Какие площади бывают в строительстве
Строительство дома начинается с выбора планировочных решений, и тут каждый Заказчик сталкивается с тем, что на разных сайтах площадь трактуется по-разному. Давайте разберемся, какую площадь и почему чаще используют строительные компании и проектные агентства в своих каталогах? Что означает площадь застройки, строительная площадь, общая жилая площади и т.п.?
По какой площади мы ищем дома в каталогах
Абсолютное большинство строительных компаний и проектных бюро в своей работе, как правило, опираются на строительную площадь, так как именно она используется для расчета стоимости их услуг. Так как стоимость проекта и строительства дома считается по строительной площади, поиск по каталогу домов на сайтах, как правило, строится на основе поиска по строительной площади, а общая жилая площадь указывается как примечание или дополнительный критерий.
Строительная площадь – что это?
Обычно при намерении строить дом Заказчик ориентируется на привычную общую площадь внутренних помещений, совершенно не подозревая, что поисковик в каталоге использует строительную площадь, которая получается иногда значительно больше общей площади внутренних помещений (в зависимости от выбранных планировочных решений). Если выразиться более просто, то строительная площадь — представляет собой величину, полученную путем сложения площади застройки по первому этажу, площади второго и последующих жилых этажей, рассчитанных по внешним габаритам дома (кроме чердачного, холодного помещения), плюс площади балконов, лоджий и эксплуатируемых террас. Второе название строительной площади – проектная. Нормативно ее определение не зафиксировано, и используется исключительно для расчета монтажных работ и стоимости проектирования. Так как на сайтах в каталогах основная ориентация происходит по стоимости строительства дома, то и строительная площадь в этой связи используется как важное дополнение для поиска.
Как считается площадь застройки
Есть закрепленное понятие в СНИП (Строительных нормах и правилах), касающееся строительства зданий общественного назначения. В данном СНиПе под площадью застройки понимается площадь горизонтального сечения по внешнему обводу здания на уровне цоколя, включая выступающие части. Человеку, не связанному со строительством, это определение сложно понять и посчитать, поэтому мы дадим определение более понятными славами. Более простая формулировка площади застройки — это сумма площадей дома по внешним габаритам включая выступающие части: террасы, гаражи, крыльца, патио.
Площадь застройки — важная величина, которая является основой для разработки плана расположения дома на участке. В случае, если земля, на которой планируется строительство дома, предназначена под ИЖС (Индивидуальное жилищное строительство) данный план вместе с проектом принимается на рассмотрение государственных органов для получения разрешения на строительство.
Разница в понятии общая площадь и жилая
Общая площадь — это сумма всех внутренних помещений дома, включая площадь гардеробных, антресолей, коридоров, остекленных веранд, террас, крылец, патио, балконов, технических помещений (мастерских, складских, гаражных и т.п.). В строительстве коттеджей общая площадь традиционно не включает площадь холодного чердачного помещения и хозяйственного подполья.
Жилая площадь — это суммарная площадь всех жилых комнат в доме, включая помещения вспомогательного использования предназначенных для удовлетворения бытовых нужд, связанных с проживанием в жилых помещениях, за исключением веранд, террас, крылец, балконов и лоджий. Под помещениями, предназначенными для удовлетворения бытовых нужд подразумевается: кухни, коридоры, ванные, санузлы, встроенные шкафы, кладовые. Под формулировкой жилая комната понимаются следующие помещения: спальни, гостиные, кабинеты, комнаты отдыха, столовые.
Поведение итогов
В коттеджном строительстве основой для расчета используется строительная площадь, а для понимания размеров помещений в качестве примечания используется общая и жилая площадь.
Очень важно запомнить, что поиск по каталогу производится чаще всего по строительной площади, поэтому всегда обращайте внимание на то, какая общая площадь помещений указана в примечании по дому или запрашивайте .
Если у вас участок под ИЖС, то следует учесть размеры площади застройки, потому что в Вашем случае обязательно получить разрешение на строительство и согласовать план дома на участке, так как в жилых поселках существует пожарный норматив, подробнее об этом можно почитать в нашей статье: Как правильно выбрать земельный участок под будущее строительство дома.
Как выбрать площадь дома: советы и рекомендации
Перед тем, как купить землю, необходимо внимательно изучить особенности того, как выбрать площадь дома. В большинстве случаев проектировщики и застройщики принимают в расчет не только общие показатели, но и значения жилых помещений. Непрофессионалу трудно определить, как провести подсчеты, поэтому важно учитывать все нюансы.
Что входит в общую площадь дома
Совершая подсчеты площади, нужно учитывать значения всех жилых помещений. К этим значениям прибавляются показатели помещений, предназначенных для удовлетворения бытовых нужд и потребностей. К таковым относятся:
- санузел (ванная комната и туалет);
- веранда;
- терраса;
- балкон, лоджия.
Для частных жилых домов также следует прибавить значения, которые относятся к вспомогательным помещениям:
- кухня;
- холл;
- коридоры;
- кладовые или встроенные шкафы.
Не относятся к жилой площади (но может считаться, как общая):
- тамбуры;
- лестничные площадки;
- лифты.
Отдельные постройки (летние кухни или открытые веранды) не учитываются в подсчетах.
Как посчитать площадь
Площадь помещения определяется по расстоянию между стенами без учета установленных плинтусов. Если в частном доме имеется печь или камин, ее размеры не учитываются в подсчетах. Общие значения – сумма всех площадей жилых, санитарных и вспомогательных. Уличные площадки, крыльцо, веранда или терраса (утепленная или холодная) не включаются в подсчеты. Особенность: если в здании имеются ниши и углубления, размер которых по высоте составляет менее 2 метров, они не относятся к жилым площадям.
Произвести расчеты помогут следующие значения:
- ширина дома;
- его длина;
- количество этажей;
- толщина наружных стен.
Простой и доступный способ: показатели длины умножаются на значения ширины. Учитываются количество этажей в доме. Толщина стен, периметр также умножаются. Полученное значение следует умножить на этажность. Результат первого расчета следует отнять от второго показателя – получится значение общей площади дома.
Выбор площади дома (по потребностям)
Каждый человек или семья, покупая участок и строя загородный дом, решает самостоятельно, какую площадь дома выбрать. Потребности отличаются, понятия комфорта и уюта предполагают расхождения во мнениях. По стандарту для детей требуется помещение (спальня) 10-12 м2. Если семья состоит из 4 человек (2 взрослых + 2 детей), то показатели площади дома должны быть около 100-120 м2. Учитывается общая площадь дома. То, что входит в уличные пристройки, в эти показатели не включается. По метражу: гостиная комната (зал) должна быть около 25-35 м2. В этом случае все члены семьи и гости будут чувствовать себя комфортно. Площадь кухни в минимальных значениях (на 1 человека) – 6 м2, если семья состоит из 6-8 человек, то площадь должна быть увеличена до 20 м2. В современных планировках предполагается вынесение кухни в гостиную с помощью арки или объединение этих помещений (студия).
Выбор площади должен учитывать, что каждая спальня для взрослого составляет по показателям комфорта не менее 15-18 м2. Помещения для гардеробной составляют 5-6 м2. Санузел (ванная и туалет) – не менее 6 м2. Если предполагается объединенный проект, то оптимально выбирать помещение в 10-12 м2. Каждый владелец предварительно просчитывает показатели под свои нужды, затем выбирает подходящий готовый дом или проект для возведения.
Можно ли увеличить площадь дома
В различных ситуациях требуется увеличение площади дома. Производится процедура путем:
- надстройки второго этажа (равного по метражу);
- пристройки помещений по длине фасада;
- к торцевой стороне дома (веранды, террасы, галереи, гостевые комнаты, кладовые или гардеробные);
- пристройки мансарды (переоборудование из чердака в жилое помещение, в 90% случаев получаются уютные спальни или детские комнаты);
- возведения закрытого крыльца и тамбура.
Полезные помещения можно получить, создав пристройку над гаражом (с учетом правил техники безопасности). Популярностью пользуются окна в крыше. Они позволяют сделать чердак светлее, за счет чего полезную площадь можно использовать под комнаты. Если же в процессе увеличения площади дома будет задействована реконструкция или изменятся расположения комнат, нужно учитывать особенности конструкции несущих стен и перекрытий. Если позволяют климатические условия, площадь увеличивается за счет крытого патио или застекленной веранды.
Перед покупкой готового строения или возведения его с нуля нужно знать, как считать площадь дома. Она подразделяется на общую, жилую и вспомогательную. В планах в 90% случаев будет указано значение, включающее все помещения. Выбор значения должен основываться на количестве человек, которое будет одновременно проживать в доме и пользоваться комнатами, кухней и другими элементами конструкции и планировки пространства.
Компания «БОГАТЫРЬ»
Девелопер, застройщик, один из лидирующих продавцов
на рынке городской и загородной недвижимости Республики Татарстан
Жилая площадь: нормы, расчеты, отличие от общей
Жилая площадь — суммарное значение квадратных метров всех помещений объекта недвижимости, пригодных для жизни. Определение указано в приказе Минземстроя России № 37 от 4 августа 1998 года. В практическом плане это совокупная площадь жилых комнат. Жилая площадь фиксируется в документах на объект, но может меняться за счет перепланировки или реконструкции.
Показатель учитывается при:
- расчете коммунальных платежей при отсутствии счетчиков;
- выделении метров в собственность льготникам, определении социальных выплат на жилье;
- подсчете налога на землю;
- определении долей в общем имуществе многоквартирного дома и размера субсидий;
- заключении договоров, связанных с недвижимостью;
- обследовании условий проживания несовершеннолетних органами опеки.
Часто ошибочно считают, что жилая площадь влияет на размер налога на недвижимость. В действительности этот налог рассчитывается по размерам общей площади объекта.
Что входит в жилую площадь квартиры
К жилой площади относятся только комнаты — спальни, детские, гостиные. Гардеробные и кладовые — нежилое пространство и в расчетах не учитывается; лестницы и отопительные печи в частных домах относятся к жилым метрам. Кухня, коридор, балкон и ванная тоже не включаются в жилую площадь. Некоторые элементы объекта недвижимости рассматриваются индивидуально: например, арки и ниши могут быть включены в жилое пространство, если достигают не менее 2 м в высоту.
Общая и жилая площадь квартиры — в чем разница
Жилая площадь — сумма площадей жилых комнат [1]. А общий метраж квартиры учитывает все помещения, включая подсобные, но за исключением балконов, террас и лоджий [2]. Есть еще третий показатель — площадь квартиры. В нем учитываются все помещения, которыми может пользоваться владелец. Некоторые из них считают с определенным коэффициентом:
- балконы (террасы, веранды) — 0,3;
- лоджии — 0,5;
- кладовые, веранды — 1,0.
Как определить жилую площадь квартиры
Жилплощадь можно измерить вручную или заказать подробную выписку из БТИ (Фото: Tima Miroshnichenko/Pexels)
Информация о площадях всех комнат указана в техническом паспорте помещения. Для полной информации можно заказать подробную выписку из БТИ.
Социальная норма жилой площади на человека в 2022 году
Нормы жилплощади на одного человека — 33 кв. м (Фото: Karolina Grabowska/Pexels)
Основные положения о метражах жилплощади содержатся в Жилищном кодексе РФ. Нормы предоставления жилплощади на одного человека — 33 кв. м, для двоих — 42 кв. м. Если семья состоит из трех человек и более, каждому из них положены минимальные 18 кв. м. Регионы и муниципалитеты могут устанавливать свои нормы — но не меньше федеральных. Например, в Чеченской Республике существует норма предоставления жилья для семьи из двух человек, связанных родственными отношениями (родителей и детей), которая составляет 50 кв. м.
Помимо этого, есть санитарная норма обеспеченности жильем. В России эта 6 кв. м на человека, показателем пользуются при расчете площадей квартир и комнат для временного проживания: например, для размещения людей в маневренном фонде на время капитального ремонта дома либо в общежитии [3].
Комментарий эксперта
Надежда Коркка, управляющий партнер компании «Метриум», участник партнерской сети CBRE:
— Как метраж недвижимости влияет на платежи за общедомовые нужды?
— Если дом оборудован общедомовыми приборами учета холодной, горячей воды, сточных вод, электрической энергии и газа, площадь квартиры учитывается при расчете платежей за общедомовые нужды.
Как рассчитать жилую площадь в квартире-студии, когда кухня объединена с гостиной?
— В действующих нормативных документах (в том числе в строительных нормах и правилах) отсутствует такое понятие, как студия, она считается однокомнатной квартирой. Жилая площадь студии рассчитывается как разница между общим метражом и площадью санузла.
— Какие жилые площади не облагаются налогом? Существуют ли вычеты для квартиры, комнаты, дома?
— При расчете налога на имущество учитывается вычет в размере 50 кв. м для загородного дома, 20 кв. м — для квартиры, 10 кв. м — для комнаты. Этим и обусловлено решение некоторых девелоперов предусмотреть в своих проектах студии площадью до 19,9 кв. м. Помимо этого, если в квартире метражом до 35 кв. м проживает семья с тремя и более несовершеннолетними детьми, то это является основанием для освобождения от уплаты налога.
— Что делать, если договором ДДУ не предусмотрены уменьшения, увеличения площади готовой квартиры, но она не соответствует заявленной при его подписании?
— Закон о долевом строительстве содержит норму, что между проектной и реальной площадью может быть отклонение не более 5%. Если в договоре долевого участия не прописан порядок перерасчета стоимости квартиры, то результаты обмера могут быть оспорены в судебном порядке. Кроме того, при значительном расхождении в площади ДДУ может быть расторгнут по суду.
Каждый сантиметр на счету: как рассчитывается площадь дома
В чем разница между чердаком и мансардой, включается ли открытая терраса в общую площадь дома, почему этажность и количество этажей — разные вещи, что пришло на смену техпаспорту и как схитрить, проектируя расположение бани — в новой статье проекта «Дом в фокусе». Кадастровый инженер Лилия Александровна Купчихина помогает нам разобраться, какие элементы входят в общую площадь дома, а какие — не входят. Вооружившись этой информацией, вы сможете заранее спланировать, где поставите на участке баню или гараж, как распределите жилые этажи и не решите ли вместо террасы с чайным столиком построить отдельно стоящую беседку.
Не техпаспорт, а техплан
Чтобы поставить свежепостроенный дом на учет и зарегистрировать право собственности на него, нужно заказать его технический план. В нем, помимо прочей информации, и будет указана площадь дома.
До 2013 года для постановки дома на учет нужен был техпаспорт (его подготавливало Бюро технической инвентаризации, БТИ), без него имущество зарегистрировать и оформить на него права было невозможно. С 1 января 2013 года для постановки на учет и регистрацию дома техпаспорт не требуется. Теперь для целей кадастрового учета готовится документ другого образца — технический план, и его имеет право составить любой кадастровый инженер, который в своей деятельности ориентируется на закон №221-ФЗ «О кадастровой деятельности».
Техпаспорт все же в небытие не уходит: например, некоторые банки и по сей требуют его предоставления для того, чтобы оформить ипотеку на дом или квартиру (подкидывая таким образом работы БТИ).
Итак, в техплане содержатся сведения об основных характеристиках вашего дома, в том числе о его координатах, количестве этажей, материале стен. Есть там и поэтажные планы. Форма техплана и список того, что в нем должно содержаться, регламентированы приказом Минэкономразвития №953.
Площадь вашего дома, с которой вы впоследствии будете выплачивать налог, определяется именно в соответствии с техническим планом. Как она будет рассчитана, четко регламентируется рядом документов. Кадастровые инженеры, составляя технический план после постройки, руководствуются в определении площади дома Приказом Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 23 октября 2020 года №П 03/93 — опубликованная по ссылке редакция будет действовать с 1 января 2021 года, это самая свежая версия этих правил. А пока действует приказ №90 от 1 марта 2016 года (с изменениями, вносившимися в 2018-м). Различия между этими двумя приказами незначительные и касаются в основном не измерения площади дома, а расчета погрешностей.
Все, что внутри стен, входит в площадь
Если говорить обобщенно, то площадь вашего дома измеряется по наружным стенам. Кадастровый инженер, приезжающий на объект, обмеряет дом снаружи методом спутниковых геодезических измерений. По сути, обмеряется весь контур здания снаружи — и все, что находится внутри него, будет облагаться налогом. Так что, к примеру, если вы запланировали построить дом с полуметровой толщиной перегородок между кухней и гостиной, приготовьтесь к тому, что площадь, замеренная кадастровым инженером, не сойдется с тем, что вы померите рулеткой внутри здания.
Площадь вашего дома, с которой будет рассчитываться налог на недвижимость, будет включать полную площадь всех этажей, в том числе:
- толщину стен и перегородок;
- площадь ступеней лестниц и межлестничных пролетов;
- площадь кладовок, лоджий, веранды, террасы, эркеров и т. д.;
- площадь цокольного, подвального этажа или мансарды;
- площадь бани и гаража в том случае, если в отрыве от дома они не смогут выполнять свои функции (например, имеют с домом общую стену).
Кадастровый инженер Лилия Купчихина предостерегает:
— Часто при подготовке документов, когда определяется окончательная площадь дома, люди удивляются: почему получилось так много? Ведь планировали совсем по-другому. А дело в том, что в головах у многих еще действуют правила из тех времен, когда площадь еще делилась на жилую и нежилую (скажем, коридор и ванная комната считались нежилой площадью, а гостиная и детская — жилой). А сейчас по закону такого деления нет. Площадь вашего дома подсчитывается целиком и определяется как сумма площадей этажей. А площадь этажа считается по наружным стенам изнутри по периметру.
Выходит, что какими бы ни были толстыми стены и перегородки изнутри, все это никак не уменьшит площадь вашего дома. Интересный нюанс: по сравнению с ранее действовавшей методикой подсчета площадь дома теперь становится больше. А это означает, что граждане платят больше налогов на зарегистрированную недвижимость.
Как будет рассчитываться налог на дом в зависимости от площади
Кстати, о налогах. В соответствии со ст. 403 Налогового кодекса РФ, «налоговая база в отношении жилого дома определяется как его кадастровая стоимость, уменьшенная на величину кадастровой стоимости 50 квадратных метров общей площади этого жилого дома».
А если у собственников дома (то есть у вас) трое несовершеннолетних детей и более, то из налоговой базы «уберут» еще по 7 квадратных метров на каждого ребенка. Важно: как только вашему наследнику исполняется 18 лет, в его отношении это послабление действовать перестает. А если после празднования его дня рождения несовершеннолетних остается только двое — отменяется льгота и на них.
Налог на уже построенный дом, поставленный на кадастровый учет, впоследствии можно будет рассчитать, воспользовавшись налоговым калькулятором ФНС России (правда, понадобится заранее подготовить кадастровый номер объекта — вряд ли вы будете помнить его наизусть).
Что не включается в площадь дома?
Согласно Приказу П/0393 Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 21 октября 2020 года, который начнет действовать с 1 января 2021 года, в общую площадь дома не будут включены площади:
- подполья для проветривания и технического подполья (пространства между фундаментом и перекрытиями пола);
- неэксплуатируемого и технического чердака (пространства между потолком верхнего этажа и крышей);
- тамбура;
- крыльца;
- наружной открытой лестницы и пандуса;
- внеквартирных инженерных коммуникаций с вертикальной (в каналах, шахтах) и горизонтальной (в межэтажном пространстве) разводкой;
- площадь под отопительной печью (или камином). В этом случае печь или камин не должны быть декоративным элементом — они должны нести прямую функциональную нагрузку.
Для справки: тамбур в приложении к СНиП 2.08.01-89 определяется как проходное пространство между дверями, служащее для защиты от проникновения холодного воздуха, дыма и запахов при входе в здание, лестничную клетку или другие помещения.
Будьте внимательны: чердак и мансарда — не одно и то же, поэтому, планируя проект дома, сразу определяйтесь, будет ли пространство между верхним этажом и кровлей обитаемым. Мансарда, во-первых, считается отдельным этажом (не забываем, что максимальная разрешенная этажность индивидуального дома — 3), а во-вторых, включается в общую площадь жилого дома. Чердак не включается в площадь и не используется для жизни: многие хозяева устраивают на нем, например, пространство для хранения чего-нибудь полезного или же прокладывают по нему технологические линии. Что выберете вы — нужно определиться до начала строительства.
Лилия Купчихина рассказывает о том, как запланировать баню или гараж, чтобы они не включались в площадь дома:
— Постоянный вопрос — включается ли в площадь дома баня. Да, включается, если дом нельзя отделить от нее, не нарушив ее функциональности. Так же разъясняется, включать ли гараж в площадь дома. Если, к примеру, баня или гараж имеют хотя бы одну общую с домом стену и стоят на одном с ним фундаменте— значит, они составляют с домом единое целое и входят в его общую площадь. Если вы не хотите включать их в налогооблагаемую площадь — имеет смысл построить их как отдельно стоящие объекты, имеющие собственные четыре стены.
Какие бывают этажи
Согласно СНиП 2.08.01-89, есть четкие определения, регламентирующие, что считается этажом жилого дома, а что — нет.
Итак, мансардный этаж (входит в площадь, обитаемый) — этаж в чердачном пространстве. Его фасад полностью или частично образован поверхностью наклонной или ломаной крыши. Плоскость крыши и фасада должны пересекаться не выше, чем на 1,5 метрах от уровня пола. Таким образом, обитаемость мансардного этажа ограничена полутора метрами в высоту (максимум).
Надземный этаж (входит в площадь, обитаемый) имеет отметку пола помещения не ниже планировочной отметки земли (а она, в свою очередь, отсчитывается по отмостке).
Подвальный этаж (учитывается в площади, обитаемый) — этаж, отметка пола которого ниже планировочной отметки земли больше, чем на половину высоты помещения.
Цокольный этаж (входит в площадь, обитаемый) — этаж, отметка пола которого ниже планировочной отметки земли на высоту не более половины высоты помещений.
Технический этаж (не учитывается в площади, необитаемый) — этаж для размещения инженерного оборудования и прокладки коммуникаций; может быть расположен в нижней (техническое подполье), верхней (технический чердак) или в средней частях здания.
И из всего этого многообразия однозначно не входит в общую площадь дома только технический этаж, так что будьте внимательны, составляя проект дома.
Кстати, не стоит путать количество этажей в вашем доме и его этажность. Не удивляйтесь, но это разные вещи. Росреестр на эту тему сообщает, что в ЕГРН учитываются сведения обо всех этажах — и подземных, и надземных. При определении этажности будут учтены все надземные этажи, в том числе технический, мансардный и цокольный (если верх его перекрытия выше планировочной отметки земли минимум на 2 метра). Но количество этажей может быть и больше, потому что здесь учитываются и подземный, и подвальный, и любой цокольный, и все остальные этажи.