Как проверить земельный участок перед покупкой

Как проверить земельный участок перед покупкой

Покупка земельного участка — это серьезное и дорогостоящее вложение, поэтому важно убедиться в его пригодности. В этой статье мы расскажем, как проверить земельный участок перед покупкой, чтобы избежать проблем в будущем.

Проверьте право собственности
Начиная проверку, убедитесь, что продавец является законным владельцем земельного участка. Для этого можно запросить документы, подтверждающие право собственности. В качестве таких документов могут выступать выписка из ЕГРН (Единого государственного реестра недвижимости), свидетельство о праве собственности, договор купли-продажи и другие.

Проверьте категорию земельного участка
Категория земельного участка — это классификация земель, установленная законодательством. Категория определяет целевое назначение участка и условия его использования. Проверьте и убедитесь, что она соответствует вашим потребностям.

Определите границы участка
Определите границы земельного участка, чтобы убедиться, что он соответствует заявленным параметрам. Для этого можно воспользоваться публичной кадастровой картой.

Узнайте о наличии ограничений
Узнайте, есть ли на земельном участке ограничения, которые могут повлиять на его использование. К таким ограничениям могут относиться: запрет на строительство, наличие лесов, водоохранные зоны и т.д. Эти ограничения могут быть установлены законодательством, муниципальными правительствами или другими организациями.

Проверьте наличие коммуникаций
Проверьте наличие коммуникаций на земельном участке, таких как газ, вода, электричество и канализация. Убедитесь, что они доступны или можно их легко подключить.

Проверьте геологические особенности
Геологические особенности, такие как склоны, подземные воды и грунтовые воды, могут влиять на возможность строительства и использования земельного участка. Убедитесь, что земельный участок не находится на склоне или в зоне риска оползней, что его грунт подходит для намеченного использования.

Проверьте экологическое состояние
Убедитесь, что земельный участок не находится в зоне экологического риска, например, рядом с предприятиями, выбрасывающими вредные вещества. Проверьте, что на участке нет загрязнения почвы или воды, что он соответствует всем нормам и требованиям экологической безопасности.

Обратитесь к профессионалам
Если у вас есть какие-либо сомнения или вопросы, обратитесь к профессионалам. Например, вы можете обратиться к геодезисту, экологу, юристу или в нашу компанию, чтобы получить профессиональную помощь и советы по проверке земельного участка перед покупкой.

Как проверить земельный участок перед покупкой

Встречаются ситуации, когда сделка совершена, а купленный для постройки дома участок нельзя застраивать.

Нередко продавцы не сообщают покупателям всех нюансов по земле, так как участки продаются сложнее, чем квартиры или построенные дома. Или продавцу неизвестно о проблемах участка: могут быть неправильно определены границы, по нему проведены чьи-то коммуникации, строить дом на нем запрещается. Поэтому рекомендуется основательная проверка участка перед приобретением.

О чем нужно узнать перед покупкой участка?

Покупайте только такую землю, которая поставлена на кадастровый учет и сведения о ней занесены в ЕГРН.

Какую информацию искать

Обязательно уточните, что:

1. Продавец в реальности владеет этим участком.
2. Участок не арестован, не находится под обременениями (сервитут и прочее).
3. Заявление продавца о площади, адресе, границах земли реальны, отсутствуют споры по этому поводу.
4. Участок разрешается использовать для целей его приобретения (постройка дома, ведение ЛПХ и др.).
5. Нет пересечения границ участка и красных линий, то есть участка и земель общего пользования.
6. Участок или его часть не находится в охранной зоне либо зоне регулирования застройки.

По каким документам проверять

Чтобы не тратить временные и денежные ресурсы на просмотр участков, рекомендуется заранее проанализировать документы, тогда некоторые земли отсеются почти сразу.

Подтверждение права собственности

В зависимости от того, когда зарегистрирована собственность, документы могут различаться:

• в период 21.01.1998–01.09.2013 выдавалось свидетельство о регистрации прав собственности;
• в период 01.09.2013–15.07.2016 — свидетельство о регистрации либо выписка из ЕГРН;
• с 15.07.2016 выдают выписку из ЕГРН.

Выписка из ЕГРН об объекте недвижимости

Для любого зарегистрированного объекта недвижимости можно получать выписки из ЕГРН. В этом важнейшем для покупателя документе содержится максимально полная информация о покупаемой недвижимости на день выдачи выписки.

Из выписки о недвижимом объекте узнают:

• о кадастровом номере участка, его площади, кадастровой стоимости;
• категории земли, виде разрешенного использования;
• границах участка, если проводилось межевание;
• информацию о наличии леса и водоемов на участке;
• о расположении участка в зоне особых условий использования, не принято ли решение изъять участок в государственную или муниципальную собственность;
• о наличии арестов, обременений, залога на участок.

Для получения всех данных правообладателя выписка из ЕГРН заказывается либо самим собственником, либо нотариусом, чтобы информация не была обезличенной. Или собственнику необходимо направить в Росреестр заявление об открытии своих данных, так как с 01.03.2023 все личные данные в выписках обезличиваются.

Важно! Выписку о недвижимости рекомендуется заказывать дважды: первый раз — для заблаговременной проверки участка, еще раз — в день сделки для подтверждения неизменности состава собственников и предотвращения мошенничества со стороны продавца.

Выписка из ЕГРН о переходе прав

По выписке о переходе прав можно отследить смену собственников. Если земля часто покупалась и продавалась, будьте осторожны!

Важно! Для заказа любого вида выписки на недвижимое имущество через Госуслуги выбирайте кнопку «Стройка. Недвижимость», перейдите в «Выписки из ЕГРН».

Кадастровый план

Такую выписку из ЕГРН делают на весь кадастровый квартал, в котором находится участок. По нему можно увидеть граничащие с землей соседние участки.

Такой план чаще требуется кадастровым инженерам, для граждан удобнее публичная кадастровая карта в интернете.

Правоустанавливающий документ на земельный участок

При отсутствии на руках у хозяина оригинала копия выдается в Росреестре только по запросу собственника.

Виды правоустанавливающих документов

С документами рекомендуется ознакомиться, чтобы уточнить способ получения собственником земли. Так, может случиться, что земля куплена у обанкротившегося человека, а новая купля-продажа может оспариваться конкурсным управляющим. Для выявления такой схемы нужно проверить предыдущего продавца через реестр банкротов.

Правоустанавливающие документы могут оказаться в виде:

• договоров по сделкам (купля-продажа, дарение, мена);
• актов местной администрации о предоставлении земли (еще с советского времени);
• судебных решений;
• акта или свидетельства на приватизацию;
• свидетельства о праве на наследство.

Такие документы могут оказаться у владельца участка на руках, тогда можно не делать запрос в Росреестр.

Важно! Если переход права по документам хозяина не подтвержден в Росреестре, не исключается подделка бумаг собственника.

Межевой план

Наличие такого документа подтверждает установление границ участка кадастровым специалистом. В таком плане есть акт согласования границы, в котором расписались все соседи о согласии с планом.

О проблемах с межевым планом

С межевым планом могут возникнуть сложности:

1. План отсутствует. Межевание проводилось, но у продавца нет запасного экземпляра, а первоначальный диск, на котором записаны результаты межевания, находится в кадастровой палате.
2. Межевание проводилось не продавцом, а предыдущими собственниками, и продавцу неизвестно, как устанавливались границы.
3. Соседи оспаривают межевание вопреки наличию в плане подписанного акта согласования границ. Это может случиться, когда соседи проводили межевание раньше, с ними границы не согласовывают, их подписи для акта не требуются, а подписи прочих соседей не мешают им оспорить границы.

По разъяснению Росреестра 2022 года, участки без межевания не будут ставиться на учет. То есть до продажи кадастровый инженер по заявке продавца должен оформить межевой план.

Какие еще документы могут пригодиться при проверке

С помощью градостроительного плана участка можно понять, соблюдение каких градостроительных норм потребуется, где разрешено строительство, каких отступов нужно придерживаться.

Градостроительный план (ГПЗУ)

1. Описываются границы объекта, размеры, кадастровый номер.
2. Содержится информация о находящихся на территории объектах и зоне разрешенного строительства.
3. Обозначены красные линии и зоны с запретом на строительство.
4. Размещена ситуационная схема прилегающих земель — соседние участки, улицы, транспортные развязки, инженерные коммуникации.
5. Перечисляются виды разрешенного использования земли: основные, условно разрешенные, вспомогательные.
6. Указаны допускаемые параметры на строительство: количество разрешенной этажности, расстояние для отступа от границы участка.
7. Находятся сведения о рубежах особо охраняемых зон, сервитутах, прочих ограничениях.

Важно! Получение градостроительного плана разрешено только собственнику участка в отделе по архитектуре или землеустройству, в МФЦ, на Госуслугах. Выдача документа производится в течение 2 недель бесплатно.

Продавец может промолчать либо не знать о наличии ограничений на строительство, поэтому планом нужно запастись до оформления сделки. Если знать об особенностях участка и возможных проблемах, можно существенно изменить сумму сделки.

На градостроительный план надейся, а сам…

По градостроительному плану земельного участка (ГПЗУ) — самому полному, официальному и во многом достоверному источнику информации о земле — можно узнать много полезных сведений. Но без «но» не обходится:

1. ГПЗУ выдается только на участки с межеванием.
2. Владелец отмежеванного участка не всегда имеет ГПЗУ и отказывается его получить.
3. Иногда покупателю не хочется показать заинтересованность в участке. Попросив заказать ГПЗУ, он почти соглашается купить землю. Снижаются шансы торговаться или отказываться от сделки.
4. После заказа ГПЗУ может выясниться, что на земле запрещено строительство. Собственник рискует: он не сможет заявить суду, что не знал про ограничения.

Топографический план

Наиболее подробным документом, отражающим состояние земли, выступает топографический план. Он содержит отметки высот, построек, в том числе незарегистрированных, коммуникационные сети, кустарники и деревья.

Владелец участка не обязательно обладает топографическим планом. Документ изготавливается за плату, чаще, когда на участок проводят коммуникации (к примеру, газовая служба для газификации дома).

Проверка участка через открытые источники в интернете

Из-за неполного комплекта документов у продавца или риска их подделки рекомендуется проверять участок и в открытых источниках.

Публичная кадастровая карта

Для ознакомления со схемой участка, сверки с документацией можно воспользоваться публичной кадастровой картой Росреестра. Нужны адрес либо кадастровый номер земли.

Если возникают проблемы просмотра карты онлайн, существуют неофициальные аналоги публичной кадастровой карты: сервисы ЕГРП 365, EGRP Map.

Карта может предоставить примерные ориентиры для определения расположения участка, тем более это полезно для заброшенных участков.

Генеральный план развития местности

По этой наглядной схеме территории можно определить нахождение поблизости заводов, свалок. Генплан составляется на далекое будущее, но он постоянно дополняется, изменяется.

Карта генплана содержит зоны застроек жильем, дорогами, промзонами и т.д. Каждая местная администрация обязана размещать генплан на своем сайте.

ПЗЗ (Правила землепользования и застройки)

В документе содержатся локальные требования к застройке и использованию земли.

ПЗЗ отличаются большей понятностью, чем генплан, и большей доступностью, чем градплан — администрация обязана публиковать правила на своем официальном сайте. Поэтому — при нежелании собственника получать градплан — с ограничениями можно ознакомиться в ПЗЗ.

Важно! Местные ПЗЗ содержат и федеральные строительные нормы.

Проверка участка на местности

Осмотр земли рекомендуется проводить весной, когда просматриваются состояние дорог, подтопления.

1. Ознакомьтесь с подъездами к участку. В документах не указывается точное расположение въезда на участок, а впереди вас ожидает подвоз стройматериалов, спецтехники для стройки. При самовольном устройстве подъезда позже может выясниться его прохождение по чужой земле или над муниципальным водопроводом. Градостроительный план показывает места проездов или их отсутствие в данном месте.
2. Внимательно отнеситесь к рельефу участка. Бумаги, если отсутствует топографический план, не дают полного представления об уклонах и прочих особенностях рельефа. Сами по себе уклоны не страшны, но если рядом проходит овраг или пригорок, при строительстве могут появиться проблемы. Оврагу грозит осыпание, нужно будет укрепить его. С пригорка грунт может сползать на участок, понадобится устройство подпорной стенки из бетона. Подобные укрепления стоят очень дорого, и не всегда можно найти специалистов, умеющих это делать.
3. Изучите прохождение коммуникаций и их удаленность. За этими сведениями рекомендуется обратиться к соседям и сравнить с указанными в градплане. Частенько риелторы делятся «информацией», что вблизи находится газовая труба и вы легко подключите газ. А позже вы узнаете, что труба в километре от участка, а газовикам нужно 900 тысяч за подключение.

Проверка возможности подключения коммуникаций:

Вид коммуникаций

Где узнавать о подключении

Единый портал газификации

Местная администрация, водоканал

О проблемах участка, открывшихся после сделки

В соответствии с законом, у продавца есть обязанность по передаче покупателю товара соответствующего договору качества. В противном случае покупатель может не заключать договор, расторгать его, вернув деньги. Чаще всего такое происходит через суд: продавцы очень редко согласны на добровольное аннулирование сделки.

Если покупателю что-то должно стать известным до сделки, но он не проверил должным образом, это может действовать против него. Нужно будет искать доказательства, что проблемы участка уже были до сделки, а узнать об этом было нельзя.

Важно! Отказаться от сделки, заблаговременно узнав о недостатках земли, значительно легче, чем потом расторгать договор.

Теперь о некоторых сложностях, возникающих при покупке участка.

По виду разрешенного использования участка можно построить дом, а по другим документам — нет

Строить индивидуальный жилой дом можно по таким видам разрешенного использования земли:

• для ИЖС;
• по блокированной жилой застройке;
• ведение ЛПХ;
• под жилое строение;
• для жилой застройки.

Виды разрешенного использования можно поменять, но это стоит больших денег и долгого внесения изменений в несколько документов по территориальному планированию и зонированию, местный градостроительный регламент. В этом может последовать и отказ. Поэтому рекомендуется сразу подыскивать землю с нужными параметрами.

Более сложная ситуация, если вид разрешенного использования допускает строительство, а другие документы запрещают возведение жилого дома. Так, по ПЗЗ вид территориальной зоны может не соответствовать виду разрешенного использования участка: выписка из ЕГРН указывает категорию «Земли населенных пунктов» с видом «Для ИЖС», а ПЗЗ заявляют о территориальной зоне как «Общественно–деловой», «Зоне рекреации» или предназначенной для многоэтажной застройки.

Такая сложность не выявляется без изучения правил землепользования и застройки или градостроительного плана.

Земля заложена

В такой ситуации продавец при неисполнении обязательства перед кредитором передает ему участок.

Чаще это касается земельных участков, приобретенных по ипотеке, которая не погашена.

Продавать участок без разрешения кредитора не допускается. Банк разрешает выводить из залога и продавать участок лишь после закрытия долга, когда закрывается ипотека или делается наложение ипотек при оформлении покупателем кредита.

На землю действует сервитут

По таким ограничениям для владельца у кого-то есть право использовать его участок для каких-то целей (обеспечивать проход, проезд, провести линию электропередач, связь, трубопровод и т.п.).

Для установления сервитута нужно соглашение сторон, а при несогласии хозяина установлением сервитута занимаются в суде. Сервитут регистрируют в ЕГРН, и его можно увидеть до сделки в выписке.

При смене владельца участка сервитут сохраняется.

Может случиться и появление сервитута после приобретения земли: к примеру, энергетикам нужно провести новую ЛЭП, поставив опору на участке. Такие ситуации непредсказуемы.

Земля находится в зоне особых условий использования

Земельный кодекс перечисляет 28 видов этих зон. Среди них расположение вблизи:

• аэропортов;
• газопроводов;
• высоковольтных ЛЭП;
• разливов рек;
• птицефабрики.

Информацию об особой зоне содержит выписка из ЕГРН.

Важно! При нахождении участка в подобной зоне им можно пользоваться по назначению, но с учетом правил застройки для специальных зон.

О некоторых зонах с особыми условиями

Наиболее часто встречающиеся зоны рассмотрим дальше.

Охранная зона инженерных коммуникаций

Здесь запрещено строительство, складирование материалов, мусора, грунта. Охранная зона устанавливается на случай аварийных ситуаций, чтобы у спецтехники была возможность раскопки труб для ремонта, а аварии не несли угрозы людям и постройкам.

Так, ближе чем на два метра от газопроводов низкого давления запрещено строительство, рытье погребов, разведение огня, преграждение доступа к трубе.

Охранная зона линии электропередач (ЛЭП)

На этой территории вблизи электрических проводов запрещено строительство без разрешения энергетиков. В зависимости от напряжения линии расстояние определяется на 2-55 м с каждой стороны от кабеля.

Зарегистрированную в ЕГРН охранную зону указывают в выписке.

Водоохранные зоны

В таких зонах не запрещено строительство, но все работы должны вестись так, чтобы не загрязнять водоем. На таком участке нельзя содержать домашних животных, вспахивать землю.

Зоны подтопления или затопления

Участок расположен рядом с водоемом, который может разливаться. Строительство на таких землях допускается, если приняты меры по инженерной защите от воды. Вид принимаемых мер законом не определен: то ли строительство дамбы, то ли досыпка песка. Это все по усмотрению чиновников.

Подтапливаемые зоны могут охватывать немалые территории, их регулярно пересматривают. Может сложиться так, что сейчас земля подтапливается, а на будущий год уже нет, и наоборот.

Зона прибрежной полосы

Такая земля относится к территориям общего пользования, строить на ней нельзя. Рекам протяженностью свыше 10 км прибрежную полосу устанавливают в 20 м.

Зоны сохранения наследия

Для них могут использоваться разнообразные наименования вроде архитектурно-планировочной зоны, защитной полосы культурного наследия, охранной территории природного заповедника и др.

Строить здесь запрещено или допускается с ограничениями. Так, при сносе старого здания на участке может потребоваться возвести такое же из исторических стройматериалов.

Подобные участки нередко продаются государством или муниципалитетами на торгах, расположены они на исторических землях.

Охранные зоны аэропортов

Строительство запрещено вовсе или требуется согласование параметров строительства в муниципалитете и с руководителями аэропорта.

По земле проходит красная линия

Земля находится в границах территории общего пользования. Чаще всего участок «заступает» на улицу или захватывает придорожную полосу.

На землях общественного пользования нельзя размещаться частным объектам, поэтому вопрос о нарушении может решаться в суде.

Неправильное установление границ участка или их отсутствие

Нередко можно встретить продажи участков без установленных в документах границ, приложена только их схема. Такую землю сначала ставят на кадастровый учет, а потом совершают сделку. Передавать деньги продавцу за участок без определенных границ очень рискованно для покупателя: вы можете приобрести не ту землю, о которой договаривались, возникнут проблемы при переходе прав.

В документах участок без границ определен как «ранее учтенный», указывается не кадастровый, а условный номер.

Важно! Для постановки земли на учет нужно пригласить кадастрового инженера, провести межевание участка, определить границы, внести информацию в ЕГРН.

Ситуация может оказаться и такой: межевание выполнено, но в реальности нет соответствия документам: забор может захватывать часть земли соседа или муниципалитета.

Земля находится под арестом

Участок арестовывается судебными приставами по различным причинам. Так, собственник может оказаться должником банка или неплательщиком алиментов. Может накладываться запрет на проведение любых регистрационных действий с недвижимыми объектами.

Важно! Покупатель вправе подписать договор о покупке арестованной земли, передать деньги, но перерегистрировать участок ему не разрешат. Для оформления перехода права продавцу необходимо погасить долги и добиться от приставов снятия ареста.

Как проверять самого продавца

Покупая земельный участок, придерживайтесь тех же правил проверки продавца, что и при приобретении квартиры. Вот несколько наиболее часто встречающихся проблем.

Исполнительное производство в отношении продавца

В службе судебных приставов заведено исполнительное производство по продавцу. Это грозит возможным арестом имущества. Проверку продавца можно провести через сайт судебных приставов. Если арест наложен приставами в период проведения сделки, регистрация будет приостановлена до его снятия, но не дольше чем на 3 месяца. Если после окончания этого срока арест не будет снят, регистрация не состоится, что обжалуется только в суде.

Продажа без согласия супруга

Продажа совместно нажитого участка происходит без согласия супруга. Вне зависимости от того, на кого из супругов оформлен участок, приобретенный в браке, продавать можно только при наличии нотариального согласия второго супруга. При отсутствии согласия сделка может оспариваться в течение года с даты, когда второму супругу стало известным о сделке.

Проще всего узнать о наличии брака у продавца проверкой штампа в паспорте, но его ставят не всегда, из-за чего стороны решают эту проблему устно, а в договор на куплю-продажу земли записывают приблизительно такие слова: «Продавец гарантирует, что земля свободна от имущественных прав и претензий третьих лиц, о которых стороны сделки в момент ее совершения не могли знать. Она не относится к совместному имуществу, и для её продажи не требуется согласие супруга(и) продавца».

Если сделка будет оспариваться, с помощью такой формулировки покупатель сможет подтвердить свою добросовестность. При заявлении супруга(и) продавца о праве на землю покупателю можно ссылаться на введение его в заблуждение продавцом.

Продавцу желательно запастись справкой из загса об отсутствии записи о браке. Справка готовится в течение дня, загс ставит в ней печать.

Банкротство продавца

В такой ситуации имущество продавца должно продаваться на торгах. Если земля относится к такому имуществу, со сделкой возникнут сложности. У финансового управляющего, ведущего процедуру банкротства, есть право обращения в арбитражный суд для признания сделки недействительной.

Об итогах

Ряд итогов по сказанному выше:

1. Выпиской из ЕГРН и градостроительным планом на участок пользуются как главными источниками информации о земле. Если продавец не обладает градостроительным планом и получить его не хочет, можно ознакомиться с правилами землепользования и застройки на портале местной администрации — здесь есть сведения о том, что разрешено и запрещено на землях.
2. Проверять земельный участок должен покупатель. Не проявив должную осмотрительность при сделке, он очень рискует: в Росреестре могут не зарегистрировать право собственности, у соседей окажется право сервитута, а затапливаемый участок придется засыпать своими силами.
3. Рекомендуется перепроверка границ участка, в том числе при проведенном межевании. Это делается самостоятельно по кадастровой карте или с помощью кадастрового специалиста, но не того же, который выполнял межевание.

Покупка земли требует тщательной подготовки и осмотрительности, чтобы покупатель не остался с большими проблемами после подписания сделки и передачи денег продавцу.

Дачная амнистия: что это такое и как воспользоваться

Как проверить земельный участок перед покупкой

В отличие от квартиры у земли существует множество технических и юридических аспектов, которые необходимо учитывать, чтобы сделать правильный выбор. В этой статье мы расскажем, как проверить земельный участок, чтобы избежать проблем в будущем.

Для начала нужно решить, что будет на земельном участке — дача или жилой дом. Выбирайте участок, где разрешено индивидуальное жилищное строительство, если для вас критична хотя бы одна из следующих возможностей:

• оформление постоянной регистрации
• получение ипотеки по льготным ставкам в рамках госпрограмм
• использование материнского семейного капитала

Если вы просто хотите найти место для дачного отдыха (сезонного проживания), то для этих целей нужно выбирать участок, где разрешено возведение садового дома(дачи).

✔️ Проверьте право собственности

Убедитесь, что продавец является законным владельцем земельного участка. Для этого можно запросить документы, подтверждающие право собственности. В качестве таких документов могут выступать выписка из ЕГРН, свидетельство о праве собственности, договор купли-продажи и другие.

✔️ Проверьте категорию земельного участка

Это классификация земель, установленная законодательством. Категория определяет целевое назначение участка и условия его использования. Убедитесь, что она соответствует вашим потребностям. Чтобы сразу отсечь неподходящие участки и не тратить время на лишние поездки, изучите информацию в открытых источниках. Желательно знать точный адрес, а лучше — кадастровый номер объекта.

✔️ Определите границы участка

Чтобы убедиться, что он соответствует заявленным параметрам, можно воспользоваться публичной кадастровой картой.

✔️ Наличие ограничений

Узнайте, есть ли на земельном участке ограничения, которые могут повлиять на его использование. К ним могут относиться: запрет на строительство, наличие лесов, водоохранные зоны и т. д. Эти ограничения могут быть установлены законодательством, муниципальными правительствами или другими организациями.

✔️ Наличие коммуникаций

Убедитесь, что газ, вода, электричество и канализация доступны, или их можно легко подключить.

✔️ Геологические особенности

Склоны, подземные воды и грунтовые воды, могут влиять на возможность строительства и использования земельного участка. Убедитесь, что участок не находится на склоне или в зоне риска оползней, что его грунт подходит для намеченного использования.

✔️ Экологическое состояние

Стоит проверить, что земельный участок не находится в зоне экологического риска, например, рядом с предприятиями, выбрасывающими вредные вещества. Нет ли загрязнения почвы или воды, соответствует ли он всем нормам и требованиям экологической безопасности.

Если у вас есть какие-либо сомнения или вопросы, лучше обратиться к профессионалам. Например, к геодезисту, экологу, юристу или в нашу компанию, чтобы получить профессиональную помощь по проверке земельного участка перед покупкой.

Читайте больше интересных статей о Сочи, его районах, достопримечательностях, лучших ЖК и последних новостях курорта в нашем онлайн журнале.

Смотрите больше актуальных и надежных комплексов на нашем сайте. Наши специалисты расскажут вам о лучших, самых выгодных и надежных предложениях по недвижимости на рынке.

Как самостоятельно проверить участок перед покупкой

В этой статье мы расскажем, как своими силами проверить интересующий вас земельный участок. Не будем долго останавливаться на важности данного мероприятия, скажем коротко – последствия пренебрежительного отношения к процедуре проверки – риск потери денег и самого участка.

Проверка категории и вида разрешенного использования

Получив кадастровый номер на земельный участок, проверяем категорию и вид разрешенного использования. Они должны соответствовать целям приобретения земельного участка.

Например, если приобретается земля для строительства жилого дома, то категория земель должна относиться к землям населенных пунктов. Вид разрешенного использования должен быть «индивидуальным жилищным строительством» (ИЖС) или «личным подсобным хозяйством» ЛПХ. Но нужно иметь в виду, что земельный участок с видом разрешенного использования ЛПХ должен сочетаться с категорией земли населенных пунктов.

На рынке достаточно много предложений о продаже земли с разрешенным видом использования ЛПХ, при этом они находятся в пределах категории земель сельскохозяйственного назначения. На таких участках зарегистрировать дом не получится.

Дачная амнистия позволяет оформить жилой дом на участках с разрешенным видом использования «под садоводство», при этом категория земель может быть как сельскохозяйственного назначения, так и землями населенных пунктов.

Проверка территориальной зоны

Проверьте территориальную зону, которая установлена для земельного участка. Территориальные зоны устанавливаются муниципальными органами власти в результате принятия правил застройки и землепользования.
Определяются следующие зоны: жилые, рекреационное, производственные, общественно-деловые и другие. К примеру, не допускается строительство жилых домов в территориальной зоне инженерной и транспортной инфраструктур.

Карты с территориальными зонами можно найти на официальных сайтах органов местного самоуправления.

• Найдите на карте место расположения земельного участка.
• Сопоставьте территориальную зону и установленный вид разрешенного использования участка.

Рекомендуем также ознакомиться на официальном сайте органов местного самоуправления с проектом генерального плана, поскольку у властей могут быть свои планы на интересующий вас земельный участок, например, для строительства дороги. Компенсация от государства не всегда может покрыть понесенные затраты на строительство дома и обустройство участка.

Наличие охранных зон земельного участка

В зависимости от вида охранной зоны, в пределах ее территории, устанавливаются те или иные ограничения по использованию земельных участков.

Первый способ проверить наличие охранных зон – через публичную кадастровую карту. Нажимаем на вкладку «слои». Ставим галочку напротив словосочетания «зоны с особыми условиями использования». Зеленой подсветкой отображается охранная зона. Нажав на нее, можно перейти к подробной информации. Охранные зоны не всегда своевременно вносят в базу, поэтому их не всегда можно увидеть на публичной кадастровой карте или же в свежей выписке из ЕГРН на земельный участок.

Второй способ узнать о наличии охранных зон – через карту зон с особыми условиями использования территории. Такая карта публикуется на сайте органов местного самоуправления. В ней должны быть отражены охранные зоны особо охраняемой природной территории, зоны охраны объектов культурного наследия, приаэродромные территории и так далее.

Третий способ – попросить собственника участка заказать свежий градостроительный план земельного участка, ГПЗУ. Этот документ готовится органами местного самоуправления на бесплатной основе. В нем указываются все известные муниципальным властям охранные зоны. Старый ГПЗУ не подойдет, поскольку даже полгода достаточно для того, чтобы территория обросла новыми охранными зонами. Минус такого варианта в том, что срок предоставления ГПЗУ составляет примерно две недели. Этот срок может меняться в зависимости от города или района.

Помимо перечисленных способов, выезжая на осмотр участка, присмотритесь к местности вокруг. Обратите внимание на наличие поблизости заводов, водонапорных башен, электрических подстанций, памятников архитектуры и так далее.

Проверка границ земельного участка

Начнем с проверки статуса земельного надела. Наиболее распространенные статусы это «учтенные» и «ранее учтенные».

Статус «учтенные» означает, что земельный участок прошел кадастровый учет после 1 марта 2008 года после вступления в силу федерального закона о кадастровой деятельности.

Участки со статусом «ранее учтенные» прошли кадастровый учет до вступления в силу указанного закона. При этом ранее учтенные земельные участки бывают как с внесенными координатами в ЕГРН, так и без них.
Проверить наличие внесенных координат можно через публичную кадастровую карту.

Участки без установленных координат поворотных точек, не имеют задекларированную площадь. Зарегистрировать строение на таком участке гораздо сложнее.

Более того, в этом случае имеется высокий потенциал для споров с соседями по вопросу установления смежных границ.

Самые опасное при покупке такого участка, это возможность нарваться на недобросовестных продавцов, фактическое расположение такого участка может оказаться совершенно в другом месте.

Если на карте есть графическое изображение границ участка, то координаты внесены.

Однако отметим, что ранее учтенные участки далеко не всегда имеют точные координаты. Нередки случаи, когда земельные участки имеют реестровые ошибки, вызывающие наложение границ.

Выявить такую проблему поможет услуга выноса точек в натуру. Эта услуга поможет сопоставить фактически установленные границы на местности с границами, которые внесены в документы.

К примеру, вы покупаете земельный участок со строением. Сведения о координатах строения не внесены в ЕГРН. Вынос точек в натуру показывает, что строение частично вышло за границы участка.

Зарегистрировать это строение в дальнейшем не получится если не провести перераспределение земельных участков, что не всегда возможно реализовать.

Цена за вынос одной точки от 500 рублей.

Обратиться за этой услугой можно в любую фирму, которая занимается кадастровой деятельностью. Согласитесь, спокойствие стоит дороже этих денег. Ведь, купив участок с проблемными границами, вы рискуете потратить в дальнейшем гораздо больше денежных средств и нервных клеток.

Выписка из ЕГРН об основных характеристиках объекта недвижимости и о переходе прав на объект недвижимости

Эти выписки можно заказать как бумажном виде через МФЦ, так и в электронной версии в Госуслугах.

Через указанные выписки мы можем узнать о наличии обременений, арестах, иных ограничениях на участок. В выписке также может содержаться отметка «отсутствует согласие на продажу в соответствии со статьей 35 Семейного кодекса».

Она не препятствует переходу прав, но важно понимать, что земельный участок может стать предметом судебного разбирательства.

Через вторую выписку узнаем о цепочке собственников участка, проверяем основание возникновения права собственности. Стоит насторожиться, если собственник получил право на участок в результате наследования.

Важно понимать, что существуют риски судебного разбирательства, если иные наследники не приняли имущество вовремя.

К примеру, если наследник докажет, что принял наследство фактическими действиями, он может заявить иск к покупателю.

Однако в этом случае покупателю может помочь добросовестность приобретения. Никогда не занижайте стоимость по договору купли-продажи.
Такое занижение суд может истолковать не в пользу добросовестности покупателя.

При покупке земельного участка в «Земельном экспрессе» о юридической чистоте сделки вам беспокоиться не придется.