводство, пчеловодство, рыбоводство и т.п.;
  • ведение научно-исследовательских, селекционных и учебных работ;
  • овощеводство, садоводство;
  • ведение личного подсобного хозяйства на полевых участках;
  • хранение и переработку с/х продукции, размещение помещений, используемых для хранения и переработки с/х продукции.

  Земельный участок может иметь несколько видов разрешенного использования: основной, вспомогательный и условно-разрешенный. Владелец участка самостоятельно выбирает деятельность согласно основному или вспомогательному ВРИ, без дополнительных разрешений. На условный ВРИ владельцу необходимо получить разрешение (п. 2 ст. 7 ЗК РФ, ч. 2, 4 ст. 37, ст. 39 ГрК РФ).

  То есть, не всегда нужно переводить землю из одной категории в другую, иногда достаточно изменить вид разрешенного использования участка. Например, если речь идет о переводе земли из сельхозназначения в СНТ. СНТ (садовое некоммерческое товарищество) – это объединение собственников, которые занимаются обработкой земельных участков для собственных нужд, преимущественно садоводством и огородничеством. Такое использование земельного надела является разрешенным видом использованием для земель сельскохозяйственного назначения.

  В отношении с/х угодий в составе земель сельхозназначения ситуация сложнее. Для земель с/х угодий градостроительное зонирование не осуществляется и виды разрешенного использования земельных участков не устанавливаются. В отношении данных земель действует основной принцип — сохранение целевого использования земельных участков (см. вопрос 5 Обзора судебной практики ВС РФ за IV квартал 2013 года, утв. Президиумом ВС РФ 04.06.2014). То есть, изменить ВРИ участка, относящегося к с/х угодьям, можно только изменив категорию земли (Письмо Росреестра от 29.05.2017 № 14-06641-ГЕ/17).

  Основания перевода сельхозугодий в земли иных категорий

  Учитывая необходимость сохранения целевого назначения с/х угодий, перевод их в другую категорию возможен только в исключительных случаях. Они указаны в п. 1 ст. 7 ФЗ об обороте земель сельскохозяйственного назначения:

  

  Обратите внимание! В п. 2 ст. 7 закона № 172-ФЗ установлен запрет на перевод участков, относящихся к с/х угодьям в иные категории, если:

  • кадастровая стоимость земли выше среднего уровня кадастровой стоимости по муниципальному району/городскому округу на 50% или более этого значения;
  • эти земли являются особо ценными продуктивными землями (к ним относятся, в том числе, земли опытно-производственных подразделений НИИ и учебно-опытных подразделений ВУЗов).

  Причем, необходимо иметь ввиду, что субъекты РФ наделены правом самостоятельно определять, какие земли следует отнести к особо ценным продуктивным сельскохозяйственным угодьям (п. 4 ст. 79 ЗК РФ). Например, В Московской области сформирован Перечень особо ценных продуктивных сельскохозяйственных угодий, расположенных на территории области, использование которых в несельскохозяйственных целях не допускается (Распоряжение Министерства сельского хозяйства и продовольствия МО от 10.10.2019 № 20РВ-349). В него включены с/х угодья, кадастровая стоимость которых превышает средний уровень кадастровой стоимости на 10 % по городскому округу и искусственно орошаемые угодья.

  Как правило, указанные земельные участки не могут быть использованы для каких-либо других целей. Однако, здесь есть исключение – случаи, упомянутые в п. 3, 6, 7 и 8 вышеприведенного перечня. В этих обстоятельствах перевод с/х угодий в иные категории может состоятся (п. 2 ст. 7 № 172-ФЗ).

  Ответственность за использование земельного участка не по назначению

  Земли сельхозназначения относятся к стратегическим объектам государства, являясь основой экономического благополучия страны и каждого региона в отдельности. Поэтому эффективное и рациональное использование земель сельскохозяйственного назначения является одной из важнейших задач, стоящих перед собственниками таких наделов.

  Если владелец участка допускает нецелевое использование земельного участка, то он может быть подвергнут административному наказанию (ст. 8.8 КоАП РФ). Размер штрафа зависит от кадастровой стоимости земли:

  • для граждан и ИП — от 0,1% до 0,3% стоимости участка, но не менее 2 000 руб.;
  • для юрлиц — от 1% до 6 % стоимости участка, но не менее 100 000 руб.

  Более того, собственник участка может быть принудительно лишен земельного участка, если использует сельхозземлю ненадлежащим образом или не используется ее в соответствии с целевым назначением в течение 3 лет (ст. 284 ГК РФ, 285 ГК РФ).

  Порядок перевода земель сельхозназначения в другую категорию в 2022 — 2023 годах

  Как уже было упомянуто выше, процедура перевода земель сельскохозяйственного назначения регулируется положениями закона № 172-ФЗ и правовыми актами субъектов РФ. Процесс состоит из следующих этапов:

  1. Заинтересованное лицо готовит необходимый пакет документов и вместе с ходатайством направляет в уполномоченный орган.
  2. В течении 30 дней с момента поступления компетентный орган решает вопрос о принятии ходатайства к рассмотрению. Документы могут не принять, если с ходатайством обратилось ненадлежащее лицо или к нему приложены документы, состав, форма или содержание которых не соответствуют требованиям земельного законодательства (п.2, п.3 ст. 3 закона № 172-ФЗ).
  3. После того как документы приняты, уполномоченный орган оценивает доводы заявителя, соглашается ними (или не соглашается) и принимает решение о переводе земли в другую категорию или отказывает заявителю в ходатайстве. Правительство РФ должно принять данное решение в течение 3 месяцев, а исполнительные органы субъекта РФ – в течение 2 месяцев с даты поступления документов (п. 4 ст. 3 закона № 172-ФЗ).
  4. Результат сообщают заявителю в течении 14 дней после принятия решения.

  Рекомендуем полезный материал от «КонсультантПлюс» о переводе земель сельхозназначения в другую категорию. Если у вас еще нет доступа к системе, вы можете получить его на 2 дня бесплатно. Или закажите актуальный прайс-лист, чтобы приобрести постоянный доступ.

  Куда подавать документы

  Перевод земель сельскохозяйственного назначения в другую категорию производится по решению:

  • Правительства РФ – в отношении земель, находящихся в федеральной собственности.
  • Органа исполнительной власти субъекта РФ (администрации, мэрии, правительства) – в отношении земель, находящихся в собственности субъектов РФ, в муниципальной или частной собственности.

  Во многих нормативных актах субъектов РФ содержится указание на конкретный орган, осуществляющий рассмотрение поданного ходатайства. Например, в Московской области – это Министерство имущественных отношений МО (постановление Правительства МО от 22.03.2022 № 261/11).

  Способы подачи документов

  Для подачи документов можно использовать стандартные способы:

  • Личное посещение уполномоченного органа, в том числе, через представителя;
  • Направление документов почтовым отправлением (заказным письмом с уведомлением).

  Во многих регионах документы можно подать через МФЦ. А в некоторых регионах документы принимают в электронном виде. Например, в Московской области подать заявление о переводе земли, находящейся в частной собственности, можно через портал «Госуслуги».

  Однако перед тем, как направлять ходатайство, рекомендуем уточнить способы подачи документов в органе, который уполномочен на рассмотрение данного вопроса в конкретном регионе.

  Кто может обратиться с ходатайством

  Инициировать перевод земель сельскохозяйственного назначения в другую категорию может любое лицо, способное подтвердить свои права на землю:

  • собственник земельного участка — гражданин или юрлицо;
  • землепользователь или землевладелец. Это лица, пользующиеся участками на праве постоянного (бессрочного) пользования, безвозмездного срочного пользования или на праве пожизненного наследуемого владения;
  • арендатор или субарендатор. Поскольку данные лица являются временными владельцами участка, то им необходимо заручиться согласием собственника земли на проведение процедуры. При отсутствии согласия последнего арендатор (субарендатор) не вправе подавать ходатайство.

  В отношении земель, находящихся в федеральной или региональной собственности, инициатором перевода с/х земли может выступать уполномоченный орган государственной власти РФ, субъекта РФ или муниципального образования. Исполнительные органы гос. власти или органов местного самоуправления вправе ходатайствовать о переводе земельных участков одной категории в другую в случаях, когда речь идет об изменении границ населенных пунктов или, если необходимо включить участок в границы особо охраняемых природных территорий. В этих случаях согласие правообладателей участков получать не надо (п. 5 ст. 2 закона № 172-ФЗ).

  В общем виде содержание ходатайства о переводе земель и состав прилагаемых к нему документов указаны в ст. 2 закона № 172-ФЗ.

  Обратите внимание! В отношении земель сельхозназначения содержание ходатайства и состав прилагаемых документов определяют органы власти субъектов РФ (кроме земель, находящихся в федеральной собственности) (п.2 ст. 2 закона № 172-ФЗ).

  Основные сведения, которые необходимо включить в ходатайство (п. 3 ст. 2 закона № 172-ФЗ):

  • кадастровый номер участка;
  • имеющаяся и желаемая категория земли;
  • обоснование перевода земельного участка в другую категорию земель;
  • документы, подтверждающие наличие прав на земельный участок.

  Ходатайство можно составить в свободной форме или по форме, установленной компетентным органом. Например, в Республике Татарстан утверждена форма ходатайства о переводе земельного участка из с/х земель в другую категорию (Постановление Кабинета Министров РТ от 25.10.2006 № 523).

  Обоснование перевода земель сельхозназначения в другую категорию

  При подготовке документов особое внимание следует обратить на обоснование цели перевода земли из категории сельхозназначения в другую категорию. Как правило, от заявителя требуется предоставить информацию о том, как планируется использовать участок после осуществления его перевода.

  В некоторых вариантах (например, при переводе участка в земли промышленности) необходимо обосновать отсутствие иных вариантов для планируемых целей, а также предоставить финансово-экономическое обоснование целесообразности перевода участка в испрашиваемую категорию.

  Следует иметь ввиду, что у каждого региона свои требования к документам, на основании которых уполномоченный орган принимает решение о переводе земли в испрашиваемую категорию.

  Например, в Московской области дополнительно требуют сообщать:

  • предполагаемую площадь застройки (если планируется строительство объектов);
  • финансово-экономическое обоснование реализации проекта, включающее в себя предполагаемый объем инвестиций, с разбивкой по периодам инвестирования;
  • количество создаваемых рабочих мест (при наличии сведений); предполагаемый средний уровень заработной платы, ожидаемый объем налоговых поступлений в бюджет МО с разбивкой по видам налогов;
  • а также иные сведения, которые указаны в Постановлении Правительства МО от 22.03.2022 № 261/11.

  Дополнительные документы

  Базовые документы, которые потребуется приложить к ходатайству указаны в п. 4 ст. 2 закона № 172-ФЗ. Это:

  1. Копия документа, удостоверяющего личность заявителя (для физлиц).
  2. Выписка из ЕГРИП — для предпринимателей; для юридических лиц — выписка из ЕГРЮЛ.
  3. Выписка из Единого государственного реестра недвижимости (ЕРГН) на земельный участок. Почти все региональные акты требуют к ходатайству прикладывать кадастровый паспорт земельного участка.
  4. Согласие правообладателя земельного участка на перевод земельного участка в другую категорию (при необходимости).
  5. Отчет государственной экологической экспертизы. Например, экспертиза обязательно проводится при переводе участков в земли особо охраняемых природных территорий и скорее всего потребуется при переводе земель сельскохозяйственного назначения в земли промышленности.

  Заявитель в обязательном порядке предоставляет только документы, которые удостоверяют его личность и согласие владельца участка (в случае необходимости). Остальные документы могут быть получены уполномоченным органом самостоятельно, в рамках обмена информацией между ведомствами.

  Очень часто при переводе с/х земель в другую категорию требуется предоставить сведения о кадастровой стоимости земли (особенно, если речь идет о переводе в земли промышленности). Кадастровая стоимость для этих целей определяется в соответствии с «Методическими рекомендациями…», утв. Приказом Минэкономразвития России от 04.07.2005 № 145 (письмо Роснедвижимости от 25.09.2007 № ВК/2968). Оценочные работы проводит Федеральное агентство кадастра объектов недвижимости (Роснедвижимость), его территориальные органы и подведомственные организации (Постановление Правительства РФ от 08.04.2000 № 316).

  Помимо перечисленных документов заявитель предоставляет иные документы в соответствии с требованиями нормативных актов субъектов РФ (п. 2 ст. 2 закона № 172-ФЗ). В правовых актах субъектов РФ требования к содержанию ходатайства и перечню прилагаемых документов варьируются в зависимости от заявленного основания перевода.

  Так, в Волгоградской области дополнительно потребуются (закон Волгоградской области от 28.07.2006 № 1266-ОД):

  • землеустроительный проект, обосновывающий перевод;
  • расчет потерь сельскохозяйственного производства с указанием качественных характеристик с/х угодий, их кадастровой стоимости по сравнению со среднерайонными показателями;
  • гарантийное обязательство о возмещении потерь с/х производства, оформленное в установленном порядке;
  • согласование перевода с/х земель с исполнительным органом государственной власти ВО, уполномоченным в сфере сельского хозяйства и продовольствия;
  • заключение исполнительного органа гос. власти ВО, уполномоченного в сфере градостроительной деятельности, о соответствии испрашиваемого целевого назначения земельного участка документам территориального планирования.
  • решение постоянной межведомственной комиссии по размещению производительных сил администрации ВО в случаях, предусмотренных нормативными правовыми актами ВО.

  По результатам рассмотрения документов, компетентный орган выносит положительное или отрицательное решение.

  Пункт 5 ст. 3 закона № 172-ФЗ устанавливает минимальные требования к содержанию акта (постановления) о переводе участков из одной категории в другую. В нем должно быть указано:

  • основание для перевода земли сельскохозяйственного назначения в другую категории (для сельхозугодий — из перечня, установленного законом);
  • сведения об объекте перевода. Описание границ и местоположения (текстовое и/или графическое) для с/х земель, для земельного участка — площадь и кадастровый номер;
  • исходная категория земли и категория, перевод в которую осуществляется.

  Если вынесено отрицательное решение, то оно должно быть обоснованным, то есть содержащим конкретные причины отказа в переводе.

  Причины отказа в переводе

  К сожалению, ходатайства о переводе земель сельхозназначения в другую категорию удовлетворяются далеко не всегда.

  Перечислим основные причины отказа госорганов в изменении категории земли:

  • Есть ограничения либо запреты на законодательном уровне, не позволяющие перевести участок в другую категорию.
  • Испрашиваемое целевое назначение земли не соответствует утвержденным планам на дальнейшее использование территории.
  • Государственная экологическая экспертиза дала отрицательное заключение.

  Частой причиной отказа является отсутствие достаточных доказательств, свидетельствующих, что у заявителя нет других вариантов для осуществления задуманных планов (т.е. других участков запрашиваемой категории). Так, суд признал законным отказ в изменении категории участка сельхозназначения, поскольку заявитель имел на праве собственности другие участки категории земель промышленности, на которых он мог разместить автозаправочную станцию (Постановление ФАС Уральского округа от 19.02.2007 по делу № Ф09-554/07-С6). В постановлении указано, что заявитель не доказал отсутствие иных вариантов размещения объекта, поэтому применению подлежат нормы, устанавливающие приоритет сохранения целевого назначения земли сельхозназначения.

  Оспаривание отказа

  Как правило, отказ в смене статуса участка действительно имеет под собой основания. Если же собственник считает, что ему отказали незаконно – отрицательное решение можно обжаловать в суде (п.8 ст. 3 закона № 172-ФЗ). Обжалование осуществляется в порядке административного судопроизводства.

  В зависимости от того, кто является заявителем, спор подлежит разрешению:

  • для юридических лиц и ИП — в арбитражных судах (ст. 29 АПК РФ);
  • для некоммерческих субъектов — в судах общей юрисдикции (ст. 218 КАС РФ).

  Для обжалования решения регионального органа власти об отказе в переводе земли из сельхозназначения в другую категорию необходимо подготовить административное исковое заявление.

  Срок на подачу иска — 3 месяца с момента, когда заявитель узнал об отказе (п. 1 ст. 219 КАС РФ).

  Внесение изменений в ЕГРН

  Принятие уполномоченным органом акта о переводе земель или земельных участков в составе таких земель в другую категорию не является окончанием процедуры перевода. Изменение категории земель должно быть зафиксировано во всех органах учета объектов недвижимости.

  Уполномоченный орган, принявший акт о переводе земли, самостоятельно направляет его копию (в срок до 5 дней с даты принятия) в Росреестр, который в течение 15 дней вносит изменения в государственный кадастр недвижимости и уведомляет всех заинтересованных лиц об этом (ст. 32, 34 закона о регистрации недвижимости).

  Перевод земли считается завершенным с даты учета его в государственном кадастре недвижимости (в связи с изменением ее категории). При этом, документы, подтверждающие права на земельные участки, при изменении категории земли не переоформляются (п. 4 ст. 5 закона № 172-ФЗ).

  Перевод земли из сельхозназначения в ИЖС в 2022 — 2023

  Чаще всего с/х земли пытаются перевести в иную категорию для возведения на них жилых домов, с правом присвоения почтового адреса и регистрацией по месту жительства. В этой связи отметить следующее.

  Индивидуальное жилищное строительство (ИЖС) – это вид разрешенного использования земельного участка. Земельные участки для ИЖС могут находиться только в составе земель населенных пунктов. То есть, фактически необходимо осуществить перевод земли сельхозназначения не в ИЖС, а в земли населенных пунктов.

  Такой перевод можно осуществить, но для него необходимы веские основания. Например, расположение участка рядом с населенным пунктом, или наличие плана по развитию территории населенного пункта.

  Если в генплане территории не предусмотрены изменения, то необходимо обратиться за внесением таких изменений. Порядок внесения изменений установлен ст. 4.1 закона от 29.12.2004 № 191-ФЗ. Только после утверждения нового генерального плана собственник имеет право подать ходатайство о смене категории земельного участка. В противном случае перевести надел в земли поселений будет невозможно.

  Порядок перевода земель сельскохозяйственного назначения в ИЖС

  Если основания для перевода участка в земли поселения есть, то алгоритм перевода стандартный. Первым шагом будет обращение в местные органы власти с ходатайством об изменении целевого назначения земли (п. 3 ст. 2 Закона № 172-ФЗ). В нем следует указать:

  • кадастровый номер земельного участка;
  • категорию земли, в состав которых входит земельный участок (земля сельхозназначения) и категорию земли, в которую предполагается осуществить перевод участка (земли населенных пунктов);
  • обоснование перевода земельного участка – перевод земли из сельхозназначения в ИЖС для строительства жилых домов;
  • подтверждение права заявителя на земельный участок.

  К ходатайству необходимо приложить следующие документы (п. 4 ст. 2 Закона № 172-ФЗ):

  • выписку из государственного кадастра недвижимости и кадастровый паспорт этого участка;
  • копия удостоверения личности заявителя — физического лица, либо выписка из ЕГРИП или ЕГРЮЛ – для предпринимателя или юрлица соответственно;
  • выписка из ЕГРН о правах на земельный участок;
  • согласие правообладателя земельного участка на перевод земельного участка (в случае необходимости);
  • иные документы, согласно требованиям регионального законодательства.

  Результатом рассмотрения ходатайства будет акт о переводе участка в категорию «земли населенных пунктов» либо об отказе в таком переводе, который будет вынесен не позднее чем через 2 месяца со дня подачи ходатайства и направлен заявителю в течение 14 дней со дня принятия решения.

  Перевод земель сельхозназначения в земли промышленности

  Согласно российскому законодательству большая часть земельного фонда в РФ определена под земли сельхозназначения. Удаленность таких земель от населенных пунктов делает их идеальными для возведения промышленных сооружений. Но Земельный кодекс запрещает возводить постройки такого типа на с/х землях. Единственным выходом из подобной ситуации является перевод земли из категории сельхозназначения в промназначение.

  Для перевода с/х угодий в земли промышленности, необходимо наличие следующих условий (как минимум): непревышение среднего уровня кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу) и отсутствие иных вариантов размещения промышленных объектов (подп. 4 п. 1 ст. 7 з № 172-ФЗ).

  В обязательном порядке к пакету документов прикладывается проект рекультивации. Это комплекс мероприятий, который необходим для восстановления окружающей среды в результате ведения планируемого вида деятельности. Помимо этого, в большинстве случае требуется проводить экологическую экспертизу.

  Перевод земель сельскохозяйственного назначения в ЛПХ

  Личное подсобное хозяйство (ЛПХ) – это деятельность на земельном участке с видом разрешенного использования «для ведения личного подсобного хозяйства». Сюда входит производство и переработка сельхозпродукции для собственных нужд (излишки продукции можно продавать).

  Согласно положениям закона от 07.07.2003 № 112-ФЗ, наделы с разрешенным использованием под личное подсобное хозяйство (ЛПХ) могут располагаться как на сельскохозяйственных землях, так и на землях поселений.

  Сельскохозяйственные наделы для целей ЛПХ называют полевыми, участки в черте поселений получили название приусадебных (ст. 4 закона № 112-ФЗ).

  Приусадебные земли можно использовать для:

  • производства с/х продукции;
  • возведения жилых строений, производственных помещений для домашних животных и птицы.

  Полевые земли подходят исключительно для производства сельхозпродукции. Возведение построек капитального характера на этих участках не допускается.

  Поэтому, чтобы использовать с/х участок в целях ЛПХ можно:

  • изменить существующий ВРИ участка на ВРИ «ЛПХ» в рамках имеющейся категории земли. Причем сделать это достаточно просто.
  • пройти процедуру смены категории участка «земли с/х назначения» на категорию «земли населенных пунктов» для присвоения участку статуса приусадебного. О том, как это сделать мы рассказали выше.

  Финансово-экономическое обоснование перевода земель сельхозназначения в другую категорию

  При изъятии земельного участка из категории земель сельхозназначения в категорию земель промышленности, транспортной инфраструктуры, связи, размещения свалки или иного назначения производится его полная экономическая оценка.

  Под показателями экономической оценки в земельном законодательстве следует понимать:

  • Кадастровую стоимость;
  • Нормативную цену.

  Кадастровая стоимость есть не что иное, как капитализированный расчетный рентный доход. В случаях, предусмотренных земельным законодательством РФ, значение кадастровой стоимости используется для целей налогообложения. Кроме того, данный показатель является интегральным показателем оценки качества земли с учетом состава угодий и их качества, площади участка, его месторасположения, степени востребованности и его природных свойств. Если речь идет об угодьях, используемых для целей сельскохозяйственного производства, одним из самых важных показателей является плодородность, физико-химический состав почвы и присутствие достаточного количества питательных веществ.

  Кадастровая стоимость земельного участка устанавливается в процессе проведения государственной кадастровой оценки земель. При необходимости привести кадастровую стоимость в соответствие с рыночной, первая определяется в процентном отношении от второй.

  Порядок проведения государственной кадастровой оценки земельного участка регламентируется требованиями актов Правительства РФ.

  Расчет кадастровой стоимости 1 га земель сельскохозяйственного назначения определяется по формуле:

  Важно понимать, что расчет кадастровой стоимости производится с учетом индекса технических свойств, удаленности и капитализации расчетного рентного дохода.

  Индекс технических свойств – основополагающий показатель, указывающий на степень плодородия почв.

  Приведем пример:При расчете кадастровой стоимости переводимого земельного участка была применена формула:Проводя расчет кадастровой стоимости переводимого сельскохозяйственного участка в земли иного назначения важно учитывать средний уровень кадастровой стоимости. Т.е. удельный показатель кадастровой стоимости конкретного объекта не должен превышать среднего показателя по муниципальному району, в котором он расположен.

  Каждый муниципальный район РФ закрепляет нормативные цены на земли различного назначения особым актом «Об определении нормативной цены на 20хх год». Как правило, самую высокую нормативную стоимость имеют земельные участки, предназначенные для размещения электростанций, обслуживающих их сооружений и объектов». Самая низкая предусматривается для участков, занятых особо охраняемыми территориями и объектами.

  Таким образом, прибыль или убыток от перевода сельскохозяйственных угодий в земли иного назначения зависит именно от того, для чего в будущем будут предназначены данные участки.

  Произведем сравнительный анализ кадастровой стоимости объекта при переводе одного и того же участка сельхозназначения в земли, предназначенные для размещения электростанций и земельные участки, предназначенные для дачных и садоводческих объединений.

  Как мы видим, в одном случае наблюдается убыток, тогда как в другом – неоспоримая прибыль.

  Данная система оценки распространяется на земли всех категорий основного целевого назначения. Исключения составляют участки, попадающие под действие иного порядка возмещения потерь.

  Важно помнить, что перевод земельного надела в иную категорию возможно только в случае полной невозможности использования его в соответствии с ранее установленным целевым назначением.

  Как правило такие решения принимаются:

  • При возникновении чрезвычайных экологических и технологический обстоятельств;
  • Для выполнения международных обязательств РФ;
  • Для размещения объектов государственного или муниципального назначения при отсутствии иных вариантов их дислокации;
  • При изменении границ населенного пункта.

  При этом, в каждом конкретном случае, следует обосновать данное решение и привести неоспоримые доказательства того, что за изъятием участка из состава земель сельхозназначения не последуют необратимые негативные последствия для сельскохозяйственного производства. Именно для этого, вместе с ходатайством, кроме обязательной кадастровой оценки земли, в обязательном порядке предоставляются расчеты убытков и потерь сельскохозяйственного производства.

  Порядок возмещения убытков и потерь для сельскохозяйственного производства регулируется:

  • Земельным кодексом РФ;
  • ФЗ № 172 «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую»;
  • Постановлением Правительства Российской Федерации от 28 января 1993 г. № 77 «Об утверждении положения о порядке возмещения убытков собственникам земли, землевладельцам, землепользователям, арендаторам и потерь сельскохозяйственного производства».

  Размер убытка от перевода земель сельскохозяйственного назначения в другую категорию определяется в соответствии с гражданским законодательством.

  Возмещение убытков собственникам земельных угодий сельхозназначения возлагается на подателей ходатайства (органы государственной власти или органы местного самоуправления) о переводе угодий из состава земель одной категории в другую без согласования с правообладателем земельного участка.

  Размер потерь определяется с использованием планово-картографических материалов, данных почвенных обследований и Государственного кадастра недвижимости и мониторинга земель. Как мы уже сказали выше, потери компенсируют лица, ходатайство которых о переводе земель из одной категории в другую было удовлетворено. Расчеты о суммах потерь согласовываются всеми заинтересованными сторонами и оформляются актом, который прилагается к самому ходатайству.

  Потери в сфере сельхозпроизводства, обусловлены изъятием сельскохозяйственных угодий с целью их использования в сферах, не связанных с производством сельскохозяйственной продукции. В первую очередь экономические потери возникают как следствие безвозвратной потери площадей сельскохозяйственных угодий. Иным вариантом может быть значительное снижение плодородных качеств угодий в ходе негативного воздействия на них продуктов деятельности предприятий и учреждений. Возмещение такого рода потерь может выражаться в мероприятиях, направленных на восстановление плодородных характеристик земельных наделов.

  Важно! Сама процедура перевода земельного участка из одной категории в другую производится совершенно бесплатно. Оплате подлежат только выполненные в рамках перевода земельно-кадастровые работы.

  Таким образом, перевод земель сельскохозяйственного назначения в другую категорию является довольно сложной и трудоемкой процедурой. Перед обращением за изменением категории придется провести серьезную подготовительную работу, собрать внушительный пакет документов и получить согласования в различных ведомствах. Для получения положительного результата необходимо учитывать требования не только федерального законодательства, но нормативно-правовых актов регионального характера.

  Более полную информацию по теме вы можете найти в КонсультантПлюс.
  Пробный бесплатный доступ к системе на 2 дня.

  Перевод земли из ЛПХ в ИЖС

  

  Все российские земли разделены по классификатору ВРИ (виды разрешённого использования).

  Для частного строительства используют в основном такой вид, как ИЖС (Индивидуальное жилищное строительство), что позволяет владельцу возводить жилые дома, подсобные помещения и заниматься выращиванием садовых и огородных культур.

  Далее в статье расскажем о том, что представляет собой участок для ЛПХ и можно ли такую землю перевести в категорию ИЖС.

  ИЖС и ЛПХ: в чём разница?

  ЛПХ расшифровывается как «личное подсобное хозяйство»; это вид разрёшенного землепользования, предназначенный для ведения хозяйства в своих (т.е. не промышленных) целях. Заниматься хозяйством без ограничений вправе один человек сам или вместе со своей семьёй.

  Под ведением личного хозяйства имеется в виду:

  • выращивание и переработка с/х продукции;
  • разведение скота и домашних птиц.

  Несмотря на то что земля ЛПХ не предназначена для ведения предпринимательской деятельности, владельцу участка не запрещается реализовывать излишки своей продукции.

  Участки под ЛПХ могут располагаться как в черте населённых пунктов, так и на сельскохозяйственных землях; по этому принципу они делятся на 2 категории: приусадебные и полевые.

  Можно ли перевести участок ЛПХ в категорию ИЖС? Такая процедура возможна только для приусадебных участков, но не для полевых. Полевой земельный участок используется исключительно для производства с/х продукции без права возведения на нём любых строений.

  Вид разрешённого землепользования ИЖС позволяет строить на этой земле дом до 3 этажей. Участок в черте населённого пункта, используемый как ЛПХ, предназначен также для возведения жилого дома высотой до 3 этажей, но, помимо того, ещё и для производства с/х продукции.

  Несмотря на то, что эти земельные категории схожи, они имеют ряд отличий, а именно:

  

  Минусы и плюсы обоих видов участков

  Среди несомненных преимуществ участка ИЖС можно отметить:

  • наличие юридического адреса;
  • возможность постройки жилого дома и прописки в нём;
  • наличие инфраструктуры;
  • возможность проведения всех необходимых коммуникаций.

  Минусы участков ИЖС:

  

  Преимущества участка ЛПХ:

  • возможность перевода в ИЖС (если он находится в черте поселений);
  • низкая налоговая нагрузка (не более 0,3% от КС).

  На землях под ЛПХ можно:

  • легально получать доход от продажи с/х продукции;
  • получить сертификат соответствия выращенной продукции;
  • получить кредит на производство продукции под залог участка.

  При этом владельцу участка не нужно оформляться в качестве юрлица, как этого требует статус КФХ (Крестьянско-фермерское хозяйство). Если владелец пожелает возвести дом, то не потребуется разрешение для этого и разработка проекта.

  Основной недостаток категории земель, предназначенных под ЛПХ, — отсутствие чёткой законодательной базы и наличие определённых сложностей и правовых рисков. В большинстве случаев владельцы таких земельных участков стараются перевести их в ИЖС, чтобы возвести на них жилой дом.

  Что лучше?

  Так что же лучше — ЛПХ или ИЖС? Можно сказать, что ЛПХ почти во всём лучше ИЖС, за исключением расположения участка и отсутствия полной инфраструктуры. Кроме того, владельцы ЛПХ могут пользоваться льготами от государства, поощряющими их на ведение собственного хозяйства.

  Можно ли использовать земли ЛПХ под ИЖС?

  

  На приусадебном участке ЛПХ разрешено строить:

  • частные жилые дома (не более 3 надземных этажей);
  • подсобные помещения (сарай, гараж, кладовка);
  • иные сооружения, предназначенные для личного пользования: баня; летняя кухня и пр.

  Все построенные объекты необходимо строить с соблюдением норм и правил местного градостроительного регламента; строительство должно быть согласовано с местной администрацией.

  Однако в законе есть одна оговорка: кроме основного ВРИ такой земельный участок должен иметь также вспомогательный вид землепользования, который используется совместно с основным. В этом случае для возведения построек на участках ЛПХ не нужно брать отдельного разрешения.

  На участке с основным видом использования ЛПХ, вспомогательный вид землепользования позволит возвести на участке строения бытового и хозяйственного назначения.

  При необходимости строительства на землях ЛПХ коммерческих сооружений (например, магазина, столовой, парикмахерской) необходимо получить соответствующее разрешение о наделении участка условно разрешённым ВРИ.

  Зачем переводить участок из ЛПХ в ИЖС?

  Основное преимущество земель ИЖС — возможность частично компенсировать затраты на строительство жилья за счёт имущественного налогового вычета.

  Приведём ещё несколько причин, которые могут послужить основанием для смены вида разрешённого землепользования:

  

  Итак, целесообразность перевода земель из ЛПХ в ИЖС понятна: в основном это увеличение их стоимости и улучшение своих жилищных условий.

  Перевод земли из ЛПХ в ИЖС: требования к участку в 2024 году

  Не каждый участок ЛПХ можно перевести в категорию ИЖС. Какие требования выдвигаются? Перечислим их:

  

  1. Земля должна быть поставлена на кадастровый учёт (п. 7 ст. 1 ФЗ-№ 218 от 13.07.2015). Как проверить, числится ли участок в кадастре? Для этого откройте свидетельство или выписку из ЕГРН/ЕГРП на землю. Если там указан кадастровый номер, значит земля учтена. Если же в документах обозначен его условный номер или адрес места расположения, то зайдите на сайт Росреестра и введите этот номер или адрес. Не получилось? Значит участок не учтён в кадастре, и чтобы изменить вид разрешённого землепользования, сначала нужно провести процедуру постановки участка на учёт. В некоторых случаях это можно сделать одновременно с переводом в ИЖС.
  2. Второе требование — у участка должны быть чётко обозначены границы. Узнать, проведена ли процедура межевания на интересующем вас участке, можно на кадастровой карте Росреестра. С левой стороны нажмите кнопку «лупа» и введите кадастровый номер участка. Если границы обозначены, то на карте участок будет подсвечен жёлтым. В ином случае выйдет запись «Ничего не найдено» или «Без координат границ» и тогда сначала нужно будет пройти процедуру межевания участка, потом уже — заниматься переводом из ЛПХ в ИЖС.
  3. Участок ЛПХ должен быть расположен в черте населённого пункта. Изменить вид разрешённого землепользования полевых участков невозможно. Как узнать категорию земельного участка? Опять же — из правоустанавливающих документов на участок или же из кадастровой карты Росреестра (ссылка на карту указана выше). Категория участка подаётся здесь в разделе «Информация».
  4. Территориальная зона участка должна предусматривать ИЖС как основной или условно разрешённый вид землепользования. Узнать эту информацию поможет ПЗЗ и Карта зонирования города/посёлка. Оба документа утверждаются местной администрацией.
  5. Согласие всех собственников на перевод земли из одной категории в другую.

  Помимо этих требований, учитывается также максимально разрешённая площадь участка при переводе. В каждом городе, селе, посёлке местная администрация устанавливает максимальный размер участка того или иного вида разрешённого использования.

  К примеру, если участок ЛПХ может быть максимум 55 соток, а ИЖС — максимум 30, то перевести его из ЛПХ в ИЖС никак не получится.

  Порядок перевода земли ЛПХ в ИЖС: пошаговая инструкция

  Итак, Как перевести землю из ЛПХ в ИЖС? Распишем всё по шагам.

  Шаг №1 — Определите территориальную зону участка и ВРИ

  

  Данные сведения необходимы, чтобы узнать, является ИЖС в этой зоне основным или условно разрешённым видом землепользования.

  Это важно знать, так как разные варианты предполагают неодинаковые инструкции. Если ИЖС не обозначен ни как основной, ни как условно разрешённый, то перевести участок ЛПХ в ИЖС нельзя.

  В каждом населённом пункте местная администрация утверждает свой ПЗЗ (План Застройки и Землепользования) и Генеральный План территории. Из этих документов можно узнать территориальную зону участка и виды разрешённого землепользования.

  Если ИЖС указан как один из основных видов разрешённого землепользования, то сначала нужно будет запросить выписку из ИСОГД, а затем оформлять перевод в кадастре.

  В том случае, если ИЖС указан как один из условно разрешённых видов, то нужно:

  1. Запросить выписку из ИСОГД.
  2. Получить разрешение на перевод.
  3. Осуществить перевод в кадастре.

  Если же ИЖС вообще не указан, то придётся сначала менять статус территориальной зоны вокруг участка (т.е. внести изменения в ПЗЗ населённого пункта) путём подачи соответствующего заявления в местную администрацию.

  Этот вопрос будет рассматриваться специальной комиссией. Но следует отметить, что положительное решение по данному вопросу выносится очень редко.

  Шаг №2 — Запросите выписку из ИСОГД

  

  Справка из Информационной системы обеспечения градостроительной деятельности (ИСОГД) необходима для подтверждения того, что зона участка предусматривает ИЖС как основной или условно разрешённый вид землепользования.

  Её получают в отделе архитектуры местной администрации посёлка или в Департаменте градостроительства. В некоторых крупных городах эту выписку можно получить и в МФЦ («Мои документы»).

  Один из собственников надела (или доверенное лицо) обращается в указанные организации, даёт сотруднику свой паспорт и выписку из ЕГРН на участок, а также пишет заявление на предоставление сведений из ИСОГД (бланк заявления выдаётся на месте). Сотрудник забирает заявление с выпиской и выдаёт расписку об их получении.

  В дальнейшем заявителю отправят на электронную почту реквизиты на оплату госпошлины (1000 руб.). Внести средства можно в любом банке. Кстати, оплату госпошлины могут потребовать и до подачи заявления. В этом случае чек об оплате будет приложен к заявлению.

  Остаётся ждать получения справки из ИСОГД. Если участок находится в поселковой зоне, то её выдадут в течение 30 дней. Если же земля расположена в черте города, то срок может составлять от 5 до 14 рабочих дней (срок устанавливает администрация). В назначенный день можно забрать выписку и переходить к следующему этапу.

  Шаг №3 — Запросите разрешение на перевод

  Дальнейшие шаги зависят от ситуации. Если ИЖС указан как основной вид разрешённого землепользования, то можно сразу переходить к 4-ому этапу — переводить землю из ЛПХ в ИЖС в Росреестре.

  Если ИЖС указан как условно разрешённый вид, то 3-ий этап пропустить нельзя. Сначала нужно запросить в местной администрации разрешение на перевод, а уж потом — обращаться в кадастровую организацию.

  Земельный участок находится в посёлке? Тогда обратитесь за разрешением в орган администрации посёлка. Если участок городской, то — в Департамент градостроительства или в МФЦ. Оттуда документы будут направлены в администрацию.

  Вместе с заявлением собственнику участка или доверенному лицу необходимо подать следующие документы:

  

  Далее собственников уведомят о дате и времени (по телефону + почтой) проведения первого заседания комиссии, которая соберётся в течение месяца после принятия заявления.

  Члены комиссии будут решать — допустить или нет вопрос о переводе участка до публичных слушаний. Уже на этом этапе комиссия может отказать в переводе участка из ЛПХ в ИЖС.

  Если же будет принято положительное решение, то собственника уведомят о дате и месте проведения публичных слушаний, которые должны состояться через 2 — 4 месяца. За месяц до назначенной даты администрация сообщит о слушаниях на своём сайте и в местных СМИ.

  Публичные слушания проводятся в специальном месте, где может собраться много народу. Например, в зале заседаний здания администрации (характерно для города) или в местных Домах культуры (характерно для посёлков).

  Участвовать в слушаниях и голосовать может любой желающий. Сначала выступят докладчики, затем пройдёт голосование, результаты которого фиксируются в протоколе. Далее собственника уведомят о дате проведения второго заседания комиссии, которое обычно проводится там же, где и первое.

  Здесь комиссия уже с учётом результатов публичных слушаний решает — выдать заявителю рекомендацию на разрешение или нет.

  Следует отметить, что результаты публичных слушаний носят всего лишь рекомендательный характер, но не обязательный, поэтому комиссия может и отказать.

  Положительная рекомендация направляется главе администрации, который и выносит окончательное решение. В назначенный день заявитель может забрать в местной администрации разрешение о переводе участка в ИЖС.

  Процедура получения разрешения состоит из 4 уровней, на каждом из которых собственнику вполне могут отказать в переводе участка из ЛПХ в ИЖС. При желании отказ можно оспорить в суде.

  Шаг №4 — Измените ЛПХ на ИЖС в Росреестре

  

  Заявление и документы (список приведён выше + разрешение) на перевод подаются в МФЦ или в местное отделение Росреестра.

  Услуга называется — внесение изменений в запись ЕГРН. При этом обязательно оплачивается госпошлина — 350 рублей.

  Дополнительно рекомендуется заказать новую выписку из ЕГРН на участок, в которой будет указано, что изменённый вид землепользования — ИЖС.

  Выписка стоит 400 рублей. Её отдадут по завершении процедуры в течение 7 дней после подачи заявления и документов.

  Стоимость

  Эту процедуру нельзя назвать дешёвой. Большая часть средств, внесённых собственником, приходится на уплату компенсации государству за потерю с/х земель.

  Стоимость складывается из суммы следующих взносов:

  • госпошлина за вывод с/х угодий из оборота (30% от кадастровой стоимости участка);
  • получение выписки из ЕГРН;
  • подготовка документов и разработка проекта на строительство жилого дома;
  • экологическая экспертиза.

  Основания для отказа

  Заявление на перевод не будет рассмотрено, если с ним обратился человек, не являющийся собственником. Также оно будет возвращено в случае, когда к нему приложены неправильно оформленные документы.

  Установлены 3 основания для отказа в переводе:

  

  Акт об отказе выносится в течение 2 месяцев с момента принятия ходатайства. Он может быть оспорен в суде.

  Перевод земли из ИЖС в ЛПХ

  Иногда возникает необходимость перевода земли из ИЖС в ЛПХ. Это может потребоваться, если владелец пользуется участком исключительно для ведения с/х деятельности или же необходимо снизить кадастровую стоимость участка, поскольку она неоправданно завышена.

  Как перевести землю из ЛПХ в ИЖС? Изменение ВРИ проводится в соответствие с правилами застройки и землепользования населённого пункта, в пределах которого находится земельный участок.

  Основной состав пакета документов таков:

  

  Далее собственник подаёт заявление об изменении ВРИ на имя главы администрации и запрос на изменение вида ИЖС на ЛПХ) с указанием причины. Когда ему выдадут разрешение на перевод, то можно регистрировать изменения в Росреестре. Общая длительность процедуры изменения ВРИ может составить от 5 до 10 месяцев.

  В целом можно сказать, что перевод земли из одной категории в другую — процесс длительный и затратный, так что собственнику необходимо взвесить все «за» и «против», а затем принимать окончательное решение.

  Как перевести земучасток из ЛПХ в ИЖС

  Чтобы изменить вид разрешенного использования (ВРИ) своего участка с ЛПХ в ИЖС, нужно подать в МФЦ или УФРС заявление о внесении изменений в ЕГРН. Это если ИЖС указан как один из основных видов разрешенного использования. Если ИЖС указан как один из условно разрешенных видов использования, нужно еще получить разрешения на изменение ВРИ в местной администрации.

  Требования к участку для перевода с ЛПХ в ИЖС

  • Участок должен стоять на кадастровом учете — п. 7 ст. 1 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ. Если в правоподтверждающих документах на участок (в свидетельстве или выписке из ЕГРН) есть кадастровый номер, значит он стоит на учете. Если кадастрового номера нет, то в документах есть написан его условный номер или адрес. Вбейте условный номер или адрес на странице со справочной информации Росреестра. Если данные найти не получится, значит участок не стоит на кадастровом учете. Поэтому сначала нужно поставить участок на кадастровый учет. Иногда это можно сделать вместе с переводом в ИЖС.
  • У участка должны быть четко определены границы в кадастровом учете — пп. 3 и 9 п. 4 ст. 8 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ. Найдите участок на кадастровой карте Росреестра. Нажмите кнопку «лупа» слева и введите кадастровый номер участка. Если участок имеет границы, то на кадастровой карте он будет подсвечен желтым. Если границы не уточнены, то будет написано «Ничего не найдено» или «Без координат границ». В этом случае сначала нужно установить границы участка и только потом заниматься переводом с ЛПХ в ИЖС.
  • Участок ЛПХ должен находиться в населенном пункте. Каждый участок имеет свою категории земель и вид разрешенного использования (ВРИ). Участки ЛПХ бывают двух категорий — «земли населенных пунктов» (находятся в населенном пункте — городе или поселке) и «земли сельхозназначения» (за границами нас.пунктов). Это указано в п. 1 ст. 4 Федерального закона от 07.07.2003 № 112-ФЗ. Но участки ИЖС могут быть только одной категории — «земли населенных пунктов» (пп. 1 п. 1 и п. 5 ст. 85 ЗК РФ). Поэтому в ИЖС можно перевести только тот участок, который имеет категорию «земли населенных пунктов». Как узнать категорию участка? Обычно категория указана в свидетельстве о собственности или выписке ЕГРН/ЕГРП. Еще можно вбить кадастровый номер участка в кадастровую карту Росреестра. Категория участка написана в разделе «Информация». На земельном Портале www.ZemProf.ru можно заказать электронный отчет по сведениям из ЕГРН, проверить ограничения, обременения и собственника за 125 рублей.
  • Зона, в которой находится участок, должна предусматривать ИЖС как основной или условно разрешенный вид использования. Узнать это поможет ПЗЗ и Карта зонирования города/поселка. Они утверждаются местной администрацией.
  • Нужно учесть максимальную разрешенную площадь участка при переводе — п. 1 и 2 ст. 11.9 ЗК РФ. В каждом городе или поселке местная администрация сама устанавливают максимальный размер участка в зависимости от его вида разрешенного использования. Минимальная разрешенная площадь указана в ПЗЗ.
  • Если у участка несколько собственников, то все они должны быть согласны на перевод. Потому что они подают общее заявление о переводе — пп. 4 п. 2 ст. 15 Федерального закона о регистрации недвижимости.
  • Если участок в Московской области, за изменение ВРИ придется заплатить Министерству имущественных отношений. Это указано в Постановлении Правительства МО от 31.12.2013 N 1190/57. В других регионах плата за смену ВРИ не предусмотрена. Стоимость перевода зависит от кадастровой стоимости до и после процедуры: 1) Если кадастровая стоимость увеличилась, тогда 10% * (КС2 — КС1). 2) Если уменьшилась — 10% * КС2. 3) Если не изменилась — 10% * КС2. КС1 — кадастровая стоимость участка ДО перевода, КС2 — ПОСЛЕ перевода в ИЖС. Чаще всего, при смене ЛПХ на ИЖС кадастровая стоимость не меняется. Соответственно, ставка будет 10% от нее. Чтобы все заранее посчитать, стоит посмотреть кадастровую стоимость соседних участков ИЖС. Затем посчитать стоимость одной сотки и сопоставить. Информацию по соседним участкам можно посмотреть на публичной кадастровой карте или сайте Росреестра. После смены ВРИ, собственнику в течение года на почту пришлют уведомление об оплате от местной администрации. Оплатить нужно в банке и предоставить им квитанцию/чек. Если не оплачивать, взыщут через суд.

  Этап №1 — Определяем территориальную зону участка и разрешенные виды использования

  Нужно определить территориальную зону участка, чтобы узнать — является ли ИЖС в этой зоне основным или условно разрешенным видом использования. Это важно знать сразу, потому что: 1) Если ИЖС будет как основной ВРИ, то инструкция по переводу одна, а если как условно разрешенный, то инструкция другая. 2) Если ИЖС не указан ни как основной, ни как условно разрешенный, то перевести участок нельзя.

  В каждом городе или поселке местная администрация утверждает свои Правила Застройки и Землепользования (ПЗЗ), Карту Градостроительного зонирования и Генеральный План территории. С помощью этих документов можно узнать территориальную зону участка и виды разрешенного использования.

  1. Найдем участок на кадастровой карте и запомним его расположение.
  2. Теперь найдем Правила Застройки и Землепользования (ПЗЗ) города/поселка. Обычно ПЗЗ опубликован на сайте местной администрации. Вбейте в любом поисковике (Яндекс, Гугл, Майл и т.п.) такое словосочетание — «название города/поселка название области администрация правила застройки и землепользования». В появившейся странице сайта Администрации должно быть ПЗЗ в виде текстового документа (его нужно скачать) + карта поселка/города, которая может называться по-разному — Карта Градостроительного зонирования, Схема зонирования, Графическая часть, Территориальное зонирование и т.п. В общем, нужно скачать ПЗЗ и карту. Иногда ПЗЗ скачивается архивом, где вместе с ней будет и карта. Если вместе с ПЗЗ карты не будет, то можно найти Генеральный план города/поселка. Как и с ПЗЗ — в любом поисковике нужно вбить «название города/поселка название области администрация генеральный план».
  3. Находим нужный участок на Карте или Генеральном плане. Запомните расположение участка на кадастровой карте, а именно контуры границ местности вокруг него, какие-либо особенные ориентиры. Такие же ориентиры найдите на Карте или Ген.плане, обычно они одинаковы. Так и найдете сам участок.
  4. Узнаем на Карте название территориальной зоны участка. Каждая зона отмечена определенным цветом, а ее название всегда пишут по краям карты.
  5. Найдем описание зоны в Правилах Землепользования и Застройки (ПЗЗ). В тексте Правил вбейте полное название зоны и найдете ее описание. Обычно описание будет в виде таблицы. В ней и узнаете какие основные или условные виды разрешенного использования применяются к вашей зоне. Там же в ПЗЗ можно узнать максимально разрешенный размер участка.
  6. Различные ситуации + инструкции к каждой что нужно сделать далее:
     • Если ИЖС указан как один из ОСНОВНЫХ видов разрешенного использования, то нужно сначала запросить выписку/справку из ИСОГД, а потом поменять с ЛПХ на ИЖС в кадастре.
     • Если ИЖС указан как один из УСЛОВНО разрешенных видов использования, то нужно: 1) Запросить выписку/справку из ИСОГД 2)Получить разрешение на перевод 3) Поменять с ЛПХ на ИЖС в кадастре.
     • Если ИЖС вообще не указан, то придется изменить уже территориальную зону вокруг участка, т.е. внести изменения в ПЗЗ поселка/города — ст. 33 ГрК РФ. Для этого нужно обратиться в местную администрацию и подать заявление. Этот вопрос будет рассматривать специальная комиссия.

  Этап №2 — Запрашиваем справку/выписку из ИСОГД

  Чтобы доказать, что зона участка предусматривает ИЖС как основной или условно разрешенный вид использования, нужно получить об этом официальный документ — справку/выписку из информационной системы обеспечения градостроительной деятельности (ИСОГД). Она потребуется в любом случае. Эту справку нужно получить в местной администрации в отделе архитектуры. Если участок в поселке, то в администрации поселка. Если в черте города, то в Департаменте/Комитете градостроительства. В некоторых городах эту справку можно получить в МФЦ («Мои документы»).

  1. Одному из собственников участка или доверенному лицу нужно обратиться в местную администрацию и написать заявление на предоставление сведений из ИСОГД. Форма заявления везде разная, образец даст сотрудник администрации. Сотруднику нужно отдать свой паспорт и бумажную выписку из ЕГРН на участок, в которой должны быть указаны координаты участка. Сотрудник заберет заявление с выпиской и выдаст расписку/опись об их получении.
  2. Потом заявителю отправят на электронную почту (e-mail) реквизиты на оплату госпошлины. Размер госпошлины — 1000 рублей (пп. 3 п. 24 Постановление Правительства РФ от 13 марта 2020 г. №279). Оплатить можно в любом банке. Могут потребовать оплатить госпошлину и до подачи заявления. Каждая администрация работает по-своему. И вместе с заявлением нужно приложить чек/квитанцию об оплате. Срок получения справки из ИСОГД везде разный. Если участок находится в поселке, то ее должны дать в течение 30 дней — п. 2 ст. 12 Федерального закона об обращении граждан. На практике недели за 2. Если участок в черте города, то срок устанавливает местная администрация.
  3. В назначенный день можно забрать справку/выписку. Достаточно показать паспорт и ранее выданную расписку/опись.

  Этап №3 — Определяем по ситуации дальнейшие действия

  После того как получили выписку из ИСОГД, нужно определиться что делать дальше. Дальнейшие действия зависят от каждой ситуации:

  Ситуация №1: Если ИЖС указан как основной вид разрешенного использования. В этом случае НЕ требуется получать чье-либо разрешение на перевод участка — п. 4 ст. 37 ГрК РФ и п. 2 ст. 7 ЗК РФ. Это очень упрощает задачу. Собственник участка может сразу переходить на четвертый этап — менять ЛПХ на ИЖС в кадастре.

  Ситуация №2: Если ИЖС указан как условно разрешенный вид использования — получаем разрешение на перевод. Разрешение на перевод нужно запросить в местной администрации — п. 1 ст. 39 ГрК РФ и п. 2 ст. 7 ЗК РФ. Если участок в поселке, разрешение дает администрация поселка. Если в черте города, то Департамент/Комитет градостроительства. В некоторых городах можно обратиться в МФЦ («Мои документы») и оттуда документы подадут в администрацию.

  1. Всем собственникам участка или доверенному лицу нужно обратиться в местную администрацию и подать следующие документы (оригиналы и копии):
     • Заявление на предоставление разрешения на условно разрешенный вид использования; Форма заявления везде разная, образец даст сотрудник администрации. В заявлении нужно указать причины почему собственники хотят поменять ВРИ участка на ЛПХ.
     • Выписку из ИСОГД;
     • Бумажную выписку из ЕГРН на участок. В нее должны быть координаты границ участка;
     • Договор основания на участок; Например, собственник купил этот участок, то договор купли-продажи. Если получил участок в наследство, то свидетельство о наследстве и так далее.
     • Несколько фотографий участка + соседних (5 — 6 штук). Их достаточно распечатать на обычной бумаге;
     • Паспорта собственников;
     • Нотариальную доверенность, если обращается доверенное лицо.

  Никаких данных о соседях подавать не нужно. Сотрудник заберет документы и выдаст расписку/опись об их получении.

  Этап №4 — Меняем ЛПХ на ИЖС в Росреестре

  Во многих городах подать документы можно только в МФЦ. Оттуда их передают в отделение Росреестра. Если в вашем населенном пункте можно подать документы напрямую, то лучше так и сделать. Услуга называется внесение изменений в запись ЕГРН на недвижимое имущество. Сама подача документов в МФЦ или отделение Росреестра не различается.

  1. Всем собственникам участка обратиться в МФЦ, оплатить госпошлину и подать документы. Госпошлина — 350 рублей (пп. 27 п. 1 ст. 333.33 НК РФ). Реквизиты даст сотрудник МФЦ. Касса по оплате обычно находится в самом здании МФЦ. Дополнительно можно заказать новую выписку из ЕГРН на участок. В ней будет указано, что теперь ВРИ участка вместо ЛПХ будет ИЖС. Она стоит 460 рублей. Ее отдадут по окончанию услуги. После оплаты госпошлины, в порядке очереди сотруднику отдать документы:
     • Паспорта собственников или доверенного лица с нотариальной доверенностью. При доверенности паспорт доверителя показывать не нужно;
     • Выписку/справку из ИСОГД. Она требуется в любом случае.
     • Разрешение администрации о переводе с ИЖС на ЛПХ. (только если ЛПХ как условно разрешенный вид использования);
     • Правоподтверждающий документ на участок: свидетельство о государственной регистрации права или выписка из ЕГРН;
     • Чек об оплате госпошлины.
  2. Сотрудник cоставит заявления об изменении сведений из ЕГРН, собственникам нужно их подписать.
  3. Затем сотрудник заберёт документы (кроме паспортов), каждому заявителю даст опись/расписку о получении этих документов и назначит дату, когда их можно забрать. Полученные документы отправляются регистратору. Теперь остается ждать изменения ВРИ участка с ЛПХ на ИЖС. Срок — 7 рабочих дней (пп. 4 п. 1 ст. 16 Закона о регистрации недвижимости).
  4. В назначенный день собственники могут забрать документы. При себе иметь паспорта и опись/расписку. Если заказывали выписку из ЕГРН, то ее тоже выдадут. В ней будет написано, что ВРИ участка теперь ИЖС.

  Перевод земли из сельхозназначения в ИЖС

  ⁠Иногда возникает необходимость земли сельхозназначения перевести в земли ИЖС в 2024 году, то есть участки, на которых нельзя возводить здания для постоянного проживания преобразовать в наделы, где строительство домов вполне допускается. С одной стороны, кажется, что ничего сложного в этом нет. На самом деле перевод земли из одной категории в другую – достаточно проблематичная и трудоемкая процедура, в процессе осуществления которой нужно учесть множество нюансов.

  

  Понятие и законодательные основы

  На самом деле, такой процедуры, как перевод земли из сельхозназначения в ИЖС не существует, так как сельскохозяйственное назначение и ИЖС – это совершенно два разных понятия. Первой означает категорию ЗУ, а второе – его вид разрешенного использования. Все земли в РФ подразделяются на 7 категорий: населенных пунктов, с/х и специального назначения (к последним относят земли промышленности, энергетики, транспорта, связи и т.д.), особо охраняемых территорий и объектов, лесного, водного фонда, запаса.

  Правильно ли переводить С/Х земли под ИЖС?
  Нет, считаю это недопустимым
  Да, это верно
  Проголосовало: 0
  Правильно ли переводить С/Х земли под ИЖС?

  Нет, считаю это недопустимым	122
  Да, это верно	350

  Проголосовало: 0

  • основные (главное направления применения ЗУ);
  • вспомогательные (используется в качестве дополнения к основному или условно разрешенному ВРИ);
  • условно разрешенный (ВРИ, который может быть допущен для использования собственником ЗУ по решению уполномоченного органа).

  ВРИ устанавливают местные органы власти для каждой территориальной зоны. Направление допускаемого применения земель прописывают в градостроительном регламенте, содержащемся в плане застройки и землеустройства.

  Согласно ст.37 ГрК РФ, собственник имеет право самостоятельно выбрать основной или вспомогательный вид разрешенного использования из числа предусмотренных ПЗЗ. Чтобы изменить ВРИ на условно допустимый тип, потребуется разрешение местных властей.

  Пример из практики:

  Николай Т. владеет земельным участком в деревне. Категория надела – земли населенных пунктов, ВРИ – для ведения садоводства. Он находится в сельскохозяйственной территориальной зоне. Также, согласно ПЗЗ, для этой ТЗ в качестве основного направления использования допускается жилищное строительство. Мужчина планирует изменить ВРИ ЗУ с «для ведения садоводства» на «для ИЖС». Для этого Николаю нет необходимости обращаться в администрацию. Достаточно подать заявление на смену ВРИ в Росреестр.

  Перевод земли из одной категории в другую осуществляется только по решению уполномоченного органа, но саму процедуру имеет право инициировать собственник или правообладатель земельного участка.

  Перевод земли из одной категории в другую – это процедура, в результате которой земельный участок, отнесенный к конкретному типу, переводится в иное назначение, например, из земель запаса в земли с/х назначения.

  По общим правилам, жилищное строительство на участках сельскохозяйственной категории, не осуществляется. Именно поэтому, говоря о переводе земель с/х назначения в ИЖС понимают смену категории с сельскохозяйственной на земли населенных пунктов. Осуществить данную процедуру можно только путем установления (расширения) границ поселения. Данное правило четко регламентировано статьей 8 ЗК РФ.

  Зачем переводить с/х земли в ИЖС

  Зачем некоторые граждане упорно настроены перевести земли сельхозназначения под ИЖС? Чем обусловлена целесообразность данной процедуры?

  Главная цель – это возможность возведения на участке жилого дома. Если ЗУ относится к сельскохозяйственным угодьям, то строительство жилья на нем категорически запрещено. При этом, перевод ЗУ из с/х категории в другую осуществляется по основаниям, предусмотренным статьей 7 ФЗ-172 от 2004 г, например, в связи с установлением или изменение границ населенного пункта.

  Получается, что пока сельхозугодья не переведены из одной категории в другую, построить на таких землях частный жилой дом невозможно. Именно этим и обусловлена целесообразность процедуры.

  Что касается земель, отнесенных к сельскохозяйственной категории, которые имеют вид разрешенного использования – для ведения садоводства, то на них вполне допускается индивидуальное жилищное строительство.

  Важно! Если такой ЗУ будет переведен в ИЖС, то для собственника открываются новые возможности. В первую очередь, увеличивается кадастровая стоимость надела, во-вторую, ему больше не придется самостоятельно думать о подключении сетей инженерно-технического обслуживания и о прокладке, расчистке подъездных путей. Последние обязанности перекладываются на местные власти.

  Порядок перевода ЗУ из одной категории в другую

  Вывести землю из сельхозназначения в ИЖС в прямом смысле слова, нельзя, так как в данном случае речь идет о совершенно разных понятиях. А вот перевести с/х участок в ЗУ населенных пунктов вполне возможно, хотя и достаточно проблематично.

  Все дело в том, что в данном случае процедура осуществляется путем расширения границ поселения. Решение об их изменении принимает местная администрация. Как показывает практика, границы населенного пункта переносят, если эта процедура принесет пользу (существенную выгоду).

  По общим правилам, для перевода земель из одной категории в другую, необходимо подать ходатайство. Его рассматривают в течение 2-3 месяцев с момента поступления (точный срок зависит от уровня органа власти, который занимается принятием решения по данному вопросу), а по результатам издают акт о переводе земель из одной категории в другую или об отказе.

  Согласно ст.8 ЗК РФ, перевод с/х ЗУ в участки населенных пунктов осуществляется путем установления или изменения границ, в порядке, предусмотренном градостроительным законодательством.

  Сама по себе процедура достаточно сложная и требует максимального участия органов исполнительной власти, поэтому, на практике, удовлетворение таких ходатайств случается достаточно редко.

  По сути, расширение границ НП происходит путем изменения генерального плана поселения и схемы планирования муниципального района. Первый документ принимает представительный орган местного самоуправления, а резолюцию на его разработку издает глава администрации.

  Состав генерального плана

  Положение о территориальном планировании.

  Карта границ поселения.

  Карта предполагаемого расположения объектов местного значения

  Карта функциональных зон населенного пункта.

  Расширение границ населенного пункта начинается с издания резолюции о разработке генплана поселения и его размещения в публичном доступе.

  Затем разрабатывается сам проект генплана, проводится проверка материалов, после чего документ отправляется на согласование.

  Обратите внимание: Генеральный план утверждается уполномоченными органами власти после проведения публичных слушаний. Нас следующем этапе готовится план объекта землеустройства, который служит основанием для внесения изменений в ЕГРН о границах населенного пункта.

  Кто может подать ходатайство

  Для того, чтобы перевести участок из одной категории в другую, необходимо подать ходатайство, по форме, утвержденной органами государственной власти субъекта РФ. Обратиться с соответствующей заявкой имеет право любое заинтересованное в процедуре физическое или юридическое лицо.

  Условия перевода

  Перевод земель сельхозназначения в ИЖС допускается только по решению уполномоченного органа путем расширения границ населенного пункта и лишь при условии, что планируемый для включения участок находится в непосредственной близости поселения и прилегать к нему.

  Если на планируемом к включению в состав НП с/х земельном участке выращиваются особо ценные сельскохозяйственные культуры, или его кадастровая стоимость на 50% и более выше КС земли поселения, то перевод невозможен.

  Перечень документов

  Скажем условно, для того, чтобы переоформить землю из сельхозназначения в ИЖС, то есть перевести участок из одной категории в другую, необходимо подготовить пакет документов. Он включает в себя:

  • проект землеустройства, который объясняет целесообразность процедуры;
  • извлечение из земельного кадастра, содержащего сведения о проводящемся ЗУ;
  • копии документов, идентифицирующих личность заявителя;
  • выписку из ЕГРН прав на недвижимость и правообладание ЗУ;
  • заключение экологических экспертов (в случае необходимости);
  • согласование с собственником участка земли (в случае необходимости);
  • согласование с исполнительным органом.

  Список документов может быть дополнен или изменен, в зависимости от требований местного законодательства. Перед обращаем с соответствующим ходатайством рекомендуем уточнить конкретный список документов для проведения процедуры в администрации.

  Иващенко Србуи Саргисовна
  Ведущий юрист по жилищному законодательству • Стаж 16 лет
  Задать вопрос

  Перевод земли из одной категории в другую – достаточно сложная процедура. Чтобы избежать проблем, лучше сразу обратиться за помощью к профессионалу. Свяжитесь с нашим юристом, и он подскажет, с чего начинать, какие документы подготовить, как написать ходатайство, ответит на все интересующие вас вопросы, а в случае необходимости, сопроводит вас до логического завершения комплекса мероприятий.

  Образец ходатайства

  Форму ходатайство о переводе земли сельскохозяйственного назначения в земли населенных пунктов, органами государственной власти субъектов РФ. В нем в обязательном порядке отражается следующая информация:

  1. кадастровый номер ЗУ;
  2. текущая и будущая категория земель;
  3. обоснование процедуры;
  4. сведения о правах заявителя на ЗУ.

  Если с ходатайством обратилось неуполномоченное лицо или к нему приложен не полный пакет документов, а также, если их содержание не соответствует требованиям действующего российского законодательства, то в принятии заявления могут отказать.

  Образец заявления

  Образец ходатайства о переводе ЗУ сельскохозяйственного назначения в земли населенных пунктов в 2024 году

  

  Решение о переводе

  Помните о том, что перевод сельхоз земель в ИЖС, а если быть точнее, перевод с/х категории ЗУ в земли населенного пункта осуществляется путем расширения границ поселения.

  По общим правилам, ходатайство о переводе земель из одной категории в другую рассматривается в течение 2-3 месяцев с момента его поступления (в зависимости от уровня органов власти). По результатам рассмотрения составляется акт. Его содержание регламентировано статьей 3 ФЗ-172 от 2004 года.

  Что делать, если отказали

  Как перевести земли сельхозназначения в категорию под ИЖС? Для этого необходимо подать соответствующее ходатайство в уполномоченный орган (чаще, в местную администрацию).

  В течение срока, регламентированного на законодательном уровне, ходатайство рассматривается, проводятся публичные слушания, а по их результатам составляется акт о переводе земель из одной категории в другую или об отказе.

  В выполнении рассматриваемых мероприятий могут отказать, по основаниям, предусмотренным статьей 4 ФЗ-172 от 2004 г.:

  • осуществить перевод невозможно на основании федерального законодательства;
  • государственная экологическая экспертиза выдала отрицательное заключение;
  • испрашиваемое целевое назначение ЗУ не соответствует утвержденным документам территориального планирования.

  Если заявитель считает, что отказ в переводе земель из одной категории в другую незаконен, он имеет право обжаловать такое решение в судебном порядке.

  Судебная практика

  В суд поступило исковое заявление об оспаривании отказа Администрации Каргапольского района о переводе земель из одной категории в другую от Шуркина П. Истец заявил, что является владельцем сельскохозяйственных угодий, которые располагаются сразу за границей деревни. Мужчина планировал построить на земле частный дом, однако, пока объект относится к с/х категории, сделать этого невозможно.

  Шуркин подал ходатайство о переводе земель из одной категории в другую, но Администрация отказала в удовлетворении требований, аргументировав свои действия тем, что испрашиваемое целевое назначение ЗУ не соответствует утвержденным документам территориального планирования.

  Согласно представленным суду материалам, обоснованность перевода с/х земельного участка в земли населенных пунктов не подтверждена. Кроме того, в случае включения ЗУ в состав поселения, его кадастровая стоимость уменьшится на 55%. Суд отказал в удовлетворении иска.

  Частые вопросы

  Можно ли на сельскохозяйственном участке в СНТ построить жилой дом?

  Если земельный участок с/х категории имеет вид разрешенного использования «для ведения садоводства», собственник имеет право возвести на нем садовый или жилой дом, высотой до 20 метров и до 3-х этажей, площадью до 50 м2.

  Если ли разница между сменой ВРИ земельного участка и переводом ЗУ из одной категории в другую?

  Между сменой ВРИ ЗУ и переводом земель из одной категории в другую существует огромная разница. В первом случае заявитель попросту меняет направления допускаемого применения земельного участка. Для этого достаточно подать соответствующее заявление в Росреестр, за исключением случаев, когда предполагаемый ВРИ является условно разрешенным. Во втором случае полностью меняется целевое назначение земли. Решение о переводе принимает уполномоченный орган по результатам рассмотрения ходатайства в ходе публичных слушаний.

  Предусмотрено ли наказание за строительство жилого дома на сельскохозяйственных угодьях?

  За использование земельного участка по нецелевому назначению нарушителя могут привлечь к административной ответственности. Наказание за правонарушение – штраф, размер которого напрямую зависит от кадастровой стоимости ЗУ и юридического статуса правообладателя. Если нарушитель проигнорирует требования о приведении участка в надлежащее состояние, пригодное для его использования по целевому назначению, то объект недвижимости могут вообще изъять, даже если она находится в частной собственности.

  Заключение эксперта

  Можно ли перевести земли сельхозназначения в категорию под ИЖС напрямую зависит от индивидуальных обстоятельств. Соответствующее решение принимает только уполномоченный орган, чаще – местная администрация.

  Перевод с/х участка в земли населенных пунктов осуществляется путем изменения границ поселения. В связи с этим, на практике такая процедура проводится достаточно редко. Ведь, заявителю нужно не просто соблюсти все условия, собрать массу документов, но и обосновать целесообразность мероприятий.

  Кроме этого, при расширении границ поселения, администрация принимает максимальное участие. Местным органам власти легче отказать в переводе, чем заниматься составлением и утверждением документов территориального планирования, и изменением генерального плана.

  Публикуем только проверенную информацию

  Похожие публикации:

  1. Как натянуть бельевую веревку на улице чтобы не провисала
  2. Масло для электропилы цепной какое можно использовать
  3. На какое давление рассчитаны смесители
  4. Фундамент для террасы к дому какой лучше