Сх 2 зона сельскохозяйственного использования что можно строить

Зоны сельскохозяйственного использования СХ-1, СХ-2, СХ-3

Земельные юристы нашей компании помогут в изменении зоны сельскохозяйственного использования СХ-1, СХ-2, СХ-3, а также вида разрешенного использования земельного участка.

Зоны сельскохозяйственного использования — это территориальные зоны СХ, регламентированные Градостроительным кодексом РФ статья 35, относимые к сельскохозяйственным угодьям, сельскохозяйственному производству или садоводству. Территориальное зонирование земельных участков СХ отражается в местных правилах землепользования и застройки.

Наши специалисты накопили богатый опыт по размещению жилых домов, магазинов, складов, объектов питания и придорожного сервиса на земельных участках сельскохозяйственного назначения. Мы готовы поменять территориальное зонирование, правила землепользования и застройки, категорию земельного участка и даже внести изменения в генплан, под требования заказчика.

Стоимость услуг по изменению территориального зонирования (через суд) — от 60000 рублей.

Стоимость услуг по изменению территориального зонирования (через ППТ) — от 200000 рублей.

В состав территориальных зон включаются отдельные участки сельскохозяйственного использования. Кроме того, на них имеются зоны, на которых размещаются объекты, предназначенные для ведения сельского хозяйства, садоводства и иных видов деятельности. На подобных территориях размещаются зоны сельскохозяйственного использования СХ 1, 2, 3.

1. Первая зона предназначена для размещения сельскохозяйственных угодий.
2. Вторая зона используется в ходе ведения садоводческой деятельности и дачного хозяйства.
3. Третья зона отведена под сельскохозяйственное производство.

Земельные юристы нашей компании помогут разобраться с особенностями использования каждой зоны, расскажут, что здесь можно строить, а также каким образом обойти ограничения, установленные законом.

Территориальная зона сельскохозяйственного использования СХ-1

Зона сельскохозяйственных угодий СХ-1 — подлежащие особой охране сельскохозяйственные земли. Возможное использование:

• пашни;
• сенокосы;
• пастбища;
• залежи;
• многолетние сады.

Условно разрешенные виды использования: временные и сезонные торговые и обслуживающие объекты.

Градостроительный регламент на сельскохозяйственные угодья вне границ населенных пунктов не устанавливается.

Территориальная зона сельскохозяйственного использования СХ-2

Зона садоводства и огородничества СХ-2 предназначена для размещения дачных и садовых участков, где можно возводить жилые строения. В них владельцы земель смогут отдыхать и выращивать сельскохозяйственные культуры. Кроме того, в зоне СХ-2 размещаются теплицы и оранжереи.

Вид разрешенного использования / Код (числовое обозначение ВРИ):

• Водные объекты 11.0
• Земельные участки (территории) общего пользования 12.0
• Ведение огородничества 13.1
• Ведение садоводства 13.2
• Ведение дачного хозяйства 13.3
• Ведение огородничества 13.1

Условно разрешенные виды использования: объекты питания, торговли и бытового обслуживания.

Отдельно размещенные торговые объекты или предприятия общественного питания либо бытового обслуживания должны принимать небольшой поток клиентов. Под них отводится не более 250 квадратных метров общей площади. Юристы компании помогут избежать нарушений при размещении объектов в данной зоне, подсказав, как эффективнее использовать такие земли.

Вспомогательные виды разрешенного использования: ЛПХ, объекты образования, религиозное использование, деловое управление, развлечения, спорт.

Территориальная зона сельскохозяйственного использования СХ-3

Зона сельскохозяйственного производства СХ-3 предназначена для:

• выращивания сельскохозяйственных культур;
• животноводства;
• птицеводства;
• производства аквакультур;
• ЛПХ (вне населенного пункта — без объектов капитального строительства);
• КФХ (включая жилую недвижимость).

Зона сельскохозяйственного использования СХ-3 допускает размещение объектов капитального строительства (фермы, птицефабрики, склады, переработка сельхозпродукции).

Вид разрешенного использования / Код (числовое обозначение ВРИ):

• Растениеводство 1.1
• Выращивание зерновых и иных сельскохозяйственных культур 1.2
• Овощеводство 1.3
• Выращивание тонизирующих, лекарственных, цветочных культур 1.4
• Садоводство 1.5
• Выращивание льна и конопли 1.6
• Животноводство 1.7
• Скотоводство 1.8
• Звероводство 1.9
• Птицеводство 1.10
• Свиноводство 1.11
• Пчеловодство 1.12
• Рыбоводство 1.13
• Научное обеспечение сельского хозяйства 1.14
• Хранение и переработка сельскохозяйственной продукции 1.15
• Ведение личного подсобного хозяйства на полевых участках 1.16
• Питомники 1.17
• Обеспечение сельскохозяйственного производства 1.18
• Водные объекты 11.0
• Земельные участки (территории) общего пользования 12.0

Вспомогательные виды разрешенного использования: коммунальное и бытовое обслуживание, объекты образования и обеспечения научной деятельности, магазины, объекты питания, обслуживание автотранспорта, склады, пищевая переработка.

Условно разрешенные виды использования: обслуживание автотранспорта, придорожный сервис, пищевая и строительная промышленность, склады, транспорт.

Как перевести земельный участок из зоны СХ-1 в зону СХ-2?

Территориальная зона земельного участка устанавливается правилами землепользования и застройки. Если надел относится к зоне СХ-1 (сельскохозяйственные угодья), допускающей обработку земли, но запрещающей строительство капитальных объектов, а вы планируете строить садоводческий поселок, придется менять зону на СХ-2 (садоводство). Также владельцы земель обращаются за изменением территориальной зоны СХ-1 на СХ-3 (сельскохозяйственное производство), когда надо построить животноводческую ферму или объекты для хранения с/х продукции и ее первичной переработки (например, овощехранилище). Для этого нужно внести изменения в ПЗЗ муниципалитета.

Процедура перевода участка из зоны СХ-1 в зону СХ-2 достаточно сложная. Ее этапы зависят от того, разработаны ли правила землепользования или они на стадии создания. Обращение об изменении территориальной зоны рассматривают в местной администрации. В заявлении необходимо отразить следующую информацию:

• обоснование необходимости перевода участка из СХ-1 в СХ-2;
• факты невозможности эффективного использования надела в зоне СХ-1;
• кадастровый номер и адрес территории, данные о правах на нее;
• просьбу о внесении правок в правила застройки и землепользования.

К заявлению необходимо приложить согласованный проект планировки территории, а в случае дальнейшего раздела участка и проект межевания.

Необходимо заблаговременно запросить у местной администрации список согласований и приложить к заявлению положительные решения. Могут затребовать согласования с Минсельхозом, Роснедра, Рослесхозом, Роспотребнадзором, Росавиацией, собственниками линейных объектов.

Земельные Юристы Геобюро предлагают Вам свои услуги по предварительной оценке возможности изменения территориальной зоны, прохождение всех необходимых согласований или полное выполнение работ по изменению территориального зонирования и вида разрешенного использования.

Ходатайство будут рассматривать в течение месяца. Дальнейшие этапы процедуры зависят от ситуации. Может потребоваться проведение публичных слушаний, которые организует специальная комиссия. По результатам слушаний, либо без таковых, комиссия готовит рекомендации по смене территориальной зоны.

Если имеются основания для перевода участка из СХ-1 в СХ-2, и вы подробно разобрали каждое из них в заявлении, подкрепив документами, комиссия рекомендует изменить ПЗЗ. Но окончательное решение за главой муниципалитета. Если он одобрит изменение зоны, обновленные данные регистрируются в Росреестре. Чтобы ходатайство утвердили, необходимо доказать, что существующая территориальная зона не учитывает фактическое землепользование, либо снижает эффективность использования участка.

Как оспорить в суде отнесение Вашего земельного участка к определенной зоне СХ?

Отнесение к определенной территориальной зоне СХ может осуществляться органами власти самостоятельно. Обычно процедура проводится с публичными слушаниями, но есть ситуации, когда этот этап не требуется. Поэтому участок могут отнести к определенной зоне СХ без ведома собственника, либо это произошло до покупки надела.

Если землю приписали, например, к зоне СХ-1 (сельскохозяйственные угодья), построить на ней объекты недвижимости вы не сможете. А значит, придется оспаривать такое решение муниципалитета в суде (особенно, когда недвижимость уже построена). Перед подачей искового заявления важно проработать основания для его удовлетворения. Оспорить отнесение участка к определенной территориальной зоне получится, если доказать:

• что из-за этого снижается эффективность использования надела;
• такая мера нарушает права собственника территории;
• что это уменьшает стоимость объектов недвижимости;
• законный владелец не может реализовывать собственные права.

Когда собственнику причиняется вред из-за того, что его землю отнесли к определенной зоне СХ, это также послужит основанием для оспаривания такого решения. Причины обжалования надо полностью раскрыть в исковом заявлении. Здесь же приводятся отсылки на законы и документы, доказывающие наличие оснований.

1. В какой суд подается иск, зависит от правовой формы заявителя и места нахождения участка. Физические лица обычно обращаются в районное отделение.
2. В исковых требованиях надо попросить признать решение муниципалитета или иного органа власти об изменении ПЗЗ в части конкретной территориальной зоны незаконным.
3. Ответчиком по иску будет местная администрация, либо другое ведомство, ответственное за назначение зоны СХ вашему участку.

Если в ходе присвоения территориальной зоны были допущены нарушения (например, не проводились слушания, когда они нужны), об этом также стоит упомянуть в заявлении. По результатам разбирательства судья вынесет решение, обязательное к исполнению. В удовлетворении требований отказали – придется обжаловать отказ. Либо доверьте процедуру оспаривания земельным юристам Геобюро.

Как обжаловать отказ в изменении территориальной зоны сельскохозяйственного использования?

При обжаловании отказа нужно отталкиваться от оснований, приведенных в таком решении. Если отказали из-за недостаточного обоснования необходимости смены территориальной зоны, следует:

• собрать документальные подтверждения наличия причин для изменения зоны;
• тщательно проработать основания, подобрать подкрепляющие эти основания нормы закона;
• составить и подать претензию в орган, вынесший отрицательное решение.

В ответ на жалобу пришел новый отказ, либо вам ничего не ответили – составляется исковое заявление. Если же отказ неправомерен изначально (необоснован, либо основания для такого решения не предусмотрены законом), можете сразу обращаться в суд.

Решение судебного органа будет обязательным к исполнению. Но при подаче иска надо соблюдать срок, в течение которого такое обращение возможно. Заявление примут к рассмотрению, если прошло не больше 3-х месяцев с момента, когда:

• истец получил официальный отказ ведомства;
• либо узнал о нарушении собственных прав.

Пропуск сроков увеличит время разбирательства из-за того, что придется подавать новое ходатайство и восстанавливать их.

По содержанию исковое заявление практически полностью повторяет жалобу, что вы отправляли в уполномоченный орган. Здесь тоже ссылаются на необоснованность отказа, либо его незаконность, приводят доказательства наличия причин для изменения территориальной зоны и указывают данные земельного участка (адрес, кадастровый номер и прочее). В иске необходимо сослаться на реквизиты отказа (номер, дата вынесения и т.д.).

Важно доказать, что текущая территориальная зона сельскохозяйственного использования не позволяет максимально эффективно пользоваться участком. Либо ее назначение препятствует в реализации законных интересов собственника относительно надела. Все это подкрепляется заключениями экспертов. С положительным определением суда нужно обратиться в ведомство, вынесшее отказ, чтобы возобновить процедуру и изменить территориальную зону.

Дополнительные материалы:

Виды разрешенного использования земельных участков — изменение.

Категории земельных участков — изменение.

Поменяем целевое назначение вашего земельного участка

Обратитесь к нашим специалистам уже сегодня!

• Предварительный анализ Бесплатное изучение Ваших правоустанавливающих документов на недвижимость в нашем офисе. Оценка перспектив дела.
• Земельные специалисты Юристы по земельному праву с опытом от 8 лет. Действующие адвокаты. Кадастровые инженеры. Оценщики. Проектировщики.

• Решения сложных вопросов Защита интересов доверителя в судах всех инстанций, федеральных и муниципальных органах власти. Обжалование вступивших в силу решений!
• Представительство в регионах Специалисты нашей компании готовы обеспечить серьезную поддержку в любом регионе, даже в самой сложной ситуации!

• Помощь земельных юристов
• Оформление земельного участка в собственность
• Изменение вида разрешенного использования здания
• Земли для сельскохозяйственного производства
• Разрешение на строительство в охранной зоне

• Земли населенных пунктов — виды разрешенного использования
• Земли промышленности — виды разрешенного использования
• Изменение функционального назначения нежилого помещения
• Согласование границ охранной зоны
• Целевое назначение земельных участков

Отправьте заявку на бесплатную консультацию прямо сейчас, и мы в кратчайшие сроки поможем в решении земельных вопросов любой сложности!

Статья 37. СХ-2 Зона объектов сельскохозяйственного назначения

1. Зона объектов сельскохозяйственного назначения СХ-2 предназначена для строительства и размещения машинно-транспортных и ремонтных станций, ангаров и гаражей для сельскохозяйственной техники; амбаров, силосных ям или башен; захоронения отходов сельскохозяйственного производства; первичной переработки сельскохозяйственной продукции (в том числе, сортировка, упаковка и т.п.).

2. Основные виды разрешенного использования:

— хранение и переработка сельскохозяйственной продукции;

— обеспечение сельскохозяйственного производства;

3. Вспомогательные виды разрешенного использования:

4. Условно разрешенные виды использования:

5. Предельные размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства:

Минимальный отступ от границы земельного участка (красной линии)

Максимальное количество этажей

Максимальный процент застройки в границах земельного участка

СХ-1 Зона сельскохозяйственных угодий	Статья 38. >> СХ-3 Зона, предназначенная для ведения садоводства и огородничества
Содержание Решение городского Совета депутатов МО «Северодвинск» Архангельской области от 29 октября 2015 г. N 69 «Об.

Можно ли строить дом на землях сельхозназначения?

Земельные юристы нашей компании, расскажут, можно ли строить дом на землях сельхозназначения, в том числе предназначенных для сельскохозяйственного производства. Мы расскажем, в чем разница между зонами сельскохозяйственных угодий, дачными и производственными территориями и предложим решение по изменению территориального зонирования и вида разрешенного использования для вашего участка. В числе решений также возможно включение вашего земельного участка в состав населенного пункта. Работа по изменению целевого назначения земельного участка, включая получение разрешения на строительство, выполняется земельными юристами нашей компании, действующими от вашего лица на основании доверенности. В зависимости от сложности работ, вся процедура оформления занимает от двух до воьми месяцев и стоит от 70 тысяч. рублей.

В законе установлены определенные условия и требования, при соблюдении которых разрешается строительство дома на землях сельскохозяйственного назначения. Строительство возможно на участках, предназначенных для сельскохозяйственного производства, садоводства и огородничества, дачного строительства или для нужд КФХ. В любом случае, перед началом работ придется получать разрешение. Поэтому стоит заранее узнать, допускается ли возведение строений на территории.

Первое, что нужно сделать это узнать к какой территориальной зоне относится ваш земельный участок. Узнать это можно в графических приложениях к местным правилам землепользования и застройки. Возможные варианты:

1. СХ-1 — Сельскохозяйственные угодья. Любое строительство невозможно. Вам необходимо поменять территориальную зону.
2. СХ-2 — Садоводство и огородничество. Допускается строительство дачных и садовых домиков, гаражей, бань, построек бытового назначения.
3. СХ-3 — Сельскохозяйственное производство. Возможен широкий спектр строительтсва зданий и сооружений. Необходимо уточнить вид разрешенного использования вашего земельного участка и посмотреть список возможного строительства для данного ВРИ.
4. СХ-4 — Крестьянско-фермерские хозяйства (данная территориальная зона не всегда присутствует в ПЗЗ и её функции может выполнять СХ-3). Возможно строительство в соответствии со списком в ПЗЗ по текущему виду разрешенного использования.

Обращаем ваше внимание, что количество и нумерация территориальных зон устанавливаются местными правилами землепользования и застройки и может сильно отличаться даже в соседних районах одного субъекта РФ.

После того, как вы определились с территориальной зоной в отношении своего земельного участка, вам необходимо изучить виды разрешенного строительства для данной территориальной зоны и, либо принять решение о необходимости смены территориальной зоны, либо перейти к изучению видов разрешенного использования.

Если установленный для вашего земельного участка вид разрешенного использования (ВРИ) вам подходит, можно перейти к согласованиям для получения разрешения на строительство. Если нет, необходимо менять вид разрешенного использования.

Как изменить ВРИ земельного участка для строительства дома на землях сельхозназначения?

Процедура включает ряд этапов, в ходе которых происходит сбор документации, ее согласование и подача обращений в различные органы. В зависимости от ситуации возможны следующие варианты внесения изменений:

• Заявительный порядок. Изменения внутри основных ВРИ. Сбор и подача пакета документов в МФЦ.
• Разрешительный порядок. Изменения на условно-разрешенное ВРИ. Согласования, сбор подача пакета документов в МФЦ.
• Через общественные слушания. Вхождение в состав населенного пункта. Согласования, общественные слушания, экспертизы, регистрация.
• Через межведомственную комиссию. Изменение категории земельного участка. Согласования, проект, экспертизы, защита проекта на МВК, регистрация.

Некоторые этапы процедуры могут отличаться в зависимости от региона. Если строительство дома ведется для нужд крестьянско-фермерского хозяйства, придется доказывать, что постройки возводятся именно с этой целью.

Как построить дом на земле сельхозназначения для сельхозпроизводства

Наиболее востребованным типом строительства на землях сельхозназначения (за рамками производственных сельскохозяйственных объектов) является строительство родового поместья, ранчо, экопоселения, загородной виллы и т.д. Объединяющим фактором этих проектов выступает то, что площадь отведенного под строительство земельного участка измеряется в гектарах, а не сотках, а сам земельный участок находится за пределами населенного пункта.

Такое строительство возможно при соблюдении двух условий:

1. Дом (по документам) не будет числится жилым. Вам придется оформить его как помещение для временного проживания, хранения инвентаря, охраны, административной деятельности и т.д.
2. Незастроенная территория должна использоваться в сельскохозяйственных целях. Необходимо посадить сад, выпустить сельскохозяйственных животных, косить сено или заниматься любой другой сельскохозяйственной деятельностью. Не забыть о своих обязанностях вам помогут проверки Россельхознадзора. Игнорирование требований Россельхознадзора грозит штрафами и даже изъятием земельного участка.

Подготовьтесь к согласованию строительства: проверьте наличие межевания, убедитесь в отсутствии межевых споров с лесным фондом, сделайте выписку из ЕГРН, выпишите на отдельный лист все обременения и ЗОУИТ, определитесь с проектом дома, выберите пятно застройки и расположите планируемые объекты капитального строительства на кадастровом плане территории. Учтите, что подключение электроэнергии за границами населенных пунктов осуществляется за счет заявителя — выбирайте пятно застройки максимально близко к месту планируемого подключения к линии электропередач. При необходимости, снимитесь с учета по мелиорации.

В некоторых ситуациях вам потребуется проект планировки территории (ППТ):

На рисунке приведен проект планировки территории для строительства на землях сельскохозяйственного назначения четырех жилых домов с парковочными машиноместами, скважиной, трансформаторной подстанцией и проездом.

Для получения разрешения на строительство потребуется пройти ряд экспертиз и согласований:

• Государственная историко-культурная экспертиза. Необходимо подтверждение, что пятно застройки не располагается на месте (например) распаханной курганной группы или древнего поселения;
• Если строительство планируется на приаэродромной территории (30км.), то необходимо согласование с Росавиацией;
• Проведите согласования с Роснедра. Необходимо подтвердить отсутствие полезных ископаемых на вашем земельном участке;
• Получите дополнительный список необходимых согласований в администрации района. Также могут потребоваться согласования с собственниками линейных объектов.

Подайте документы по списку в администрацию района для получения разрешения на строительство. Получите технические условия для подключения к линии электропередач. При необходимости, получите технические условия для организации съезда с дороги на территорию вашего участка. Земельные юристы Геобюро согласуют строительство дома на землях сельхозназначения.

Строительство жилого дома на земле сельхозназначения для КФХ

Если у вас нет принципиальной необходимости, чтобы ваш дом (по документам) числился жилым, то согласование строительства ничем не отличается от описанного ранее согласования строительства на земле сельхозназначения для сельхозпроизводства. Если вашей целью является получение адреса и прописки в построенный дом, необходимо создать КФХ.

КФХ — крестьянско (фермерское) хозяйство, создаваемое для производства, переработки и реализации сельскохозяйственной продукции. Глава КФХ имеет статус ИП. Для открытия КФХ надо (всего-то) подать заявление с копией паспорта через портал госуслуг или МФЦ. Свидетельство о регистрации выдается в течении пяти рабочих дней.

Перед согласованием строительства глава КФХ издает указ о строительстве дома на земельном участке с целью обеспечения (текст произвольный) сохранности инвентаря, охраны урожая, маркировки, упаковки, переработки продукции и т.п. Указ сдается в администрацию сельского поселения или администрацию района.

Согласования и строительство жилого дома идут также как на земле сельхозназначения для сельскохозяйственного производства. По окончанию строительства, кадастровый инженер, при составлении технического плана, отмечает построенный дом жилым. Глава КФХ издает новый указ о том, что для текущего производственного процесса, необходимо обеспечить постоянное проживание на земельном участке. Дом ставится на кадастровый учет. В случае отказа администрации постановки дома на учет как «жилого», можно поставить его на учет как нежилой, а затем признать его жилым через суд.

После постановки на кадастровый учет жилого дома, необходимо написать заявление о присвоении построенному дому почтового адреса. По получению почтового адреса, можно подавать документы на прописку.

Не забывайте вести хозяйственную деятельность на территории участка. Хотя бы косите траву и посадите плодовые деревья.

Какой дом можно строить на земле сельхозназначения в зоне садоводства и огородничества?

Если ваш земельный участок находится в зоне садоводства и огородничества, то мы перестаем говорить о гектарах и снова начинаем говорить о сотках. Предельные размеры земельного участка в такой территориальной зоне редко выходят за рамки 4-20 соток. В связи с этим, одним из главных вопросов перед началом строительства, является, как разместиться на данном участке и ничего не нарушить.

Для планирования размещения зданий и сооружений на территории земельного участка в территориальной зоне садоводства и огородничества используйте СП 53.13330.2011 (замена устаревшего СНиП 30-02-97) – планировка и застройка территорий садоводческих дачных объединений граждан. Расстояние от дома до красной линии улиц не менее 5м, от красной линии проездов не 3м.

Ограничения по строительству домов на садовых и дачных участках:

• площадь застройки не более 30% от площади земельного участка;
• не более трех этажей;
• спальня > 8м кв., общая комната > 12м кв.;
• высота первого этажа > 2,5м
• площадь дома менее 500м2 — уведомительный порядок строительства;
• площадь дома более 500м2 — согласование проекта, получение разрешения на строительство, ввод в эксплуатацию.

Для начала строительства (площадь дома менее 500м2) необходимо подать уведомление о начале строительства. К уведомлению о начале строительства прикладывается схема расположения дома на участке, выписка из ЕГРН, копия паспорта.

По окончанию строительства подается уведомление об окончании строительства. Кадастровый инженер составляет технический план дома. Дом ставится на кадастровый учет.

Что будет если самовольно построить дом на землях сельхозназначения?

Обычно все заканчивается судом. Однако судиться идет владелец участка и объекта недвижимости, после того, как его обяжут снести строение или вынесут крупный штраф. Помимо этого, дом признается незаконной постройкой. Для любого решения потребуются серьезные основания, особенно когда выносят решение о сносе.

Помимо административных мер, возникнут сложности с продажей имущества либо передачей его в собственность или пользование другим лицам. Поэтому лучше потратить пару месяцев на изменение назначения и получение нужных разрешений, чем годами судиться с администрацией, выплачивая штрафы.

Действовать в одиночку Вам не придется. Юристы нашей компании выяснят категорию и вид разрешенного использования участка, получат разрешение на строительство или изменят назначение, при необходимости. Вам останется только прийти за готовыми документами и начать строительство.

Согласуем строительство дома на земельном участке сельхозназначения!

Классификатор видов разрешенного использования земельных участков — классификатор.

Изменение разрешенного использования земельных участков — услуги.

Изменение категорий земельных участков — услуги.

Обратитесь к нашим специалистам уже сегодня!

• Предварительный анализ Бесплатное изучение Ваших правоустанавливающих документов на недвижимость в нашем офисе. Оценка перспектив дела.
• Земельные специалисты Юристы по земельному праву с опытом от 8 лет. Действующие адвокаты. Кадастровые инженеры. Оценщики. Проектировщики.

• Решения сложных вопросов Защита интересов доверителя в судах всех инстанций, федеральных и муниципальных органах власти. Обжалование вступивших в силу решений!
• Представительство в регионах Специалисты нашей компании готовы обеспечить серьезную поддержку в любом регионе, даже в самой сложной ситуации!

• Юрист по земельным вопросам
• Оформление земельных участков в собственность
• Категории земельных участков
• Изменение вида разрешенного использования здания
• Территория общего пользования
• Земли общего пользования в СНТ

• Признание права собственности на земельный участок
• Зоны сельскохозяйственного использования
• Зоны с особыми условиями использования территории
• Изменение границ охранных зон объектов
• Изменение ПЗЗ Москвы

Отправьте заявку на бесплатную консультацию прямо сейчас, и мы в кратчайшие сроки поможем в решении земельных вопросов любой сложности!

Использование земель сельскохозяйственного назначения в Московской области

Правовой центр «Два М» оказывает правовую помощь по вопросам, связанным с использованием земель сельскохозяйственного назначения в Московской области.

Специфика вопросов, связанных с землями сельскохозяйственного назначения в Московской области обусловлена в первую очередь тем, что экономическая ценность таких земель определяется не только и не столько возможностью использования по прямому назначению, сколько перспективами размещения объектов, не связанных с сельским хозяйством.

Указанное обстоятельство объясняет тот факт, что правовое регулирование использования земельных участков из состава указанных земель в Подмосковье отличается своими особенностями, а также, во многом, строгостью.

Так, специфика выражена наличием в правилах землепользования и застройки (ПЗЗ) нескольких территориальных зон сельхозназначения: СХ-1, СХ-2 и СХ-3 с различными режимами использования, а также возможностью смены целевого назначения сельскохозяйственного участка без внесения изменений в градостроительный регламент.

Строгость регулирования проявляется в весьма интенсивном государственном и муниципальном контроле за надлежащим использованием сельхозземель в Подмосковье. Свидетельством такого контроля выступает то обстоятельство, что Московская область лидирует по количеству судебных споров, связанных с изъятием земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения.

Использование сельскохозяйственного участка не по целевому назначению влечет существенные риски его изъятия и привлечения собственника к административной ответственности в виде штрафа в соответствии с ч. 1 ст. 8.8 КоАП РФ.

Однако, вопреки распространённому мнению, в ряде случаев на землях сельскохозяйственного назначения возможно ведение иных видов коммерческой деятельности без изменения категории (включения земель сельхозназначения в границы населённых пунктов) и градостроительного регламента.

Так ПЗЗ большинства городских округов Московской области допускают возможность использования сельскохозяйственных земель в иных более привлекательных целях, в том числе с правом застройки участка теми или иными коммерческими объектами, без изменения градостроительного регламента.

Предлагаем вашему вниманию список территориальных зон сельскохозяйственного использования в Московской области, а также анализ перспектив законного осуществления на участках в названных зонах иной коммерческой деятельности помимо сельскохозяйственной.

Земли сельскохозяйственных угодий (СХ-1)

Земли СХ-1 представляют собой сельскохозяйственные угодья: пашни, сенокосы, пастбища, залежи и участки, занятые многолетними насаждениями, а также мелиорируемые земли. Это единственная категория земель сельскохозяйственного использования, на которой действительно запрещено осуществление иной деятельности без пересмотра их статуса.

Для таких земель не устанавливается градостроительный регламент, то есть виды разрешенного использования (ВРИ) и предельные параметры строительства. Условно разрешенные и вспомогательные ВРИ для земель сельскохозяйственных угодий ПЗЗ также не предусмотрены.

В то же время, для многих владельцев участков в зоне СХ-1 актуально исключение участка из перечня особо ценных сельскохозяйственных угодий, что позволит перевести участок сельхозназначения в другую территориальную зону, а в ряде муниципалитетов – предоставит право автоматически (то есть без изменения ПЗЗ) применять градрегламент зоны СХ-3 с широким перечнем основных, условно разрешенных и вспомогательных ВРИ.

В случае с мелиорируемыми землями (на которых мелиоративные системы зачастую остались лишь на бумаге) для изменения их статуса на зону СХ-3 во многих случаях достаточно исключения из перечня мелиорируемых земель. Что вполне реализуемо в случае отсутствия мелиоративных систем или исчерпания их ресурса.

Земли для садоводства и огородничества (СХ-2)

Земли СХ-2 предназначены для ведения садоводства и огородничества. Земельные участки в составе указанной зоны могут застраиваться жилыми и садовыми домами, на них могут быть возведены бани, гаражи и иные хозяйственные постройки.

Более того, для участков из зоны СХ-2 градостроительный регламент в большинстве муниципальных образований Московской области предусматривает целый ряд условно разрешенных и вспомогательных ВРИ, за счет установления которых можно кардинально изменить целевое назначение участка.

Так, в качестве условно разрешенных ВРИ на таких землях, в ряде случаев, возможно размещение магазинов, офисов, кафе и ресторанов, спортивных объектов, объектов бытового обслуживания, развлекательных заведений (ночные клубы, аквапарки, боулинги, аттракционы, букмекерские конторы и т. д.). То есть на участке СХ-2 есть достаточно широкие возможности для коммерческой деятельности.

Земли сельхозпроизводства (СХ-3)

Земли СХ-3, как правило, имеют большой перечень видов разрешенного использования по ПЗЗ, допускающих капитальную застройку, в связи с чем тоже представляют коммерческую ценность для потенциальных инвесторов.

В ряде случаев на землях сельхозпроизводства СХ-3 имеется возможность, наряду с сельскохозяйственным производством, размещать объекты различного профиля: от магазинов, офисов и гостиниц до полноценных промышленных предприятий, объектов производственно-складского и иного коммерческого назначения.

Условно-разрешённые и вспомогательные виды разрешённого использования сельскохозяйственных земель.

Широкие возможности использования земель сельхозназначения в зонах СХ-2 и СХ-3 связаны с условно разрешёнными видами использовании (УВРИ). То есть с видами, которые предусмотрены в ПЗЗ для соответствующей зоны, но могут реализовываться только на основании специального разрешения, выдаваемого на конкретный участок.

Земельный участок СХ-2, в рамках условно разрешенного ВРИ, в ряде случаев можно застроить даже объектами придорожного сервиса (включая автозаправки, магазины сопутствующей торговли и гостиницы). А гостиницы, по сложившейся практике, легко превращаются в апартаменты. Также в ряде случаев широкие перечни условно разрешённых видов (включая коммерческие и производственные) устанавливаются для зон СХ-3.

В том числе во многих муниципалитетах для земель сельскохозяйственного назначения в зоне СХ-3 предусмотрен условно разрешённой вид «охота и рыбалка» позволяющий возводить капитальные и некапитальные объекты отдыха.

Отметим, что в отличие от внесения изменений в ПЗЗ, получение разрешения на условно разрешенный ВРИ – гораздо менее затратная и длительная процедура, в рамках которой возможно эффективное понуждение уполномоченного органа к изменению ВРИ участка (в т. ч. в судебном порядке). Немотивированный отказ в выдаче разрешения на условно разрешенный вид использования не допускается, а основания отказа жестко регламентированы законом.

Также ряд возможностей для не связанной с сельским хозяйством деятельности предоставляют вспомогательные виды разрешённого использования. Данные виды, когда они предусмотрены ПЗЗ, могут реализоваться без дополнительных разрешений и согласований. Но только совместно с каким-либо их основных или условно разрешённых видов. При этом поскольку в Московской области, как правило, не устанавливаются предельные соотношения площадей, задействованных под основанной и вспомогательный виды разрешённого использования то практические возможности реализации вспомогательных ВРИ для земель сельскохозяйственного назначения могут быть довольно широкими.

Возможность размещения объектов отдыха и агротуризма на землях сельхозназначения.

Актуальным трендом в Московской области и соседних регионах является развитие экотуризма и сельскохозяйственного туризма. В том числе размещение мини-отелей, экоферм, глэмпингов, ретрит-центров и т.д. Специфика данных объектов, по сравнению с традиционными санаториями и домами отдыха, связана с минимальной плотностью застройки или использованием только некапитальных объектов, возможностью сочетания рекреационной деятельности с сельскохозяйственным производством и сохранением природных ландшафтов. В связи с чем объективно они не слишком противоречат задачам охраны земель сельхозназанчения.

Отдельного правового регулирования такая деятельность до настоящего времени не получила. В связи с чем многие предприниматели, работающие в этой сфере остаются в «серой зоне» несут риски применения санкций за нецелевое использование земель и иные формальные нарушения.

В то же время грамотное сочетание условно разрешенного и вспомогательных ВРИ позволит правообладателю разместить на участке СХ-3 даже загородный эко отель – целый комплекс объектов, сочетающих производство сельскохозяйственной продукции и ее переработку с размещением отдыхающих и оказанием услуг развлекательного характера. Правовой центр «Два М» имеет богатый опыт юридического сопровождения реализации подобных проектов.

Пример нашего реализованного проекта в области использования сельхозземель в зоне СХ-3 в Московской области для рекреационных нужд смотрите здесь.

Юристы «Два М» осуществляют комплексное правовое сопровождение проектов, связанных с использованием земель сельскохозяйственного назначения, изменением разрешенного использования, поучением разрешений на условно разрешённые виды использования, а также взаимодействие с органами власти по любым возникающим вопросам и представление интересов в судебных инстанциях.

Также по теме

• Использование мелиорируемых земель
• Перевод сельскохозяйственных земель