Что такое тсн в коттеджном поселке

Регистрация и создание ТСН

Товарищество собственников недвижимости — довольно универсальная организационно-правовая форма, которая может объединять владельцев не только садовых участков, но и коттеджных поселков или жилых многоквартирных домов. Вне зависимости от типа недвижимости пошаговая инструкция создания ТСН будет актуальной для всех форм собственности.

Цель создания ТСН

Товарищество собственников недвижимости создается с целью:

• упрощения взаимодействия между собственниками недвижимости;
• совместного содержания общего имущества и распоряжения им;
• заключения договоров по обслуживанию общей территории;
• упрощенного взаимодействия с органами местной власти и другими структурами.

• СНТ, которое объединяет собственников садовых участков;
• ТСЖ, создаваемое владельцами недвижимости в многоквартирных домах и коттеджных поселках.

Закон о создании ТСН

В Российской Федерации не существует отдельного закона, посвященного созданию, регистрации и деятельности ТСН. Само понятие товарищества собственников недвижимости было введено вместе с поправками в Гражданский кодекс РФ от 05.05.2014 года. Понятие ТСН прописано в главе 4 «Юридические лица» части 1 ГК РФ.

Для отдельных разновидностей ТСН разработано более полное законодательство. Так, правилам создания и государственной регистрации, правам и обязанностям собственников в ТСЖ посвящены статьи 135-152 Жилищного кодекса РФ. А для СНТ и ОНТ в России создан Федеральный закон №217-ФЗ.

Условия для создания ТСН

1. коллективное объединение. Поэтому при создании ТСН важно объединить не менее трех владельцев жилья.

Регистрация ТСН: пошаговая инструкция

Собственники недвижимости имеют полное право добровольно создать ТСН с нуля. Однако процедура потребует обязательного оформления и регистрации товарищества. Для этого нужно придерживаться следующей пошаговой инструкции.

С чего начать

Созданием ТСН чаще всего занимается инициативная группа, которой предстоит выполнить немало работы.

Опрос владельцев недвижимости. Нужно пообщаться с каждым из них, рассказать о вашем желании объединиться. Объяснить все особенности и преимущества организации ТСН. Это нужно как минимум для того, чтобы понять общий настрой владельцев недвижимости и их готовность стать членами товарищества.

После завершения собрания можно приступать к подготовке документов, необходимых для регистрации.

Кворум собственников при создании ТСН

Задача инициативной группы при подготовке к общему собранию — обеспечить явку будущих собственников недвижимости. Минимальное количество, необходимое для кворума, — 51% жильцов. Например, если на территории вашего коттеджного поселка 100 домов, на собрании должен присутствовать как минимум 51 собственник. Если обеспечить явку необходимого количества участников не получилось, собрание придется отменять и переносить на новую дату.

Еще один вариант — провести общее собрание для присутствующих, а голосование сделать заочным. Для этого инициативной группе придется самостоятельно обойти всех владельцев недвижимости, предоставить им для ознакомления текст устава и предложить заполнить анкету для голосования. Чем больше собственников примет в нем участие, тем меньше риск дальнейшего обжалования решения.

Количество голосов собственников для создания ТСН

Чтобы дальнейшие действия по созданию и регистрации ТСН стали возможны, за создание товарищества должны проголосовать не менее двух третей от общего числа собственников недвижимости.

Документы для создания ТСН

Их подготовкой предстоит заниматься назначенному председателю и членам правления. Для регистрации товарищества собственников недвижимости потребуется подготовить:

• заявление о регистрации ТСН по форме Р11001 с заполненными разделами 1-4, листами Е, И, Н (документ должен быть заверен нотариально);
• протокол общего собрания собственников недвижимости;
• утвержденный устав товарищества (в двух экземплярах);
• сведения о лицах, проголосовавших за создание ТСН;
• квитанцию об оплате госпошлины (в 2022 году ее размер составляет 4000 рублей).

Регистрация ТСН в налоговой

Весь подготовленный пакет документов необходимо передать в налоговую инспекцию по месту нахождения товарищества. Эту обязанность предстоит взять на себя председателю ТСН или одному из членов правления.

Когда все документы приняты, останется только дождаться ответа от налоговой. На это уйдет не более пяти рабочих дней. И если с вашими документами все в порядке, вы сможете получить в налоговой инспекции свидетельства ИНН и ОГРН, а также устав и лист записи. С этого момента ваше товарищество собственников недвижимости будет считаться официально зарегистрированным.

Отказ в регистрации

Налоговая инспекция может отказать в регистрации ТСН, если:

• в документах были допущены ошибки;
• был предоставлен неполный комплект;
• документы поданы не в тот налоговый орган.

Открытие счета и начало деятельности ТСН

Когда все документы окажутся на руках у выбранного председателя, необходимо открыть счет в одном из российских банков. Он нужен товариществу, чтобы:

• принимать членские взносы;
• переводить оплату подрядчикам;
• выплачивать зарплату лицам, устроенным по трудовым договорам.

ТСН в коттеджном поселке и на землях ИЖС

Создать ТСН также можно в коттеджном поселке и на землях ИЖС. Но в таком случае процесс регистрации будет иметь свои особенности.

Пункт 2 статьи 136 Жилищного кодекса РФ говорит о том, что товарищество может быть организовано владельцами нескольких жилых домов или дачных домиков. Это возможно, если:

• недвижимость расположена на участках, имеющих общую границу;
• у владельцев домов есть общая инфраструктура, инженерные сети и общее имущество.

На практике реализовать это практически невозможно:

• всегда найдутся собственники, которые будут не согласны;
• собрать все 100% владельцев домов и участков не получится, ведь явка на такие собрания, как правило, низкая.

В остальном порядок регистрации товарищества в коттеджном поселке остается прежним. Не изменяется и пакет документов, которые нужно подготовить для налоговой.

Образование ТСН на землях СНТ

Все садоводческие товарищества, образованные после 2014 года, уже имеют статус ТСН. Однако собственники участков в садовых объединениях, созданных раньше, по своему желанию могут инициировать образование ТСН в СНТ. Важно помнить, что создание ТСН на территории садоводческого товарищества не является обязательной процедурой. Решение о смене организационно-правовой формы необходимо принимать на общем собрании. За создание ТСН должны проголосовать не менее двух третей садоводов. И если такое решение будет принято, СНТ может:

• присоединиться к уже существующему ТСН и стать его частью;
• зарегистрировать новое товарищество собственников недвижимости.

Юридическая помощь в создании ТСН

Консультации, советы и сопровождение юриста при создании товарищества собственников недвижимости поможет сэкономить ваше время и силы. Он будет сопровождать и консультировать вас при:

• предварительной работе с собственниками;
• подготовке и проведении общего собрания;
• оформлении решения о создании ТСН;
• составлении документов для регистрации;
• подаче их в налоговый орган.

Полезные статьи и новости для СНТ

Новости 02.03.2024

В Госдуме предложили освободить дачников от личного присутствия на общем собрании

Законодатели хотят внести поправки в правила проведения общего собрания и предложили одновременно считать результаты очного и заочного голосования.

Новости 01.03.2024

Садоводческие товарищества включат в программу социальной газификации

Эксперты по недвижимости оценили, как повлияет заявление Президента РФ Владимира Путина на стоимость домов в СНТ.

Статьи 12.02.2024

Финансово-экономическое обоснование сметы СНТ

Планируя расходы товарищества и определяясь с размером членских взносов, правление СНТ должно предоставить садоводам не только смету расходов, но и ее финансово-экономическое обоснование.

Статьи 12.02.2024

Как провести межевание земель общего пользования в СНТ

Зачем садоводческому товариществу нужно межевание земель общего пользования. Как согласовать проведение работ с садоводами и утвердить межевание на общем собрании.

Новости 03.02.2024

На Госуслугах начал работу сервис для проведения онлайн-голосования в СНТ

А на портале «СНТклуб» такой же сервис успешно работает уже больше года, предоставляя возможность садоводам голосовать удобно и без лишних затрат времени.

Подсказки 28.01.2024

Баланс СНТ. Бухгалтерская отчетность садоводческого товарищества в 2024 году

Что из себя представляет бухгалтерский Баланс СНТ? Как правильно вести бухгалтерскую отчетность? Какие бывают виды и формы Баланса? Как заполнять Баланс на УСН и ОСН?

Показать еще

Есть вопросы?

Позвоните +7-499-938-90-95 или оставьте свой телефон. Наши специалисты всегда готовы помочь вам.

Обратный звонок

Подписывайтесь на нас в соцсетях, там интересно!

Участник Фонда «Сколково»

Создание ТСН в коттеджном поселке

ТСН по типу, как правило, создают все собственники поселка, что повышает его легитимность и создает действенный инструментарий для борьбы с неплательщиками.

Дачный поселок и его границы

Конкретная площадь выбирается на основании общего решения. Например, трое собственников договариваются о создании Товарищества с целью проведения совместными усилиями ряда необходимых коммуникаций.

Важно. ТСН может претендовать на одну-две улицы или на весь населенный пункт (но только с одним конкретным адресом). Товарищество обязуется полностью обслуживать весь занимаемый периметр. По Закону для создания ТСН достаточно трех собственников, два из которых входят в правление, а один выполняет функции ревизора.

В некоторых случаях существуют сложности с определением юридического адреса ТСН. Это связано с неурегулированной практикой правоприменения в ФСН. Будьте готовы к тому, что налоговой орган откажет вам в регистрации на основании необходимости уточнения дома или улицы.

Что требуется для создания Товарищества собственников недвижимости в коттеджном поселке

Владельцы, желающие зарегистрировать ТСН, обязаны подготовить небольшой перечень документов.

1. Составление Устава. Как документ подается при регистрации.
2. Проведение собрания (Протокол прилагается).
3. Оплата пошлины (Квитанции прилагается).
4. Заполнение Формы Р11001.

Специалисты рекомендуют вместе с минимальным пакетом документов сразу подавать уведомление о том, что ТСН выбирает упрощенную систему налогообложения (от прибыли или дохода, 15% и 6% соответственно). Некоммерческий доход и взносы в Товарищество налогом не облагаются.

Регистрация ТСН осуществляется в Федеральной налоговой службе РФ.

Проведение общего собрания собственников

Признанные формы собрания – очное присутствие, заочное голосование (в случае отсутствия кворума), очно – заочное голосование, как самый удобный вид при наличии большого количества собственников.

Собрание считается законным, если:

• Собственники получили уведомления по почте или с вручением под роспись (минимальный срок до собрания – десять дней).
• Повестку дняв течение этого времени не меняли.
• Выборные должности получили не посторонние лица, а собственники.
• Полномочия представителей собственников были заверенынотариально.

Протокол оформляется строго по форме, в ином случае он может быть компетентными органами признан недействительным.

Покупайте жилье и земельные участки в коттеджном поселке «Октава». Решайте вопросы ТСН в комплексе.

Границы территории СНТ и ТСН в коттеджном поселке

В нашей работе регулярно возникает вопрос о том, как определяются границы территории товарищества, будь это ТСН в коттеджном поселке или СНТ на земельных участках, или иное аналогичное товарищество / некоммерческое партнерство. Кстати, если Вы не понимаете, в чем разница между СНТ, ТСЖ, ТСН и проч., рекомендуем прочитать эту статью.

С вступлением в силу Закона 217-ФЗ территория вновь созданного после 01.01.2019 года товарищества определяется следующим образом:

1. Можно сделать проект межевания или план планировки территории товарищества, утвердить его на общем собрании (ч. 3 ст. 4.1 Закона 217-ФЗ);
2. В границы территории товарищества могут попасть только участки его учредителей при условии наличия общности границ участков (ч. 5 ст. 4.1 Закона 217-ФЗ);
3. Включать в границы территории не учредителей товарищества запрещено законом (ч. 8 ст. 4.1 Закона 217-ФЗ);
4. Собственники за пределами границ участков учредителей не могут вступить в члены СНТ, даже если им это очень хочется (п. 2 ч. 9 ст. 12 Закона 217-ФЗ).

Таким образом, если у Вас на территории садоводства создали ТСН по типу СНТ после 01.01.2019 года, то войти в состав территории такого товарищества смогут только его учредители.

В Жилищном кодексе, который регулирует деятельность ТСН типа ТСЖ, таких норм нет. Если закон никак не определяет территорию товарищества, нужно руководствоваться судебной практикой и логикой как наукой.

Начнем с логики

Допустим, есть 100 земельных участков в условном месте. Очень многие люди думают, что если, к примеру, 7 собственников 7-ти участков создадут ТСН, то такое ТСН сможет обслуживать всю территорию в 100 участков, и это как раз будет территорией товарищества. Данный вывод не обоснован ни законом, ни логикой, ни здравым смыслом.

В самом деле, если Вам, дорогой читатель, кто-то скажет, что можно создать ТСН на семь человек и обслуживать этим ТСН любую произвольную территорию, например, всю Московскую область, то любой скажет, что это утверждение — полный бред. Со всей Московской областью, конечно, мы перегибаем в масштабах. Но реально в нашей практике были случаи, когда люди создавали некоммерческое партнерство на троих человек в одном коттеджном поселке и пытались обслуживать два-три соседних коттеджных поселка этой же организацией (всего около 2000 участков).

А вывод из всех этих примеров такой: ТСН или СНТ не образуют территорию произвольно, не могут обслуживать кого угодно и выставлять платежи какие им захочется. А как тогда? Об этом и поговорим в данной статье.

Отдельно стоит обсудить момент с платежами. Как уже было сказано, некоторые люди всерьез считают, что можно создать ТСН на 7-10 человек и по факту создания ТСН выставлять платежи вообще всем собственникам, даже тем, кто с этим ТСН не связан. Представьте себе ситуацию: Вы живете в своем полностью автономном загородном доме в условном коттеджном поселке на 100-200 домов. Какие-то 7 человек создают ТСН, при этом на собрание по созданию Вас не приглашают, мнения Вашего никто не спрашивает, но выставляют Вам квитанцию за обслуживание имущества общего пользования с произвольной суммой. Законно ли это? — конечно нет!

Читатели-юристы и просто люди «в теме» могут возразить, сказав, что в силу закона каждый собственник обязан оплачивать коммунальные и иные ресурсы, которые ему предоставляет организация, управляющая данной территорией (бремя собственности, ст. 210 ГК РФ). Но в том то и дело, что в нашем примере товарищество не управляет всей территорией, при этом не имеет договоров с теми, кому выставляет оплату. Если объяснить совсем по-простому, то можно привести следующий пример. Если какой-то человек приедет к Вам в коттеджный поселок, возьмет в руки метлу, будет мести улицу целый месяц, а потом выставит каждому собственнику по 1 миллиону рублей за уборку, Вы будете ему платить? Полагаем, что собственники прогонят его этой же метлой. Однако если вместо какого-то человека ровно то же самое делает СНТ или ТСН — то многие думают, что так можно, что это законно!

В самом деле, если приходит человек мести улицу и выставляет Вам счет в миллион рублей, Вы зададите ему как минимум четыре вопроса:

1. Почему он вообще метёт улицу? кто его просил?
2. Мести улицу можно и в рамках благотворительности, так с чего этот человек решил, что его деятельность вообще должна кем-то оплачиваться?
3. Почему он просит оплату именно в миллион рублей?
4. На каком основании он выставляет эту оплату Вам, если Вы с ним не заключали договор и не имеете каких-либо обязательственных отношений?

Условно те же самые вопросы нужно задавать и товариществу, которое пытается обслуживать какое-то имущество за границами своей территории и выставлять платежи тем собственникам, которые юридически к товариществу вообще никакого отношения не имеют. Страшно, что такие простые и логичные вопросы не задают не только собственники, но и многие юристы, и даже суд. В России на эту тему проигрываются десятки тысяч судебных дел просто потому, что ответчик не может задать правильные вопросы истцу (товариществу, которое пытается взыскать взносы).

Тем не менее, добиться правды в вопросе доказывания факта непринадлежности участка к территории товарищества помогут Определение Верховного суда РФ № 4-КГ-19-28 от 30.07.2019, Определение Верховного суда РФ от 24 марта 2020 г. N 4-КГ19-90, 2-2233/18.

ТАК ЧТО ТАКОЕ ТЕРРИТОРИЯ ТСН И СНТ? КАК ОПРЕДЕЛИТЬ ГРАНИЦЫ ТЕРРИТОРИИ?

Границы ТСН на земельных участках и в коттеджных поселках могут определяться тремя способами:

• Территория ведения гражданами садоводства или огородничества для собственных нужд — территория, границы которой определяются в соответствии с утвержденной в отношении этой территории документацией по планировке территории (пункт 8 ст. 3 Закона 217-ФЗ);
  В случае если отсутствует утвержденная документация по планировке территории, определяющая границы территории, —
  в соответствии с проектом организации и застройки территории или иного документа, на основании которого осуществлено распределение садовых или огородных земельных участков или
  в соответствии с границами земельного участка, предоставленного до дня вступления в силу Закона о садоводах некоммерческой организации или организации (ч. 28 ст. 54 Закона 217-ФЗ);
• Через определение границ в муниципальном акте. Это актуально только для некоторых СНТ, такое часто практиковалось в 1990-х и 2000-х годах. Например, муниципалитет выделяет конкретный земельный участок под ведение садоводства, «нарезает» земельные участки и продает/отдает их желающим. Они обязаны создать СНТ на всю выделенную территорию;
• Через приглашенных на общее собрание собственников. Это актуально и для ТСН типа СНТ, и для ТСН типа ТСЖ в коттеджных поселках. Границы товарищества определяются теми собственниками, которые были приглашены на общее собрание при создании Товарищества.

Мы рассмотрим третий вариант определения границ, так как именно он в настоящее время крайне актуален.

Границы будущего ТСН определяются в зависимости от приглашенных участников собрания. Что это значит? В случае создания ТСН типа СНТ все понятно: закон попросту запрещает включать в границы тех, кто не учреждал товарищество (ч. 8 ст. 4.1, п. 2 ч. 9 ст. 12 Закона 217-ФЗ). А для ТСН типа ТСЖ приведем пример: есть 100 участков, при этом решение о создании ТСН приняли только 10 участков. ТСН было зарегистрировано, а потом начало всем ста собственникам рассылать платежки и управлять общим имуществом. Законно ли это? Нет, незаконно. Это то же самое, что создать ТСН в одной деревне, а рассылать платежки по всему субъекту РФ. То есть при создании ТСН на нескольких человек не возникает право требования с остальных. Данный пример основан на судебной практике (см. Апелляционное определение Московского городского суда от 6 февраля 2017 г. по делу № 33-4402, выдержка из решения приведена ниже в данной статье).

Такое товарищество может использоваться для внесения добровольных взносов или для откровенного рейдерства и собирания с людей денег без правовых оснований к этому. При этом истребование денег с неплательщиков затруднено, так как для выигрыша в суде ответчику-должнику достаточно будет задать простой вопрос: «Какие правовые основания есть у ТСН по выставлению мне платежей?»

Кроме того, создание «ТСН на троих» (или на семерых) очень легко оспорить в суде, вот пример. Апелляционное определение Московского городского суда по делу № 33-36147: Из материалов дела усматривается, что согласно Разрешению на строительство N RU 505043102006001-223 от дата в коттеджном адрес разрешено к строительству: коттеджей 147 шт., 71 блокированный дом, 8 многоквартирных домов. Однако при создании ТСН «Павлово» в собрании участвовали и были приглашены только три собственника недвижимости: К.С.В., К.С.В., Ф. Таким образом, оснований считать, что общее собрание собственников недвижимости было проведено с соблюдением процедуры созыва собрания и при наличии необходимого кворума, не имеется. То обстоятельство, что права истцов и иных собственников недвижимости коттеджного поселка «адрес» оспариваемыми решениями собрания от «дата» нарушены, усматривается из Устава ТСН «Павлово».

В Апелляционном определении Московского городского суда от 6 февраля 2017 г. по делу N 33-4402 рассматривался случай, когда в коттеджном поселке, которым управляет управляющая компания, собственники 6-ти домов создали ТСН. УК обратилась в суд с намерением оспорить создание ТСН, однако УК проиграла процесс. Суд указал, что ТСН создано собственниками шести домов, поэтому оно не может обслуживать всю территорию поселка. ТСН, созданное на шесть домов, может обслуживать только собственников этих шести домов.

Тем не менее, есть случаи, когда территория именно ТСН типа ТСЖ определяется не только теми, кто его создавал. Например, если в коттеджном поселке на 100 собственников домов ТСН (ТСЖ) создали 10 собственников, а после создания ТСН (ТСЖ) в него вступили еще 70, при этом с оставшимися 20-ти подписаны договоры на обслуживание, то такое товарищество может обслуживать всю территорию и выставлять за это обязательные платежи. В данном случае возникает юридическая привязка собственника к товариществу через членство или договор. Жилищный кодекс РФ, в отличие от Закона 217-ФЗ не запрещает подобное вступление в члены ТСН (хотя прямо и не разрешает).

ОСНОВНЫЕ ОШИБКИ ПРИ ОПРЕДЕЛЕНИИ ТЕРРИТОРИИ СНТ ИЛИ ТСН

1. Многие ошибочно полагают, что на территорию СНТ или ТСН как-то влияет вид разрешенного использования земли (якобы если СНТ на земле садоводства, то можно перевести часть участков в «индивидуальное жилищное строительство» и не платить в СНТ). На самом деле, вид разрешенного использования никак не влияет на вопросы управления территорией;
2. Наименование товарищества в адресе земельного участка не означает, что этот участок обслуживается через то товарищество, которое в этом адресе указано. На самом деле никакой связи тут нет: адресное наименование территории выдается один раз на то товарищество, которое в тот момент этой территорией управляет. Само товарищество может быть реорганизовано, переименовано, перерегистрировано в ТСН, а то и вообще ликвидировано — при этом наименование в адресе останется неизменным;
3. Если участок находится в границе ТСН или СНТ, то он не может перейти в другое ТСН. На самом деле может перейти, причем как в соседнее товарищество, так и во вновь созданное;
4. Заблуждение относительного того, что на одной территории может быть только одно товарищество. По закону 217-ФЗ на одной территории может быть только одно товарищество, но на практике это совсем не так (подробнее читайте здесь);
5. Придание абсолютно бесспорной силы такому виду доказательства, как «генплан» или «план СНТ», которое, якобы, нельзя опровергнуть. Если Ваш участок включили в территорию ТСН (СНТ) против Вашей воли после 01.01.2019, то такой план противоречит закону (ч. 5 ст. 4.1 Закона 217-ФЗ) и является ничтожным.

ДЕЛАЕМ ВЫВОДЫ

Алгоритм определения территории СНТ или ТСН в коттеджном поселке:

1. Если речь об СНТ, созданном до 2010 года, узнайте в местной администрации, выдавался ли муниципальный акт об определении границ садоводства;
2. Если речь об СНТ, созданном после 01.01.2019, то территория товарищества определяется строго участками его учредителей. Если Вы не учредитель, Ваш участок к товариществу не относится, и выставлять Вам какие-либо платежи не имеют права;
3. Если речь о ТСН типа ТСЖ, узнайте, кто создавал товарищество на Вашей территории, кто приглашался на общее собрание, кто в ТСН вступил в дальнейшем, с кем из собственников подписаны договоры;
4. Независимо от вида товарищества, если собственник не был приглашен на собрание по созданию товарищества, не вступал в такое товарищество после его создания, не подписывал с товариществом никакие договоры, то такой собственник юридически никак не связан с товариществом. Такой собственник не относится к территории товарищества и не обязан платить товариществу.

Позвоните нам по телефону: +7 (495) 968 44 34, а мы Вас проконсультируем

Автор: Садов Александр Сергеевич, партнер юридической компании Абонент Консалт

Создание ТСН в коттеджном поселке

Современные коттеджные и дачные поселки все чаще управляются через Товарищества собственников недвижимости (ТСН). Но как создать ТСН в коттеджном поселке? В чем особенности такого ТСН? Чем оно регулируется? Ответам на эти вопросы и посвящена данная статья.

Наши юристы создают ТСН с 2015 года. За это время мы накопили драгоценный опыт по регистрации ТСН в коттеджных поселках, в многоквартирных домах, в офисных зданиях, в апартаментах, в гаражных комплексах, на земельных участках. И мы рады поделиться этим опытом с Вами. Готовы помочь и Вам зарегистрировать ТСН по очень выгодной цене. Информацию по цене и объему услуг смотрите здесь.

ВЫБИРАЕМ ФОРМУ ТСН

Человек непосвященный может подумать, что ТСН в многоквартирных домах создаются по форме ТСЖ и регулируются Жилищным кодексом; а ТСН в коттеджных поселках создаются в виде СНТ / ОНТ и регулируются Федеральным законом № 217-ФЗ от 29.07.2017 «О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее по тексту – Закон 217-ФЗ).

На самом деле ТСН в коттеджном или дачном поселке может быть создано в форме ТСЖ и регулироваться Жилищным кодексом как прямо (см. ст. 135-136 ЖК РФ), так и по аналогии. Применение аналогии закона к ТСН в коттеджном поселке подтверждается судебной практикой.

Определением Свердловского областного суда от 11 октября 2011 г. по делу № 33-13468/2011, суд выразил правовую позицию:

«Установив, что коттеджный поселок, в котором расположен дом и земельный участок ответчика, является самостоятельным объектом жилищно-правового регулирования, обоснованно пришел к выводу о том, что на него распространяются положения Жилищного кодекса Российской Федерации, в том числе и нормы относительно общего имущества в многоквартирном доме, согласно ст. 7, 8 ЖК РФ, по аналогии закона. Довод кассационной жалобы о том, что суд не вправе был применять аналогию закона для многоквартирных домов, Ф. является собственником индивидуального жилого дома и земельного участка, является необоснованным.
Согласно ч. 1 ст. 7 Жилищного кодекса Российской Федерации, в случаях, если жилищные отношения не урегулированы жилищным законодательством или соглашением участников таких отношений, и при отсутствии норм гражданского или иного законодательства, прямо регулирующих такие отношения, к ним, если это не противоречит их существу, применяется жилищное законодательство, регулирующее сходные отношения (аналогия закона).»

Мы рекомендуем создавать ТСН именно по форме ТСЖ по следующим причинам:

1. Закон 217-ФЗ является, по нашему мнению, очень несовершенным. Там Вы встретите нормы, которые совсем неудобны для практического применения. Подробнее об этом можно прочитать в отдельной статье здесь

2. Создать СНТ по Закону 217-ФЗ законным образом можно только при согласии всех 100% правообладателей на территории садоводства, что вообще мало когда реализуемо. Нельзя создать СНТ на 7 учредителей и требовать платежи с других собственников на территории садоводства.

3. В созданное СНТ нельзя вступить, если Ваш участок не вошел в его территорию при создании, даже если очень хочется (п. 2 ч. 9 ст. 12 Закона 217-ФЗ).

Таким образом, рекомендуем регистрировать ТСН именно по типу ТСЖ (по Жилищному кодексу РФ).

КАК ОПРЕДЕЛИТЬ ГРАНИЦЫ ТСН В КОТТЕДЖНОМ ПОСЕЛКЕ?

Ответ прост – так, как Вы сами решите. Можно создать ТСН на трех собственников для установки совместных коммуникаций. Можно создать ТСН на улицу, на деревню. Главный критерий – чтобы Товарищество могло обслуживать всю эту территорию, чтобы территория была связана одним населенным пунктом и адресом. Важно позвать на собрание о создании такого ТСН всех собственников, потому что создать ТСН, например, на 7 человек, а потом выставлять квитанции всем остальным — незаконно.

МИНИМАЛЬНОЕ КОЛИЧЕСТВО СОЗДАЮЩИХ ТСН

Законно ТСН по типу ТСЖ (по Жилищному кодексу РФ) можно создать минимум на троих собственников. Два в правлении, один – ревизор.

ТСН в форме СНТ/ОНТ по Закону 217-ФЗ можно создавать минимум на семерых собственников.

ВНИМАНИЕ! В отличие от наших конкурентов, мы не вводим Вас в заблуждение и говорим прямо, что минимально допустимое по закону количество собственников и нужное именно под Ваш запрос количество собственников — это не одно и то же! При создании ТСН образуется территория деятельности товарищества, которую в случае СНТ даже нельзя расширить (ч. 8 ст. 4.1, п. 2 ч. 9 ст. 12 Закона 217-ФЗ). Подробнее об этом можно почитать здесь.

ЮРИДИЧЕСКИЙ АДРЕС ТСН

Примерно с 2016 года ФНС в разных субъектах РФ стала требовать, чтобы юридический адрес был уточнен вплоть до дома или квартиры. Кроме того, адрес обязательно должен быть в Федеральной информационной адресной системе (ФИАС). Это открытая система, проверить наличие в ней адреса может любой желающий.

УСТАВ ТСН

Многие относятся к уставу безответственно, а ведь это – основной документ ТСН. Собственники предпочитают экономить и скачивать устав из интернета. Потом такие собственники с удивлением обнаруживают, что скачанный устав безнадежно устарел, кишит недействительными или противоречащими закону нормами (например, вводят штрафы для собственников, ограничивают проезд по территории и проч.), и вообще неприменим к реальной жизни. А когда контролирующие органы присылают предписание о приведении устава в соответствие с законом, все хватаются за голову. Мы считаем, что цена вопроса гораздо ниже возможных проблем. Закажите устав у нас. Мы гарантируем его актуальность и юридическую чистоту. Сделаем Вам не типовой устав, а устав именно под Ваши нужды.

ОБЩЕЕ СОБРАНИЕ СОБСТВЕННИКОВ

Общее собрание собственников для создания ТСН типа ТСЖ проводится по аналогии с Жилищным кодексом. Есть три формы проведения:

1. Очная (совместное присутствие);

2. Заочное голосование (может использоваться только тогда, когда в очной форме не был набран кворум);

3. Очно-заочное голосование (единый неделимый процесс голосования, наиболее удобная форма для больших собраний).

Есть пять основных правил законного собрания:

1. Уведомления собственников должны быть разосланы собственникам на почтовый адрес или вручены нарочным под роспись не менее чем за 10 дней до очной части собрания;

2. Повестка дня после рассылки уведомлений не может меняться;

3. На выборные должности ТСН могут быть назначены только собственники;

4. Полномочия представителей собственников должны быть заверены нотариально или в соответствии с требованиями п. 2 ст. 48 ЖК РФ;

5. Протокол собрания должен быть оформлен правильно.

Если проведенное собрание не соответствует данным пунктам, его однозначно можно признать недействительным в судебном порядке, а создание такого ТСН можно оспорить.

По результатам собрания в течение 10 дней составляется протокол, который подписывается всеми голосовавшими собственниками. Форму подписания закон не регламентирует (поэтому мы знаем удобную лазейку из судебной практики).

Обращаем Ваше внимание, что с марта 2019 года протокол должен быть оформлен в соответствии с Приказом Минстроя России от 28.01.2019 № 44/пр.

РЕГИСТРАЦИЯ ТСН В КОТТЕДЖНОМ ПОСЕЛКЕ

Минимальный комплект документов на регистрацию ТСН состоит из:

2. Протокола общего собрания;

3. Квитанции об оплате государственной пошлины (если подаете лично в ФНС);

4. Формы Р11001 на регистрацию ТСН.

Вместе с данным минимальным комплектом рекомендуем подать уведомление о переходе на упрощенную систему налогообложения (УСН). УСН может быть со ставкой 6% от дохода или 15% от прибыли (тут могут быть региональные льготы, наличие которых мы проверяем). Учтите, что членские взносы и иные доходы некоммерческого характера не учитываются в налогооблагаемую базу.

После сбора всех необходимых для регистрации документов их необходимо подать в регистрирующий орган. Регистрирующим органом для регистрации ТСН является Федеральная налоговая служба (ФНС).

ПОЧЕМУ ВАМ СТОИТ СОЗДАВАТЬ ТСН ИМЕННО ЧЕРЕЗ НАС

Большой опыт работы на разных типах недвижимости

Мы создавали ТСН в коттеджных поселках, в многоквартирных домах, в офисных зданиях, в апартаментах, в гаражных комплексах, на земельных участках.

Основная идея

Мы не просто формально регистрируем Вам ТСН, как это делают наши конкуренты. Мы создаем ТСН так, чтобы его создание нельзя было оспорить в суде. Мы знаем судебную практику.

Поэтапная оплата

За наши услуги Вы платите поэтапно. Половина суммы оплачивается авансом. Вторая половина – после окончания государственной регистрации. В наших интересах получить вторую часть оплаты как можно скорее, не тянуть сроки.

Материальная ответственность

За отказ в регистрации по нашей вине уменьшаем наш гонорар на сумму потерянной государственной пошлины (4000 руб.)

Высокая квалификация сотрудников

Все юристы нашей компании закончили юридический факультет МГУ им. М.В. Ломоносова и имеют опыт работы не менее трех лет

Оказываем эту услугу по всей России

Мы наработали большой опыт создания товариществ собственников недвижимости, так как юристы нашей компании помогают регистрировать ТСН по всей России.

После создания ТСН мы не бросаем своих клиентов. Многие заказывают у нас абонентское юридическое обслуживание ТСН. Это особенно актуально на этапе становления ТСН, проведения первых собраний и утверждения тарифов.

Автор: Садов Александр Сергеевич, партнер юридической компании Абонент Консалт

Позвоните нам по телефону: +7 (495) 968 44 34, а мы Вас проконсультируем