Почему новостройки дают усадку и чем это грозит жильцам
Усадка нового дома — это естественный процесс. После окончания строительства конструкциям здания требуется некоторое время для стабилизации. В течение этого периода строители не рекомендуют приступать к внутренней отделке и ремонту. Почему? Попробуем разобраться.
Усадка: понятие и причины
Под усадкой понимают изменения геометрических параметров здания, связанные с уменьшением объема строительных материалов из-за влагоотдачи при высыхании. В результате усадки нередко возникают деформации, которые меняют линейные размеры внутренних помещений жилого дома.
Многоквартирный дом может давать осадку, то есть опускаться из-за проседания грунта. Величина вертикального перемещения зависит от типов почв, размеров, высоты, конструктивных особенностей фундамента и каркаса здания. Уровень просадки рассчитывают при выполнении проекта: учитывают уровень грунтовых вод, особенности местности и другие данные, и в зависимости от этого проектируют фундамент.
На усадку влияют следующие факторы:
- подвижность, глубина промерзания грунта;
- глубина залегания грунтовых вод, подвижность почв;
- климатические условия, время года, в которое возводится фундамент;
- качество используемых стройматериалов.
Усадка и осадка объекта неизбежны. Но если при проектировании были сделаны верные расчеты, а здание построено с соблюдением строительных норм и правил, то осадка новостройки существенно не повлияет на фактическое состояние жилого здания. Несоблюдение регламентов и нарушение технологии строительства, напротив, приводят к печальным последствиям: появлению трещин, проседанию дверных рам, обрушению штукатурки и др.
Время усадки
Деформациям в той или иной степени подвержены все материалы. Процесс усадки здания, как правило, длится не один год. Максимальные изменения происходят после заселения жильцов и проведения ремонтных работ — именно в этот период конструкция получает максимальную нагрузку. Время и степень усадки отличаются в зависимости от типа новостройки.
Панельные дома
Панельные новостройки возводят из железобетонных конструкций заводского производства. Во время строительства предусматриваются допуски на сборочные швы. При усадке трещины и щели образуются чаще всего вдоль стыков плит. При неравномерной просадке фундамента может нарушиться горизонталь пола. В среднем период активной усадки панельного дома составляет 2–3 года. В дальнейшем деформации могут продолжаться, но уже без видимых внутренних изменений.
Кирпичные дома
Новостройки из кирпича отличаются большим весом, поэтому усадка таких зданий происходит дольше всего и занимает от 3 до 6 лет. Кирпичные конструкции садятся неравномерно: швы кладки усыхают в течение первого года после окончания строительства. При нарушении технологии строительных работ на стенах могут появляться диагональные трещины. При высыхании кладочных швов также образуются щели в углах и на стыках стен.
Монолитно-каркасные дома
Дают ли усадку монолитные дома? Монолитно-каркасные конструкции из ячеистых бетонов создаются по бесшовной технологии и работают как единая система. Монолит хорошо распределяет нагрузку на фундамент, поэтому оседает и меняет свои геометрические параметры равномерно.
Если при строительстве были учтены все геологические и геодезические нюансы, деформации дома будут минимальными и мало ощутимыми для жильцов. Основная усадка монолитной новостройки длится год.
Когда делать ремонт в новостройке
Владельцам квартир в многоквартирных домах стоит помнить, что после сдачи в эксплуатацию многоквартирные дома могут давать усадку. Поэтому специалисты не рекомендуют торопиться с проведением дорогостоящей отделки. Лучше подождать 1–2 года, чтобы посмотреть, как поведут себя конструкции дома после зимы, а также в период межсезонья. Это особенно касается панельных и кирпичных зданий.
Если дом построен из качественных материалов с соблюдением технологии, то естественная усадка не приведет к значительным деформациям, способным испортить ремонт. Но чтобы сократить финансовые потери, лучше повременить с ремонтными работами или выбрать вариант с отделкой от застройщика. В такой квартире можно с комфортом жить первое время после покупки, а после полной усадки сделать все по своему вкусу.
Усадка дома: как подстраховаться и сохранить ремонт в новостройке.
Радость от свежесделанного ремонта в новостройке может быть запросто омрачена усадкой дома. или осадкой. Предлагаем разобраться вместе и найти решение этой непростой задачи.
Под усадкой подразумевается изменение объема материала, например, усыхание. Осадка, при которой происходит также оседание фундамента — это понижение сооружения. Последняя зависит от типа почвы, размеров и конструкции здания, его фундамента, нагрузки на каждый нижеследующий этаж и затем фундамент. И то и другое — естественные процессы, которые могут приводить к печальным последствиям в виде трещин, отваливающейся штукатурки, скосов, проседания дверных рам. Особенно, если при строительстве нарушалась технология и были допущены ошибки. Например, перед началом работ геодезист должен оценить грунт, в зависимости от чего будет выбран основной материал для строительства.
Многие специалисты советуют подождать с дорогим ремонтом хотя бы год (лучше больше), чтобы посмотреть, как реагирует дом на смену сезонов и климат. Зима покажет, как сказывается мороз на материалах, а весна — размывается ли грунт, насколько сильно и ровно ли оседает дом. Наиболее равномерно «садится» монолитный дом, так как делает это всей конструкцией, но только если правильно построен. Плавному оседанию способствует специальная подушка к монолитному фундаменту. В панельном здании — опускается фундамент и смещаются сами плиты, в соединениях между ними могут образовываться щели. Кирпичный дом сильно и неравномерно оседает под собственной тяжестью, что, по словам специалистов, длится от 3 до 6 лет.
В среднем процесс осадки продолжается 2-3 года, но может достигать 5 и даже 10 лет. Такое бывает, например, при глинистом грунте, большой тяжести здания или ошибках в строительстве. Усадка в 1-2 мм уже не страшна, и когда дом оседает меньше, чем на 1 мм в год, процесс считают завершенным. Самый пик же приходится на первый год и момент завершения ремонтных работ — дом еще «прибавляет в весе». При этом на нижних этажах деформации, скорее всего, будут значительнее.
Какие же есть варианты?
Подождать пару лет и дать новостройке «отстояться», а затем только въезжать.
Заселиться в новостройку и сделать недорогой ремонт. В этом случае придется отказаться от плитки, на полу использовать легко снимающийся линолиум и ламинат, на стенах — толстые обои, краску или панели (например, в ванной). Не стоит много усилий уделять черновой отделке, если она все равно деформируется.
Есть и третий вариант — использование гибких материалов и ремонт с учетом оседания дома. Чтобы максимально снизить риски, пригласите грамотных специалистов по отделке и используйте качественные строительные материалы. Будьте осторожны: недобросовестные мастера нередко списывают результаты некачественного ремонта на осадку или усадку дома.
Профессионалы предлагают использовать особые, в частности, гибкие материалы для черновой и чистовой отделки.
Существуют покрытия для стен, которым не страшна усадка. В первую очередь, эластичная штукатурка — прочная, подходит для внутренней и внешней отделки, наносится на любое основание, препятствует скапливанию влаги. Резиновая краска — тоже вполне гибкий материал, наносится другие толстослойные эластичные материалы, скрывает уже существующие дефекты. Некоторые советуют вместо штукатурки просто положить минеральную вату и выровнять стену гипсокартоном.
При облицовке стен и установке гипсокартонных перегородок каркас изолируется от несущих конструкций специальной эластичной лентой, которая обеспечивает гибкость конструкции и способствует звукоизоляции. К сожалению, многие отделочники не умеют правильно делать стыки в квартире: устанавливают внутренние перегородки без деформационного шва. Если есть возможность, за этим лучше проследить.
Для оформления стен подойдет мозаика или виниловая плитка. Обои — гибкие каменные, виниловые или на флизелиновой основе, так как они более прочны на разрыв. Перед окраской стен настоятельно рекомендуется сначала наклеить так называемые стеклообои «паутинка», которые предотвращают появление микротрещин. От керамической плитки лучше отказаться, но если не получается, стоит заполнить эластичным герметиком швы между плиткой в углах, где вероятны деформации.
Лучшее решение «над головой» — тканевые натяжные или реечные потолки вместо художественной штукатурки. Натяжные советуют проклеить сеткой или заполнить монтажной пеной. Еще вариант — подвесной «плавающий» потолок, но его металлический каркас не должен жестко скрепляться со стенами.
Для пола тоже придуманы «плавающие» конструкции. В этом случае жёсткий слой стяжки наносится поверх слоя звуко- и теплоизоляции, а по периметру у стен кладется мягкий материал. Бывает сборное основание пола из гипсоволокнистых листов ГВЛ КНАУФ по сухой засыпке из керамзитового песка. При стяжке «мокрым» способом советуют обязательно установить металлическую сетку для армирования. Впрочем, ее же можно использовать и на стенах. Можно выполнить облицовку пола паркетом поверх фанеры. Если очень хочется положить плитку, используйте специальные закрепляющие смеси, спросите, какая подойдет при усадке дома. И даже если плитка бесшовная, укладывайте ее на крестик.
К сожалению, как бы качественны и прочны не были используемые материалы, нельзя давать гарантий, что деформаций не будет. Гибкие материалы и специальные конструкции позволят снизить нагрузку, в основном избежать появления трещин, в особенности после того, как активная фаза усадки уже позади. Но, если при строительстве дома были допущены нарушения, никакая эластичность уже не поможет, поэтому старайтесь выбирать надежных застройщиков.
Период усадки монолитных домов
При покупке частного дома или квартиры в новом многоэтажном доме возникает желание начать внутреннюю отделку по вкусу для создания интересного интерьера и уюта. Однако многие специалисты утверждают, что не стоит проводить этот этап с дорогостоящими материалами. Построенное здание должно пройти период усадки, который настигает абсолютно любое сооружение. Это связано с взаимодействием окружающей среды с физико-механическими свойствами конструкций.
После того, как этап завершится, можно приступать к внутренней отделке и она себя оправдает. Если не придать этому должного внимания, то затраченные средства не принесут пользы. Отделочные материалы и поверхности могут стать непригодными, так как монолитный дом будет испытывать внутренние деформации.
Разные типы домов и сопутствующие внешние факторы заранее предопределяют срок истечения усадки и промежуток времени, когда можно проводить конечный ремонт помещений. При осуществлении правильных расчетов и строительства согласно технологии процесс проходит с минимальными воздействиями на отделочное покрытие.
После возведения нового здания фундаментная часть должна прочувствовать нагрузку от вышележащих стен, перекрытий, кровли. А если дом жилой, то прибавляется нагрузка от мебели и прочего. Основными факторами, влияющими на усадку монолитно-кирпичного дома, являются:
- Уровень грунтовых вод.
- Тип фундамента (ленточный, столбчатый, свайный).
- Особенности грунта.
В среднем этот процесс занимает около 2-5 лет, при этом чем больше вес здания, тем больше срок адаптации.
Особенности этапа при монолитном строительстве
Данные сооружения представляют собой несущую каркасную систему с наличием вертикальных колонн. Они обеспечивают жесткость и опору всей конструкции, поэтому вероятность возникновения трещин или деформаций минимальная. Сомневаясь, дает ли усадку монолитный дом, можно точно сказать, что да. Однако в сравнении с другими типами построек ее величина небольшая, так как имеется жесткий пространственный каркас.
Монолит создается благодаря высокопрочному железобетону, при этом возведение осуществляется непосредственно на площадке. Применение этого материала позволяет создавать различные конструктивные элементы, архитектурные формы которых обладают большим многообразием. Также стоит отметить существенное сокращение расхода арматуры (около 8-20%) и бетонного раствора (до 13%) несмотря на то, что повышаются энергозатраты (особенно при строительстве в зимнее время года).
Такой дома дает минимальную усадку за счет того, что в сравнении с кирпичными или сборными конструкция передает распределенную нагрузку на фундамент. Она происходит равномерно по всей площади, а для жителей небольшие деформации почти незаметны. Кирпичные здания больше подвержены им, так как они тяжелее и не способны так же передать усилия на основание. Прочный каркас монолита позволяет устоять перед просадкой грунта, если работы велись на недостаточно твердых слоях.
Что такое усадка дома и как смягчить ее последствия
Усадка дома связана с уменьшением объема строительного материала. В зависимости от использованных при строительстве материалов процесс длится разное время, но в среднем занимает около года. Если все сделано по правилам, этот этап может пройти незамеченным. Однако если допущены ошибки проектирования или использованы некачественные материалы, могут появиться трещины и деформация различных элементов конструкции. Спросили эксперта, как происходит усадка дома и что можно сделать, чтобы смягчить ее последствия.
Эксперт в этом материале: Дмитрий Мамин, инженер, эксперт в области разработки проектной и технической документации.
Почему происходит усадка дома
Фото: Shutterstock
Штукатурка, цементные растворы и бетонные смеси содержат воду, которая постепенно испаряется. То же касается деревянных конструкций. У древесины есть свой естественный уровень влажности, в зависимости от сорта и породы дерева он разный. С течением времени влага будет уходить, а дом усаживаться. Часто, когда говорят об усадке дома, на самом деле происходит его осадка. Это два разных процесса. Осадка — проседание дома под собственным весом. Она зависит от почвы, грунтовых вод и типа фундамента. Последствия осадки более критичны для здания. Как правило, она проявляется большими и глубокими трещинами, возможны разрушения.
Как долго длится усадка
Фото: Shutterstock
На скорость усадки напрямую влияет тип материала, из которого построен дом. Например, усадка панельного дома, многоэтажки, занимает в среднем два-три года. Монолитно-каркасный проходит этот этап быстрее — за один год. Усадка кирпичных домов может занять от трех до шести лет. Деревянные постройки тоже дают усадку. Например, брусовые дома усаживаются на 1–2% за один год при естественной просушке. Визуально усадка дома проявляется в небольших трещинах. Ее также можно заметить в местах соприкосновения различных материалов. Например, там, где внешняя стена соединяется с внутренней перегородкой из гипсокартона или вокруг бетонной перемычки над оконным или дверным проемом.
Насколько может усесть дом
Фото: Shutterstock
Глубина усадки также зависит от материалов. Кирпичные дома максимально садятся в первый год: каждый шов может потерять лишь долю миллиметра, но здание в итоге станет ниже на 3–4 см. Монолитные и панельные дома усаживаются медленнее: до 2 см в год. Считается, что дом должен отстояться перед ремонтом. Но если технология строительства не нарушена, то сильных деформаций быть не должно.
Когда начинается усадка дома
Фото: Shutterstock
Конструкционная усадка начинается еще во время строительства здания. При соблюдении технологии заметить ее возможно только с помощью геодезического мониторинга, который проводят перед сдачей объекта и через полгода-год после того. Сильные трещины на швах, стенах, деформация плит и т. д. появляются, только если технология строительства нарушена. В этом случае в процессе усадки возможно появление диагональных трещин на стенах в кирпичных дома, щелей между плитами и смещение фундамента в монолитных зданиях. Но если ширина щелей меньше 2 мм, это не отразится на структурной устойчивости дома и комфортном проживании.
Как избежать усадки на стадии строительства
Фото: Pexels
- при строительстве нужно соблюдать требования СНиП и ГОСТ, закупать сертифицированные материалы и проводить комплекс геодезических и геологических изысканий;
- старайтесь поддерживать равномерную температуру во всем доме, даже в тех комнатах, которыми вы обычно не пользуетесь;
- когда впервые начнете пользоваться отоплением (в совершенно новом доме или после летних месяцев), старайтесь делать это на средних температурах и без резких перепадов, чтобы конструкция дома постепенно прогревалась и высыхала;
- следите за тем, чтобы дом хорошо проветривался и влага испарялась по мере высыхания конструкции. Для этого можно держать окна открытыми как можно дольше каждый день — даже зимой, когда у вас включено отопление.
Будьте в курсе важных новостей — следите за телеграм-каналом «РБК-Недвижимость»