Как выбрать участок для строительства дома

Выбор участка под строительство дома

Строительство загородного дома требует основательного подхода: важно правильно подобрать материалы, грамотно разработать проект, учесть все потребности и пожелания членов семьи. И очень часто случается так, что все остальные характеристики «перевешивают» параметры самого участка. А, между тем, место может повлиять на дальнейшую эксплуатацию здания и стать серьезной проблемой для жильцов. Разберемся, как осуществляется выбор земельного участка под строительство дома и что следует учесть перед покупкой. Нет времени читать статью? Это краткое интервью с главным архитектором DOMAMO Сергеем Поляковым поможет лучше разобраться в том, что нужно знать про участок до его покупки.

С чего начать

Прежде всего стоит определиться, для чего вы выбираете участок. Например, для домика на выходные можно выбрать небольшую территорию в живописном месте. Для постоянного проживания большое значение имеет транспортная доступность участка, наличие доступа к системам коммуникаций и т. д. Но стоит помнить, что небольшой дом для отдыха нередко становится постоянным жилищем, поэтому необходимо предусмотреть это заранее и определить, есть ли все необходимое для проживания. Вы можете отталкиваться от личных предпочтений и ожиданий. Например, для многих важное значение имеет близость или удаленность водоемов и лесов. Не лишним при покупке земли будет изучить публичную кадастровую карту. Для этого вам потребуется узнать кадастровый номер, который присваивается каждому участку. Изучение кадастровой карты позволит узнать точную площадь участка. Чаще всего площадь округляют в большую сторону, поэтому реальные цифры могут несколько отличаться от тех, которые вам сообщил риелтор или продавец. Кроме этого, в кадастровой карте участка обязательно указывается его стоимость. Исходя из этих показателей будет считаться имущественный налог. Важное значение при выборе земли имеет форма и месторасположение. Благодаря карте вы сможете увидеть точные границы и привязку к местности с помощью координат GPS. Еще одной характеристикой, которая указывается в кадастровой карте, является вид разрешенного использования. Например, если вам необходим участок под строительство коттеджа, то в документах должно быть обозначение «индивидуальное жилищное строительство» или «личное подсобное хозяйство». Перед покупкой участка земли под строительство не лишним станет изучение генерального плана. Этот план представляет собой карту со всеми важными объектами муниципального образования, на территории которого и располагается земля. Генплан позволяет изучить не только существующие, но и будущие объекты. Как правило, генеральный план любого округа находится на сайте местной администрации, также его можно запросить в индивидуальном порядке. С его помощью вы сможете изучить карту планируемой застройки, развития транспортной инфраструктуры, границ существующих или планируемых охраняемых природных территорий. При покупке земли такие факторы могут стать решающими.

Дороги и инфраструктура

Для многих важным аспектом комфортного и удобного проживания является наличие хорошей дороги. Плохие дороги могут стать серьезным препятствием в плохую погоду (например, в дождь или снег). Для начала изучите карты местности и узнайте о расположении дорог, после этого можно выезжать на местность. Начать изучение территории лучше всего с подъездных путей. Конечно, хорошую дорогу сразу видно, но есть и некоторые нюансы при оценке этого немаловажного фактора. Самым лучшим вариантом будет наличие асфальтового полотна. А вот грунтовый подъезд не самое удачное решение. Дело в том, что после каждого дождя дорогу будет размывать, а большегрузные автомобили будут оставлять большие колеи. В результате вы вряд ли сможете добраться до своего участка без приключений. Исключения, конечно же бывают, например, если грунтовка сделана из песчаной почвы. Обратите внимание на то, как выглядит дорога к участку. Например, если по пути встречаются дамбы и небольшие мостики, то лучше остановиться и рассмотреть их внимательно. Небольшие дамбы, возвышающиеся над рекой на несколько метров, находящиеся в окружении холмистой местности, могут стать большой проблемой весной. Даже самая безобидная речушка может сильно выйти из берегов, поэтому вы попросту не сможете ее преодолеть. Похожая проблема нередко возникает и с понтонами. Это — специальные наплавные мосты, которые могут разводиться и сводиться обратно. Весной и осенью такие мосты, как правило, являются неисправными. Поэтому в этот период добраться до нужного участка будет проблематично.

Особенности грунта

Еще один важный аспект выбора земельного участка под строительство — это особенности грунта. Именно грунт будет влиять на то, какой фундамент потребуется для вашего дома. А это может привести к серьезному увеличению стоимости всех строительных работ. При выборе земли многие эксперты советуют провести геологические изыскания. Но, как вы понимаете, в реальной жизни это встречается крайне редко. Более того, большинство покупателей откладывают геологические изыскания до начала строительства самого дома. Поэтому на начальных этапах можно изучить грунт более простыми способами. Например, для строительства чаще всего выбираются сухие почвы, хорошим вариантом считается песок. А вот строительство на глине обходится, как правило, дороже, из-за того, что такой грунт задерживает воду. Наличие торфа является не очень хорошим фактором, так как такой грунт может быть полностью непригодным для возведения капитального здания. Кроме этого, влажный грунт требует устройства дренажа, а это значительно повышает стоимость работ. При выборе участка внимательно посмотрите, что растет на территории. Например, сосны и большие деревья встречаются в песчаных почвах. Наличие вербы, камыша может говорить о наличии заболачивания и высоком уровне грунтовых вод. При выборе участка вы можете изучить дома соседей. Обратите внимание на то, в каком состоянии находится фундамент сооружений. Наличие трещин и потрескавшаяся штукатурка может говорить о проблемах с грунтом, возможной сырости или высоком уровне грунтовых вод. Насторожить вас должны и сгнившие внизу заборы или покосившиеся пристройки. Если в дренажных каналах имеется вода даже при сухой погоде, то это может указывать на заболачивание местности. Также обратите внимание на наличие водоемов на участке, так как весной территория может заливаться водой. Плохим вариантом для покупки считаются территории с большими перепадами высот, так как это существенно ограничивает вас в строительстве. На сильном уклоне можно построить только каркасный дом на свайном фундаменте, но в иных случаях потребуется откладывать средства для выравнивания территории.

Коммуникации

• Вода. На участке может быть центральное водоснабжение, но чаще всего за городом используются скважинами. Если вы выбираете вариант с центральным водоснабжением, то расспросите соседей о том, нет ли перебоев с водой, хороший ли напор, часто ли случаются отключения и аварийные ситуации.
• Электричество. Если вы хотите взять участок без электричества, то посмотрите как далеко находится ближайший электрический столб. Это позволит рассчитать возможные затраты на проведение электроэнергии к дому.
• Газ. Земля с проведенным газом может стоить в 2–3 раза дороже участка без него. Однако в большинстве случаев газ используется для отопления дома. Поэтому если вы планируете строительство для постоянного проживания, то без газа скорее всего не обойтись.
• Мобильная связь и интернет. Почему-то при выборе земли многие забывают о наличии мобильной связи. Идеально, если на участке будет ловить несколько операторов, чтобы вы могли выбрать подходящего. Полное отсутствие связи может стать проблемой: например, в случае чрезвычайной ситуации вы просто не сможете вызвать помощь, не говоря об элементарном комфорте. Это касается и интернета: если вы планируете работать из дома, то без сети вам не обойтись. Поэтому заранее узнайте, доступен ли интернет на участке и возможно ли его подключить.

Качество воздуха

Многие покупают загородный участок, так как считают это хорошим вложением в собственное здоровье. Поэтому советуем задуматься об экологии и чистоте воздуха в местности. Например, лучше всего, если в радиусе 5–10 км от территории не будет животноводческих ферм, в том числе заброшенных. Это же касается и других объектов промышленного назначения. Такие строения могут стать причиной неприятного запаха или доставлять постоянный шум.

Насторожить должно наличие недалеко мусорных полигонов, мусоросжигательных или мусороперерабатывающих заводов. Если вы купите территорию в таком месте, то скорее всего не сможете в будущем продать ее без убытка.

Звуковое окружение

Плохим вариантом является покупка земельного участка под строительство, который располагается недалеко от фабрик, заводов, железнодорожных путей или аэропортов. Также нежелательным можно назвать соседство с различными санаториями и базами отдыха.

Если вы ищете покой и уединение, то откажитесь от земель рядом с пляжами, зонами для пикника, футбольными полями и различными заасфальтированными площадками, возле которых располагаются магазины, сельские клубы и т. д.

Многие продавцы скрывают информацию о наличии шумных объектов неподалеку. Узнать правду вы сможете, расспросив соседей, поэтому уделите на этого несколько часов. Как правило, местные без труда расскажут обо всех проблемах и возможном шуме днем или ночью.

Юридические аспекты

В погоне за выгодным предложением не забывайте об юридических аспектах сделки. Многие мошенники пытаются продать землю в престижном районе по минимальной стоимости. Такое предложение должно насторожить, особенно если не выявлено каких-то особых проблем с грунтом, рядом отсутствует животноводческие фермы и нет постоянных источников шума.

Лучше всего, если сопровождением сделки займется юрист, который предварительно проверит договор на наличие каких-либо ошибок, неточностей или обмана. Не забудьте проверить документы у продавца, чтобы удостовериться в соответствии сведений, указанных в них и реально существующих данных. Можно подать дополнительный запрос в кадастр и органы местной администрации.

Дополнительные рекомендации

Сегодня проверить информацию об участке под строительство дома достаточно просто. Вы можете поискать в интернете сведения об административном округе и любых происшествиях на территории. Почитайте последние новости, мнения на форумах и т. д. Как правило, даже беглый обзор различных источников помогает выявить возможные скрытые проблемы, о которых продавец решил умолчать.

К числу распространенных недочетов можно отнести наличие неподалеку линий электропередач или многоэтажных домов. Такое «соседство» сложно назвать благоприятным, поэтому не удивительно, что подобная земля стоит дешевле. Также нежелательным является наличие рядом водонапорных башен и гаражно-строительных кооперативов.

Помните, что к покупке территории нужно подходить обдуманно, ведь на последующую продажу уйдет много времени, за которое можно было начать строительство и даже переехать в собственный дом. Поэтому тщательно взвесьте все «за» и «против» и не стесняйтесь задавать как можно больше вопросов продавцу, чтобы узнать о любых проблемах до оформления сделки.

Приглашаем в наш Телеграм!

Там мы публикуем подборки проектов, варианты красивых решений для интерьеров загородных домов, советы по строительству от главного архитектора Domamo и другую полезную информацию.

Как выбрать участок для строительства: 10 простых правил

Не важно, в планах ли у вас большой двухэтажный дом или небольшой одноуровневый, земельный участок играет одну из самых значимых ролей в процессе реализации. Он определяет ваш будущий комфорт и благополучие жизни в целом. Некоторые нюансы могут стоить вам денег, а некоторые, наоборот, сохранить их.

Узнайте в нашей статье, пошагово как выбрать участок и как не допустить ошибок на этапе покупки земли.

СОДЕРЖАНИЕ

Целевое предназначение: дачный или жилой дом

Каждый земельный надел имеет свой правовой документ, в котором прописано его допустимое целевое использование. Наиболее “удачным” видом согласно Градостроительного кодекса России считается «Индивидуальное жилищное строительство» (ИЖС).

Данный вид участка позволяет вести строительство жилых домов, в дальнейшем оформить прописку без проблем. Назначение участка «Дачное строительство», «Дачное хозяйство» или «Личное подсобное хозяйство» (ЛПХ) в некоторых случаях не позволяет вести строительство индивидуального жилого дома.

Индивидуальный жилой дом может быть построен на садовом (дачном) участке, но, как правило, решение о признании такого дома жилым принимает местная администрация. Большую роль тут отыгрывает человеческий фактор, иногда комиссия принимает решение не в пользу застройщика.

Построить жилой дом на земельном участке ЛПХ возможно только в том случае, если участок расположен в пределах населенного пункта. В таком случае возможно также получение права собственности и прописки в нем.

Существует два типа земельных участков ЛПХ — приусадебный (расположенный в пределах населенного пункта) и полевой (расположенный за его пределами). Приусадебный участок может использоваться для производства сельскохозяйственной продукции, а также для возведения жилых домов, производственных, бытовых и иных зданий и строений. В свою очередь, на полевом участке разрешено только производство сельскохозяйственной продукции без права возведения на нем зданий и строений.

Поэтому мы рекомендуем приобретать садовый или ЛПХ участок для строительства ИЖС, только предварительно получив юридическую консультацию.

Характеристики грунтов на участке

Фундамент дома должен быть выполнен исходя из характеристик грунтов на вашем участке, это аксиома. Обычно при выборе участка об этом не думают, но строительство может стать дороже на 30% при покупке земли с плохими грунтами.

Во-первых, это глубина залегания грунтовых вод. Если пласты грунтовых вод расположены выше 2 метров, то необходимо проводить осушение грунта. Как вариант, также можно осуществить посадку дома выше поверхности земли, что требует больших затрат на фундамент.

Во-вторых, несущая способность грунта. Чем выше показатель, тем лучше. К примеру, на участке с несущей способностью грунта от 10т/м2 на глубине 1 м можно залить даже мелко-заглубленный ленточный фундамент (самый бюджетный из фундаментов).

Конечно, точные характеристики грунтов можно получить только после геологических исследований. Поэтому на этапе выбора участка ориентируйтесь на следующие показатели:

• заболоченность окружающей местности;
• близость водоемов к участку;
• тип фундамента на соседних участках, их глубина.

Идеальными грунтами для строительства считаются песчаные, но они довольно редкие. Глинистые грунты также неплохи для строительства, но устройство септика будет не бюджетным. Плодородные грунты хороши для садоводства, но для реализации фундамента потребуются дополнительные земляные работы. Поэтому лучшим вариантом считается плодородный слой глубиной не более 60 см.

Идеальная форма и уклон надела

Чем больше форма участка напоминает квадрат, чем лучше. Ведь так, у вас будет меньше ограничений при выборе проекта. Дом для узкого участка подобрать будет сложнее, как и в целом осуществить ландшафтный дизайн.

Выбирайте участок с минимальным уклоном, визуально ровный. Ведь большой уклон потребует дополнительных дорогостоящих земляных работ при строительстве не только дома, но и устройстве террасы, парко места, детской площадки и т.д. Идеально, если уклон земли на участке не превышает 10% с южной стороны.

Ориентация по сторонам света для энергоэффективного дома

Удачная посадка дома на участок важный фактор, который может определить не только комфорт эксплуатации дома, но и насколько дом будет теплым в будущем. Идеальный вариант, когда вход на участок и в дом смотрят на север. В таком случае, жилая зона дома будет ориентирована на юг (где солнце присутствует большую часть дня), а технические и вспомогательные помещения на север.

Участок с фундаментом или без: что лучше

Мы не рекомендуем приобретать участок с готовым фундаментом или другими сооружениями. Их демонтаж скорее всего перекроет ту разницу в цене, которую вы сэкономите при покупке земли.

Если готовая планировка участка 12 соток, к примеру, уже с фундаментом, возводить дом на нем можно при следующих условиях:

1. К фундаменту прилагается проект.
2. Фундамент был устроен по проекту и всем правилам застройки.

Иначе, никто не может предположить, как будет вести себя фундамент под новым домом.

Наличие дорог и подъезда к дому

К частному дому должен быть обязательно удобный проезд автомобилем в любое время года. Если дорога не проездная, прокладывать новую придётся, скорее всего, вам за ваш счет.

Удобно, если участок близко расположен к остановке общественного транспорта. Но обычно такой надел стоит дороже.

Инфраструктура вокруг: осматриваем поселок

Уточните, есть ли магазины, школы, садик и, хотя бы, небольшой больничный пункт. Осмотрите местность самостоятельно, чтобы оценить, будет ли вашим детям безопасно и удобно ходить в школу, а вам за покупками.

Обеспеченность инженерными коммуникациями

Возможность отложить прокладку коммуникаций на время может казаться привлекательным вариантом для экономии средств в начале строительства. Однако, это может привести к значительным трудностям и дополнительным затратам в будущем. В будущем может потребоваться проведение более сложных работ для их установки. В результате могут пострадать не только несущие элементы здания, но и внутренняя отделка помещений, например, стены и потолки.

Кроме того, услуги высококвалифицированных специалистов для установки коммуникаций после строительства могут быть значительно дороже, чем если бы они были установлены во время возведения здания. Причины — сложность работ и необходимость использования специализированного оборудования.

Если возможно, лучше установить все необходимые коммуникации во время строительства, даже если это потребует дополнительных затрат. Это поможет избежать проблем и дополнительных расходов в будущем, а также обеспечить комфортное и безопасное проживание в новом доме.

Если на вашем участке или на соседнем уже есть необходимые инженерные коммуникации, вам удастся сэкономить на подключении к ним.

Оптимально, если сети расположены от дома:

1. Газораспределительный пункт – 100 м
2. Опора сети электроснабжения – 300 м
3. Водопровод – 200 м

Если газораспределительный пункт находится дальше границ участка, подвести к ним трубы могут государственные службы бесплатно в рамках услуги догазификации.

За организацию подведения газа от границ участка к дому по-прежнему платит сам потребитель. Это включает в себя выполнение газового проекта и его согласование, установку труб на участке, установку оборудования внутри дома (например, котла, плит), прокладку отопительных труб, установку счетчика газа и другие работы. Эксперты оценивают, что расходы на эти работы могут составлять от 200 до 300 тысяч рублей. Итоговая стоимость зависит от объема строительных работ, длины газопровода на участке, способа его прокладки и выбранного газового оборудования — отечественного или импортного.

Экологическая обстановка

Выбираете ли вы участок под строительство, или приняли решение купить готовый дачный домик, уточните экологическую обстановку в вашей местности. Есть ли поблизости промышленные производства, передающие радиосигналы станции, свалка, высоковольтные линии и другие, неблагоприятные для проживания факторы. Чистота радиационного фона также важна.

Окружающая среда: несколько нюансов для вашего комфорта

Не рекомендуем приобретать участок в зимнее снежное время. Из-за снега можно не увидеть старый фундамент; пни, которые нужно будет демонтировать с техникой; перепад высот на участке; растения, которые указывают на близость грунтовых вод (камыш).

Многим кажется хорошей идеей строить дом у подножия склона, на опушке леса, на берегу реки или озера. Это может быть большой коттедж с просторным двором или скромный дом на узком участке. Но помните, что если участок находится близко водоемов, значит на самом участке грунтовые воды близко к поверхности земли. Участок на склоне или близко к лесу — это сырость и затенение дома в будущем. Возле леса и водоемов обычно водятся комары, лягушки, кроты и ужи.

Если ваш участок около водоема за менее 500 метров, учитывайте, что вы будете слышать все пляжные детские забавы будто они у вас во дворе, поскольку вода хорошо распространяет звук на длинные дистанции.

Собрались ли вы строить маленькие домики или реализовывать проекты больших домов, наши рекомендации будут полезны вам в любом случае. Участок, который соответствует всем вышеперечисленным требованиям, может стоить дорого. Если это не то, что вы ищете, рассматривайте компромиссные варианты, взвешивайте все за и против, поскольку во всеми недостатками участка так или иначе, придётся разделаться или смириться в будущем.

Подписывайтесь на наш ютуб канал. Мы регулярно постим новые видео-визуализации, на канале уже более 400 видео-осмотров проектов Z500.

Что нового вы узнали из нашего материала? Напишите в комментарии внизу, какие участки вам уже доводилось видеть и на какой бы вы никогда не согласились?

ПОПУЛЯРНЫЕ ВОПРОСЫ:

Какая земля наиболее подходить для строительства дома?

Самые идеальные грунты — песчаные, но они встречаются довольно редко. Компромиссным вариантом могут стать глинистые грунты либо земля с плодородным слоем не более 60 м в глубину.

Какой максимальный уклон земельного участка допустим под строительство?

Наиболее удачным вариантом считается участок с уклоном не более 10 градусов. В остальных случаях проектирование и строительство должны быть индивидуальными под земельный надел.

Какая ориентация участка наиболее удачная для энергоэффективного дома?

Мы рекомендуем размещение фронтальной части дома на север, тогда большинство спальных и жилых комнат будут ориентированы на юг, что позволит экономить на обогреве зимой.

ПРИСОЕДИНЯЙТЕСЬ К НАМ В СОЦИАЛЬНЫХ СЕТЯХ
И УЗНАВАЙТЕ НОВОСТИ ПЕРВЫМИ

Как выбрать земельный участок?

Покупка земельного участка требует большого внимания и ответственности.

Для того чтоб в будущем не возникло никаких проблем, следует учесть массу различных факторов и нюансов.

Содержание:

1. Сформулируйте свои требования к участку

Прежде всего, важно понять, какой именно участок Вам нужен. Оттолкнитесь от базовых критериев (максимальная цена, размер, расположение и назначение) и выделите несколько параметров, принципиальных лично для Вас (наличие или отсутствие коммуникаций, близость к водоёму, состояние земли и грунта и т.д.).

Когда требования сформулированы, можно начинать поиск. К Вашим услугам: онлайн-базы недвижимости, сайты агентств недвижимости, печатные издания и их электронные версии, социальные сети и доски объявлений.

О том, какие ошибки допускают покупатели при выборе земельного участка, мы расскажем в нашем видео!

2. Определитесь с целью использования земельного участка

При выборе земельного участка следует определиться с целью его использования: будь то садоводство, сельское хозяйство, строительство дома, деловых или промышленных объектов. Каждый земельный участок имеет свое целевое назначение, которое определяется принадлежностью к той или иной категории земель и видом разрешенного использования.

Всего существует семь категорий земель ( ст. 7 Земельного кодекса РФ ):

• Земли сельскохозяйственного назначения.
• Земли населенных пунктов.
• Земельные участки специального назначения (предназначенные для целей промышленности, транспорта, связи, обороны, безопасности и др.).
• Земли особо охраняемых территорий и объектов.
• Земли лесного фонда.
• Земли водного фонда.
• Земли запаса (участки, неиспользуемые в данный момент, которые находятся в резерве страны).

Понятие «категория земель» — более широкое значение, а разрешенное использование носит уточняющий характер. Вид разрешенного использования устанавливает функциональное назначение земельного участка. Для примера, если Вы планируете возвести жилой дом, выбирайте участок:

• для индивидуального жилищного строительства (ИЖС) из земель населенных пунктов;
• для ведения личного подсобного хозяйства (ЛПХ) в границах населенных пунктов;
• для ведения садоводства (дачного хозяйства) из земель населенных пунктов или сельскохозяйственного назначения.

На огородном земельном участке не разрешено по закону возводить дом.

Земельный участок категории сельскохозяйственного назначения возможно использовать:

• для производства разнообразной сельхозпродукции;
• для размещения необходимой для этого инфраструктуры (в том числе здaний, oбecпeчивaющих пpoцecc пpoизвoдcтвa ceльcкoхoзяйcтвeннoй пpoдyкции);
• для ведения учебной и научной работы в сфере сельского хозяйства.

3. Оцените размер и расположение участка

Приступая к поиску, необходимо отталкиваться от предполагаемого размера земельного участка. Если Вы собираетесь построить на участке дом, лучше заранее представлять себе его площадь, продумать место для парковки и минимально комфортную придомовую территорию. Оптимальным считается соотношение участка и дома — 1:10, хотя правилом это не является и необходимо руководствоваться градостроительными регламентами соответствующей территории.

При выборе, проводя осмотр земельного участка, нужно обращать внимание на его расположение: на возвышении, на наклонной плоскости, в нижней части рельефа. От этого будет зависеть степень затопления участка в весеннее время от таяния снега. Также на участок могут быть организованы водные стоки от граничащих земельных участков.

Земельный участок может иметь сильный уклон и (или) большое количество оврагов, находиться в оползневой зоне, что значительно затруднит строительство на нем объектов недвижимости либо его обработку.

Подбирая земельный участок для строительства дома, не следует выбирать как излишнюю близость, так и удаленность от соседних участков. В случае плотной застройки проживание может стать некомфортным, тогда как чрезмерная отдаленность может привести к отсутствию помощи в трудных ситуациях.

Обратите внимание на расположение участка относительно природных ресурсов: леса, водоемов. Такое расположение может иметь как свои плюсы (прекрасный вид, чистый воздух, защита от ветров, близость мест для отдыха), так и недостатки (большое количество насекомых; необходимость защиты участка от непрошенных животных; соблюдение противопожарных расстояний от лесных насаждений при застройке участка ; соблюдение особого режима в водоохранных зонах и т.д.).

Перед покупкой стоит урегулировать все перечисленные моменты.

4. Изучите инфраструктуру

При выборе земельного участка очень важно обратить внимание на инфраструктуру поблизости от приобретаемого участка и возможности ее развития в будущем.

К ней относятся транспортное сообщение, близость к трассам, удобство подъездов, как к местности, так и самому участку. Важно сразу уточнить, есть ли общественный транспорт в самом населенном пункте, к которому относится участок, есть ли транспортная связь с другими городами или поселками, насколько удобно доехать до участка от того места, где Вы проживаете на постоянной основе. Для земельных участков, расположенных вдали от населенного пункта, очень важным является качество дорог в округе. Помимо качества дорог важна также их загруженность. При наличии больших пробок в часы пик придется учитывать дополнительные затраты времени на поездку.

Кроме того, к инфраструктуре относятся такие объекты, как магазины, аптеки, больницы, школы и детские сады, почта, банк. Наличие таких элементов влияет на стоимость участка.

5. Проверьте наличие инженерных коммуникаций

Еще одним существенным моментом является наличие или отсутствие инженерных коммуникаций на земельном участке (водоснабжения, электричества, газоснабжения, канализации), в особенности, если осуществляется выбор земельного участка для строительства жилого дома.

При наличии инженерных коммуникаций, обязательно проверьте документы, подтверждающие законность их подведения к земельному участку.

Самовольно устанавливать и проводить какие-либо коммуникации запрещено.

При отсутствии коммуникаций на участке, заранее оцените возможные сроки и стоимость работ по подведению газа, электричества и т.д.

6. Оцените качество грунта.

Следует заранее проверить качество грунта на участке.

При выборе участка, на котором планируется строительство, рекомендуем ознакомиться с результатами геологического исследования грунта. Не каждый грунт подходит для закладки фундамента, а ряд типов грунта позволяет установить дом, к примеру, только на винтовых сваях. Кроме того, важно знать, насколько глубоко залегают грунтовые воды: близкое расположение к поверхности негативно скажется на постройке. Профессионально провести указанные исследования могут инженеры–геологи.

Также качество грунта имеет большое значение для возможности разбивки сада или огорода, производства сельскохозяйственной продукции.

Перед покупкой земельного участка можно заказать анализ почвы, который покажет, насколько богат грунт минералами и другими полезными элементами, нет ли вредных для здоровья включений. Такие исследования почвы проводятся в региональных государственных агрохимических службах, а также в частных лабораториях.

7. Изучите экологическую обстановку

Нужно оценить общую экологическую обстановку местности, в которой находится участок: не происходит ли вблизи выбросов вредных отходов в воздух, не относит ли ветром отходы от предприятий, которые находятся в радиусе сотни километров от земельного участка. Кроме того, необходимо проверить, не является ли находящийся рядом водоем источником опасных для здоровья веществ, можно ли использовать его для купания и т.д. Узнайте, какое качество воды в районе вашего участка, чтобы потом не пришлось тратить значительные средства на водоочистительное оборудование.

8. Проверьте сведения о земельном участке

Обратитесь к сервису нашего сайта — ПАСПОРТ ОБЪЕКТА, с помощью которого Вы сможете в доступном формате получить достоверную и объективную информацию о заинтересовавшем Вас земельном участке, которая будет проанализирована и обобщена квалифицированными специалистами в едином документе.

Надеемся, наши советы о том, как правильно выбрать участок, помогут вам найти оптимальный вариант.

Вам также может быть интересно:

Как правильно выбрать участок для строительства дома

Предположим, вы уже ответили на самые главные вопросы: где вы хотите купить земельный участок (хотя бы на уровне района или направления) и для чего (жить постоянно, приезжать иногда, жить летом). Все равно вы неминуемо попадаете в лабиринт сложных и взаимосвязанных вопросов, что нужно учесть при покупке участка?

Где и у кого покупать земельный участок?

Вы можете купить землю у другого владельца-физического лица. Можете купить у девелопера нового поселка (хотя сама сделка де-юре может быть проведена, как покупка у физического лица). И наконец, есть возможность покупать напрямую у муниципалитетов на торгах (часто про такие сделки говорят, что «земля покупается у государства»).

Покупка у физического несет все риски подобных сделок (угроза «некачественных» документов, ущемления прав третьей стороны при сделке и т.д.)

Организованный коттеджный поселок (если только покупаете не на последних стадиях) сопровождается риском недостроя. Полюс есть риск высоких платежей за обслуживание (как правило, пока поселок строится, за обслуживание платить не надо, а потом жителей ошарашивают высокими тарифами). Что касается торгов, кто участие в них требует определенных навыков и… свободных средств, которые будут внесены в качестве залога. К тому же далеко не всегда на торги будут выставляться те участки, которые вам потенциально подходят.

Какая категория земель лучше для строительства загородного дома?

Новое в Земельном кодексе 2019

С 1 января в действие вступили новые редакции Земельного, Градостроительного, Жилищного кодекса, закона об ипотеке, которые существенно изменяют представления о земельных участках. Прежде всего, исчезают понятия «дача», «дачный участок», «дачное объединение». Остаются только «садоводческие» и «огороднические» некоммерческие товарищества.

На земле для ведения садоводства можно возводить капитальный жилой дом. Требования к нему, как и в случае с ИЖС – не больше трех надземных этажей (но не выше 20 м). Дом должен быть предназначен для проживания одной семьи, т.е. без деления на квартиры. Правда, теперь даже в СНТ для строительства дома надо получать разрешение (раньше это так надо было делать только на землях населенных пунктов с разрешенным использованием ИЖС).

На землях для огородничества можно возводить только некапитальные сооружения, то есть без фундамента.

Так же важно, что теперь садовый дом можно признать жилым домом (если он отвечает всем техническим регламентам, предъявляемым к жилым домам) и – наоборот (если только никто не живет в этом доме постоянно). Эта процедура регламентируется постановление правительства РФ от 28.01.2006 N 47 (ред. от 24.12.2018) «Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания, многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, садового дома жилым домом и жилого дома садовым домом». В жилом доме можно получить постоянную регистрацию

Какой должна быть топография участка?

Совершенный участок для строительства дома должен быть плоским, расположенным на возвышенности, в крайнем случае, на верхней части склона. Форма – прямоугольная, соотношение сторон 1:2, ориентация – с востока на запад. В реальности такие идеальные параметры почти не встречаются. Чем придется жертвовать – смотрите по ситуации. Например, овраг, пересекающий участок, однозначно считается бракующим фактором. Но, если сам земельный надел расположен в уединенном месте, участок большой, а цена низкая, возможно, это для кого-то окажется преимуществом, позволив реализовать интересный ландшафтный проект.

Что вас, однозначно, должно насторожить: так это угроза регулярного затопления. Такое случается в поймах рек и озер, которые весной могут разливаться очень сильно, и в местах с высоким уровнем грунтовых вод. Поэтому при прочих равных выбирайте участок, расположенный выше. Кстати, уровень грунтовых вод важен при проектировании будущего дома: если он выше 2-х метров, вам лучше отказаться от оборудованного подвала или цокольного этажа, т.к. гидроизоляция потребует больших затрат. Напротив, слишком глубокое залегание может сделать невозможным обустройство колодца. Бурение же скважины – это затраты другого порядка и необходимость получить разрешение. В некоторых водоохранных зонах бурение скважин вовсе запрещено.

Еще одна проблемная локация – на краю высокого обрыва. Такие участки очень живописны, позволяют построить дом с фантастическими видами. Но мягкие осадочные породы однажды могут обвалиться.

Сколько должен стоить земельный участок?

У профессиональных девелоперов соотношение затрат на земельный участок и строительство дома обычно засекречено. Но, говорят, что земля должна стоить около 30% от всего проекта. Ориентируйтесь на эти цифры, когда займетесь поиском.

На что обратить внимание при покупке участка?

Проверьте наличие коммуникаций

К ним относится электричество, газ, водопровод, канализация, ливневые стоки. Критично важны – первые две. Если они не подведены, то надо поинтересоваться удаленностью точек подключения и наличием свободных мощностей. Марина Денискина, руководитель компании «Вереск Групп» напоминает, что «для граждан установлен упрощенный порядок подключения к электрической сети мощностью до 15 кВт, что вполне достаточно для частного домовладения. Стоимость такого подключения составит всего лишь 550 рублей, без учета сопутствующих расходов. С газом всё может быть гораздо сложнее и дороже, в каждом отдельном случае необходимо уточнять вопрос в газоснабжающей организации».

По словам других экспертов, в ближнем среднем Подмосковье наличие или отсутствие техусловий на газ меняет стоимость земельного участка примерно на треть. Ведь даже здесь еще газифицированы далеко не все населенные пункты.

Что с инфраструктурой?

Транспортная доступность. Какая есть дорога до участка, расчищают ли ее в зимнее время и за чей счет, заливается ли она во время паводков. Как меняется загруженность шоссе в будние дни и выходные? Есть ли доступный общественный транспорт?

Коммерческая и социальная инфраструктура. Где находятся и в каком режиме работают ближайшие магазины. Впрочем, этими вопросами задаются практически всегда. Гораздо реже интересуются, а где получить ближайшую медицинскую помощь? (Когда ищут участок для строительства летней дачи, об этом вообще не думают, а вопрос может быть актуальным, особенно если есть маленькие дети и пожилые родители).

То же касается школ и досуговой инфраструктуры (актуально при постоянном проживании). Конечно, каждый родитель убедится, что поблизости есть школа. Но пока дети совсем маленькие, еще не полностью осознается тот факт, что помимо школы нужны кружки, студии, секции, бассейн. Проверьте это до того, как купите земельный участок и начнете строить дом.

Что с границами участка?

Из-за неразберихи с собственностью, которая творилась последние десятилетия, сегодня встречаются участки с границами, пересекающимися по документам. Поэтому убедитесь, что со всеми соседями подписано согласие о признании границ участка, а сами границы реально размечены на местности.

Если вы покупаете участок на землях ИЖС, то посмотрите на местности, как проходит «красная линия», определяющая границу разрешенной застройки.

Оцените захламленность участка

Разрушенные (или просто старые) строения потребуют затрат на утилизацию.

Что с соседями?

Излишне говорить, что неподходящие соседи способны испортить любой участок мечты. Например, если вы собираетесь жить круглогодично, а соседи приезжают только летом, вряд ли они поддержат вашу инициативу зимней расчистки дорог. Проблемы могут быть с соседями, сдающими дома в аренду под организацию шумных вечеринок, с теми, кто занимается птице- и животноводством. Если разрешенное использование земель – ЛПХ (личное подсобное хозяйство), то никаких претензий к тем, кто содержит буренок, быть не может.

Что с мусором?

Это новая головная боль, возникшая у владельцев загородных домов. Узнайте, нет ли в окрестностях участка полигона твердых бытовых отходов и не планируют ли таковой организовывать в будущем. Если вы покупаете участок с СНТ или поселке – поинтересуйтесь, как обстоят дела с вывозом и утилизацией мусора.

Как купить землю у государства для ИЖС

Рассказывает Марина Денискина, руководитель компании «Вереск Групп»: «В настоящее время достаточно много муниципальной земли продается на торгах. Актуальную информацию о проходящих торгах можно узнавать на сайте torgi.gov.ru, куда стекаются сведения о торгах, проводимых государством по всей России».

Участвовать в торгах могут как юридические лица, так и граждане. Достаточно подать заявку с приложением копии паспорта и уплатить задаток, который будет возвращен, если участник торги не выиграл. Если торги проводятся в электронной форме, также необходимо иметь электронную цифровую подпись (ЭЦП).

Обнаружив интересный участок на торгах, следует его внимательно изучить. Для начала можно воспользоваться сервисом «Публичная кадастровая карта», размещенным на сайте Росреестра, и определить местонахождение участка.

Необходимо выехать на участок, найти границы участка на местности, убедиться в его транспортной доступности, в том числе зимой, оценить окружение и возможное присутствие рядом промышленных или сельскохозяйственных предприятий, объектов инфраструктуры и коммуникаций.

Также обязательно проверить наличие и содержание документов на участок: что участок состоит на кадастровом учете, отсутствует пересечение границ с соседними участками, отсутствуют обременения и аресты. Необходимо обратить внимание на категорию и вид разрешенного использования земли: в отношении участков, предназначенных для частного строительства, самым ценным считается «индивидуальное жилищное строительство». Также нужно узнать допустимые параметры строительства, указанные в Правилах землепользования и застройки.

Огромное значение имеет возможность подключения коммуникаций (в первую очередь, электричества и газа), т.к. стоимость участка с коммуникациями и без них может существенно различаться.

Фото: Игорь Порхомовский