Как оформить в снт управляющую компанию

Управляющие организации для СНТ

Перед тем, как говорить о возможности найма управляющей организации для СНТ обратимся к 217 закону, п.3 ст.4 которого однозначно говорит нам, что «садоводческое или огородническое некоммерческое товарищество является видом товарищества собственников недвижимости» (далее ТСН). В свою очередь гражданский кодекс, относя ТСН к типу некоммерческих корпоративных организаций (т.е. организаций не преследующих своей основной целью извлечение прибыли), также чётко определяет нам (ст.123.12), что «товариществом собственников недвижимости признается добровольное объединение собственников недвижимого имущества (помещений в здании, в том числе в многоквартирном доме, или в нескольких зданиях, жилых домов, садовых домов, садовых или огородных земельных участков и т.п.), созданное ими для совместного владения, пользования и в установленных законом пределах распоряжения имуществом (вещами), в силу закона находящимся в их общей собственности или в общем пользовании, а также для достижения иных целей, предусмотренных законами».

То есть ТСН СНТ – это уже, по сути, управляющая организация, созданная для совместного использования общего имущества его членов. Конечно же, ТСН СНТ по решению своих членов вправе передать в управление на содержание и обслуживание своё общее имущество или его часть сторонней организации, а также делегировать ей для этого все или часть своих полномочий. Гражданское законодательство такое вполне допускает. Но какой может или должна быть эта организация, чтобы удовлетворить данные потребности ТСН СНТ, если они имеют место быть?

Понятие управляющей организации, детальные требования к ней, порядку её выбора, оформлению договорных отношений с ней содержатся уже в Жилищном кодексе и его подзаконных актах. Но следует иметь ввиду, что эти нормы и требования к управляющим организациям (в том числе и обязательное лицензирование), распространяются лишь на особый вид ТСН – товарищества собственников жилья (ТСЖ). Для СНТ никаких специальных требований к управляющим организациям 217-й закон не устанавливает. Однако основные положения жилищного кодекса в отношении управляющих организаций можно использовать в качестве ориентира. Так например, п.2. ст.162 ЖК РФ гласит, что «по договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления товарищества собственников жилья, …) в течение согласованного срока за плату обязуется выполнять работы и (или) оказывать услуги по управлению многоквартирным домом, оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам …, обеспечить готовность инженерных систем, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность». А п.2.2. ст.161 ЖК РФ определяет, что «при заключении договора управления многоквартирным домом с управляющей организацией указанные товарищество или кооператив осуществляют контроль за выполнением управляющей организацией обязательств по такому договору, в том числе за оказанием всех услуг и (или) выполнением работ, обеспечивающих надлежащее содержание общего имущества в данном доме, за предоставлением коммунальных услуг в зависимости от уровня благоустройства данного дома, качество которых должно соответствовать требованиям установленных Правительством Российской Федерации правил предоставления, приостановки и ограничения предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домах». Очевидно, что в случае для ТСН СНТ эти требования мало чем отличатся.

Но тут следует учесть и существенную разницу между 217-ФЗ и ЖК РФ. Эта разница заключается в том, что, согласно жилищному кодексу, собственники жилых помещений обязаны нести бремя содержания общего имущества, а органы местного самоуправления обязаны следить за этим и в случае бездействия собственников принудительно выбирать и назначать управляющую организацию, а также устанавливать минимальный тариф на обслуживание этого имущества и коммунальные услуги. А вот 217 закон ничего подобного не устанавливает — вроде как общее имущество в СНТ есть, но вот в случае неисполнения обязанности по его содержанию кто и какие действия должен предпринимать, закон не говорит. Единственная реплика на сей счёт в ст.26 закона гласит, что органы госвласти и местного самоуправления могут в целях поддержки садоводства «по заявлению товарищества или участников общей долевой собственности на имущество общего пользования, расположенное в границах территории садоводства или огородничества, безвозмездно приобретать в государственную собственность субъекта Российской Федерации или муниципальную собственность такое имущество общего пользования (автомобильные дороги, объекты электросетевого хозяйства, водоснабжения, связи и другие объекты) в случае, если такое имущество в соответствии с федеральным законом может находиться в государственной или муниципальной собственности». Эта норма, а также нежелание большинства собственников недвижимости в СНТ вообще платить за что-либо, подвигает многие товарищества на отказ от общего имущества с требованием признать его бесхозным, передать в муниципальную собственность и призывать к ликвидации СНТ.

Иными словами, 217 закон, вопреки намерениям его авторов, стал катализатором процесса распада СНТ. Сейчас реально возникла мрачная перспектива превращения, пусть плохо, но управляемых, садоводческих товариществ в огромные бесхозные необслуживаемые и неконтролируемые территории. В деревнях и поселках есть хотя бы институт старост, который поддерживается местной властью. А развалившиеся СНТ присоединять к населённым пунктам у муниципалитетов нет ни возможности, ни желания, ибо это сложнейшая и дорогая процедура, завязанная на градостроительное и земельное законодательство. Да и лишних денег в местных бюджетах на содержание этого вдруг появившегося имущества просто нет.

Очевидно, что в сложившейся ситуации, необходимо не откладывая принимать изменения в 217-ФЗ и сопутствующие законы, согласно которым, по аналогии с жилищным законодательством, собственники недвижимости в ТСН СНТ обязаны нести бремя содержания общего имущества, а муниципалитеты должным следить за исполнением этой обязанности. И в случае, если товарищество, по каким-либо причинам не обслуживает свое имущество, принимать меры для обеспечения его содержания. Этот опыт уже успешно отработан в ЖКХ. Однако в случае с ТСН СНТ не нужно, и даже вредно вводить практику назначения минимального тарифа на обслуживание, ибо общее имущество в СНТ существенно отличается от такового в ЖКХ. Для садоводств и дачников достаточно разработать и утвердить упрощённую методику расчёта оценки и стоимости обслуживания типовых имущественных объектов: внутренних дорог, водопроводов, внутренних электросетей и т.п. Кстати, такие методики необходимы не только в связи с трендом на ликвидацию, но и для вполне благополучных товариществ, поскольку 217-й закон установил необходимость принятия финансово-экономического обоснования приходно-расходной сметы СНТ (основного финансового документа товарищества, по которому оно живёт и работает), но ни слова не говорит как его делать.

Вот тут-то и возникает вопрос о необходимости появления управляющих организаций, поскольку при неспособности СНТ к самоуправлению и самообслуживанию, муниципалитет должен будет кому-то поручить эту функцию. Почему же сегодня практически отсутствует рынок услуг управляющих компаний (УК) для СНТ. Определяющим является платёжеспособный спрос. Размер ежемесячной платы за обслуживание общего имущества в ЖКХ в 3-5 раз выше, чем сложилось в СНТ. Причина этого – отдельный предмет исследования, в основе которого не только низкая платёжеспособность собственников, но и теневой оборот услуг и взносов в СНТ и ряд других проблем. Именно поэтому управляющим компаниям неинтересно приходить на этот рынок – кто же будет работать себе в убыток. И здесь намечается два разнонаправленных вектора движения по оптимизации цены обслуживания: с одной стороны, это безусловно увеличение цен до уровня минимальной доходности УК, но с другой, это существенное снижение издержек управляющих организаций за счёт централизации и цифровой трансформации всех основных процессов управления и обслуживания в СНТ.

Энтузиасты уже работают над этой проблемой и, возможно, уже в ближайшее время на рынке услуг для СНТ появятся первые управляющие организации.

Как оформить в снт управляющую компанию

Управляющая компания в СНТ, или СНТ без председателя.

Все меньше председателей СНТ хотят оставаться председателями СНТ и все чаще звучит вопрос «может ли СНТ существовать без председателя», «можно ли нанять управляющую компанию». Зачастую, задавая эти вопросы, садоводы изначально путают понятия. Давайте разбираться.

Что такое СНТ (ОНТ, ДНП, ДНТ)?

Под организационно-правовой формой понимается способ закрепления (формирования) и использования организацией имущества и вытекающие из этого ее правовое положение, и цели предпринимательской деятельности.

Исходя из способа закрепления имущества и целей предпринимательской деятельности, юридические лица разделяются на организации, преследующие извлечение прибыли в качестве основной цели своей деятельности (коммерческие организации) либо не имеющие извлечение прибыли в качестве такой цели и не распределяющие полученную прибыль между участниками (некоммерческие организации).

В свою очередь коммерческие и некоммерческие организации в соответствии со спецификой подразделяются еще на ряд видов (организационно-правовых форм). Садоводческие, огороднические товарищества и прочие вариации подобных товариществ являются видом товариществами собственников недвижимости.

Таким образом, вне зависимости от организационно-правовой формы (СНТ по-старому или ТСН, если сменить устав), товарищество является юридическим лицом.

Кто может быть председателем. Может ли его не быть?

Будучи юридическим лицом, СНТ открывает/закрывает расчетные счета в кредитных организациях (банки), заключает договора, в т.ч. трудовые, отчитывается в государственные органы. Все эти манипуляции (и не только эти) осуществляются уполномоченным лицом. Уполномоченным лицом СНТ является председатель товарищества. В ряде случаев интересы Товарищества может осуществлять представитель по доверенности, но и для заверения такой доверенности нужно лицо, имеющее на это полномочия – председатель товарищества.

Таким образом, если гипотетически председателя не будет вообще, то и финансово-хозяйственную деятельность осуществлять будет невозможно (по крайней мере законно). Банк даст доступ к расчетному счету (к расходным операциям) только председателю товарищества. Отчетность сможет сдать только председатель или представитель по доверенности, которую в свою очередь должен заверить председатель. Договор на выполнение работ, оказание услуг и т.п. от имени СНТ может подписать председатель. Трудовой договор от СНТ может подписать председатель….

Но (по практике) Вы можете встретить выписку из ЕГРЮЛ, где у СНТ вообще нет председателя. Но это ситуация частная, редкая и ни к чему хорошему не приводящая.

Заключение. Для нормального функционирования СНТ, как юридического лица, должен быть избран председатель товарищества из числа членов.

Управляющая компания в СНТ.

До вступления в силу ФЗ №217-ФЗ ходило много слухов о том, что все отберут, товарищества будут захвачены управляющими компаниями, которые будут наживаться на садоводах…

В понимании большинства, управляющая компания – это «юридическое лицо, власть которого почти безгранична, которое захватит наше СНТ и установит всем платежи в 100 раз больше, чем сейчас».

На самом деле новый закон к управляющим компаниям в СНТ не имеет никакого отношения. Исходя из того, что все юридически значимые действия от имени СНТ может осуществлять только председатель товарищества, а им в свою очередь может быть только член, а членом может быть только физическое лицо… То некое другое юридическое лицо (коим и является управляющая компания) юридически не может заменить председателя правления на его посту.

Все приходно-расходные операции в СНТ по закону согласовывает общее собрание членов (приходно-расходная смета). Таким образом, даже если председателя СНТ могла бы «заменить» управляющая компания, поступления средств и расходы были бы заранее предопределены Общим собранием членов.

Чем бы занималась управляющая компания и на каком основании? По договору (или договорам) обслуживало бы товарищество в пределах тех задач и сумм, какие были определены общим собранием. При этом за подписание такого договора от имени СНТ отвечал бы председатель. По факту выполнения работ или услуг, между юридическими лицами подписывались соответствующие закрывающие документы (акты об оказании услуг, выполнении работ и т.п.).

По сути «управляющие» компании хозяйничают в СНТ уже давно (если с бухгалтерией все чисто). Сметой предусмотрены определенные статьи затрат. Большую часть таких затрат (задач) могут выполняют сторонние юридические лица: вывоз мусора, чистка улиц от снега, бухгалтерский аутсорс, юридические услуги, покос травы и многое другое.

Может ли управляющая компания по аналогии с вышеуказанными примерами взять на себя функцию управления? Гипотетически может. Избирается из членов СНТ председатель. Заключается договор с юридическим или физическим лицом «на управление». По сути такое лицо будет выполнять техническую работу (провести анализ коммерческих, предложить варианты, найти кандидатов в бухгалтера или вахтеры, проконтролировать уборку или покос территории), как помощник, все юридически значимые подписи в любом случае будет ставить председатель (акты выполненных работ, заключение договоров, платежные поручения, доверенности и т.п.). И юридическую ответственность будет нести председатель.

Заключение. Некое юридическое лицо (управляющая компания) не может выступать от имени СНТ с теми же полномочиями, что председатель правления. При этом некое юридическое (или физическое лицо) может взять на себя организационные моменты при реализации финансово-хозяйственной деятельности, но принимать решение и нести ответственность за результаты в конечном итоге в любом случае будет председатель.

Пошаговая инструкция по
открытию СНТ в 2024 году

Решили создать садоводческое некоммерческое товарищество (далее СНТ)? Значит вам необходимо знать основные правила, особенности действующего законодательства в 2022 году. Важно учитывать сроки регистрации, собрать нужные документы, соблюдать этапы. Попробуем во всем разобраться. Садоводческое или огородническое товарищество – это некоммерческая организация, созданная добровольно гражданами для организации их деятельности на садах или огородных хозяйствах, дачах (но тут есть нюансы, и мы об этом расскажем). Вы должны знать, что любой собственник садового или огородного участка может инициировать открытие СНТ в 2023 году. Главная цель такого товарищества в создании благоприятных условий для ведения личного хозяйства и обеспечения вновь созданного товарищества электрической энергией, водой, проведение водоотведения, благоустройство территории и ее охрана, создание оптимальных условий для работы на земельном участке. Также совет товарищества помогает своим членам защищать их законные права и интересы. Деятельность некоммерческих товариществ регламентируется Гражданским кодексом РФ, Земельным кодексом РФ от 25.10. 2001 № 136-ФЗ, а также Федеральным Законом «О ведении гражданами садоводческой и огороднической деятельности для собственных нужд» и любые внесения изменений в отдельные законодательные акты, в том числе ФЗ РФ от 29.07.2017 г. № 217 ФЗ.

Открываем СНТ в 2024 году: пошаговая инструкция

Чтобы открыть садоводческое некоммерческое товарищество в 2023 году необходимо придерживаться определенного порядка.

Первая стадия: с учредителями СНТ

Итак, вы создаете садовое некоммерческое товарищество. Для этого необходимо минимум 7 учредителей, т.е. семей, готовых объединиться для реализации совместно поставленных целей, облагораживания территорий.

Вопрос: Какие сегодня есть типы загородных товариществ?

Раньше можно было зарегистрировать садоводческое, огородническое, или дачное товарищество. В 2023 году для регистрации доступны только садовое и огородническое товарищество. Если у вас дачное товарищество, тогда необходимо его зарегистрировать в садовое или огородническое и внести изменения в Росреестр.

Вторая стадия: формируем органы управления СНТ

Председатель СНТ (единоличный исполнительный орган).
Правление садового некоммерческого товарищества.
Ревизор.

Положение отдельных членов товарищества и их в порядок взаимодействия с другими собственниками участков, которые вносят взносы за пользование имуществом регламентируется главой №3 ФЗ РФ «Ведение гражданами СНТ» от 29.07 2017 № 217 ФЗ. В этом же законе прописано действия в СНТ гражданам, не являющимися членами товарищества.

Третья стадия: юридический адрес СНТ

Любое коммерческое или некоммерческое объединение обязательно должно иметь юридический адрес регистрации. Это может быть домашний адрес председателя товарищества, например, жилое помещение (квартира, дом), если оно находится в собственности учредителя или указывается адрес реального местонахождения садового товарищества. Закон не ограничивает членов товарищества территориально, например, на разных улицах одного и того же микрорайоном могут быть зарегистрированы разные садовые некоммерческие товарищества.

Вопрос: Что делать, если юридический адрес товарищества совпадает с местом регистрации его руководителя?

В таком случае руководитель СНТ должен заранее подготовить и предоставить в налоговую инспекцию копию свидетельства о праве собственности на квартиру, а также отдельный документ в виде согласия собственников товарищества о том, что он действует от их имени.

УПРАВЛЯЮЩИЙ ИП для СНТ

Вы используете устаревший браузер. Этот и другие сайты могут отображаться в нём некорректно.
Вам необходимо обновить браузер или попробовать использовать другой.

Mr. Rozhkov

Новичок

1 Сен 2010 10 2 Москва

Добрый день. Вопрос: возможно СНТ заключить договор с ИП как с управляющей компанией? Какие полномочия возможно передать. Сталкивался ли кто-то с подобным? Спасибо.

***
Обратите внимание!
Получить ответы на вопросы регистрации, внесения изменений и ликвидации НКО можно и в телеграм-чате Регфорума об НКО.