Как перевести землю из сельхозназначения в промназначения

Порядок перевода земель сельхозназначения в категорию земель промышленности

В соответствии с Земельным кодексом РФ (ст.42,77,78 ЗК РФ) добыча полезных ископаемых на землях сельскохозяйственного назначения запрещена и требуется перевод земельного участка в категорию земель промышленности.

За нарушения требований земельного законодательства недропользователю грозит уголовная и административная ответственность.

Виды административной ответственности законодатель перечислил в ст. 8.6 КоАП «Порча земель» и в ст. 8.8 КоАП «Использование земельных участков не по целевому назначению, невыполнение обязанностей по приведению земель в состояние, пригодное для использования по целевому назначению». Уголовная ответственность за причинение вреда землям предусмотрена ст. 254 УК «Порча земли».

Кроме того, недропользователь должен будет возместить ущерб собственнику земельного участка (ст. 51 Закона о недрах, ст.1064 Гражданского кодекса, п. 2 ст. 74 ЗК).

Избежать проблемы можно, но для этого необходимо предварительно перевести земельный участок из категории земли сельскохозяйственного назначения в категорию земли промышленности

Перевод земель сельскохозяйственного назначения в другую категорию допускается в исключительных случаях, связанных с добычей полезных ископаемых при наличии утвержденного проекта рекультивации земель (п. 8 ч. 1 ст. 7 ФЗ от 21.12.2004 N 172-ФЗ «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую»).

Для перевода земель или земельных участков в составе таких земель из одной категории в другую заинтересованным лицом подается ходатайство о переводе земель из одной категории в другую (далее — ходатайство) в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, уполномоченный на рассмотрение этого ходатайства (п. 1 ст. 2 ФЗ N 172-ФЗ). Таким органом для земель сельхохназначения является Минсельхоз.

В соответствии со ст.8 Земельного кодекса РФ, перевод земель из одной категории в другую осуществляется в отношении: земель, находящихся в частной собственности земель сельскохозяйственного назначения — органами исполнительной власти субъектов РФ.

Процедура перевода земли

Процесс изменения категории земельного участка, находящегося в федеральной сосбственности начинается с подачи ходатайства недропользователем в Минсельхоз РФ. Этот орган осуществляет подготовку проектов распоряжений Правительства о переводе земель из категории сельхозназначения в другую в соотстветствии с Постановлением Правительства №450 от 12.06.2008 «О министерстве сельского хозяйства РФ».

Требования к ходатайству о переводе земель и составу документов содержатся в законе №172-ФЗ и в приказе Минсельхоза №168 от 17.05.2010. Проект рекультивации земель должен быть разработан и согласован до подачи ходатайства.

К ходатайству прикладывается проект рекультивации нарушенных земель, постановление органа местного самоуправления о согласовании проекта рекультивации, согласие РФ в лице Росимущества на изменение целевого назначения земельного участка.

Компания » Юрнедра» специализируется на вопросах недропользования и земельного права. Наши специалисты готовы проконсультировать по юридическим вопросам, обращайтесь по тел. +7 (964) 799-56-65, +7 (916) 614-56-74

Перевод земли из сельхозназначения в промышленную

Одной из самых востребованных специализаций нашей компании является перевод земли из категории сельхозназначения в промышленную категорию. Наши специалисты накопили существенный опыт по ускоренному прохождению согласовательного этапа, сбору и проведению через все инстанции необходимого пакета документов, защите проекта, минимизации расходов заказчика.

Согласно российскому законодательству большая часть земельного фонда определена под земли сельхозназначения. Они предназначены для взращивания различных сельскохозяйственных культур, а также хранения и изготовления сельскохозяйственной продукции. Удаленность таких земель от населенных пунктов делают их идеальными для возведения промышленных сооружений. Но проблема в том, что Земельный кодекс запрещает возводить постройки такого типа на землях категории сельхозназначения.

Единственным выходом из подобной ситуации является перевод земли сельхозназначения в промышленное пользование. Эта процедура требует существенных усилий , а ее продолжительность занимает более полугода.

Стоимость услуг по смене вида разрешённого использования — от 60000 рублей.

Стоимость услуг по изменению категории участка (при наличии проекта) — от 200000 рублей.

Зачем переводить земли сельскохозяйственного назначения в земли промышленности?

Определение земли промышленного назначения указано в Земельном кодексе РФ. Согласно текущему законодательству, это земли, которые предназначены для возведения промышленных зданий и сооружений, направленных на производство промышленных изделий и товаров. Также к категории земель промышленности относятся участки, на которых планируется производить добычу полезных ископаемых. Как и в других случаях, использование земель промышленного назначения регламентируется земельным кодексом.

Промышленные земли появляются двумя путями – либо на основе старых участков, на которых ранее уже функционировали промышленные объекты. Сложность их освоения в том, что на них остаются старые ненужные постройки и коммуникации, которые мешают созданию современной промышленной инфраструктуры.

Второй тип земель – это бывшие сельскохозяйственные земли, находящиеся на удалении от населенных пунктов и не имеющие никаких коммуникаций на своей территории. Как правило, они требуют больших финансовых вложений, т.к. вся промышленная инфраструктура здесь создается с нуля. Но потенциальный доступ к сырью (при наличии залежей), удаленность от населенных пунктов и возможность расширения производственных мощностей делают с/х земли крайне привлекательными для перевода в категорию промышленных.

Порядок перевода земель сельхозназначения в промышленную категорию

Согласно текущему законодательству, сельскохозяйственные земли могут быть переведены в промышленные в двух случаях: 1) если кадастровая стоимость земельного участка не превышает среднего значения стоимости по району; 2) если отсутствуют другие варианты размещения промышленных объектов. Также на землях сельхозназначения могут возводится коммуникационные линии, если существует конкретный план рекультивации данных сельскохозяйственных угодий. Если земля соответствует всем требованиям,то необходимо обратиться в местную администрацию со следующим пакетом документов:

• Заявление на имя главы местного муниципалитета;
• Паспорт или иной документ, подтверждающий личность;
• Справка из ЕГРИП (на случай, если заявитель является индивидуальным предпринимателем);
• Справка из ЕГРЮЛ (если заявителем выступает организация);
• Копии документов, подтверждающие права владения земельным наделом;
• Схема местонахождения надела (с указанием адреса). Ориентируясь на эту схему, представители администрации могут определить местонахождение соседних наделов;
• Копии справок из кадастровой палаты (формы документов КВ-1, КВ-2, КВ-3);
• Копии документов, подтверждающих права на владение сооружениями, находящихся на территории земельного надела (если, конечно, они там имеются).
• Схема территориальной планировки, в рамках которых расположился земельный участок.

В случае, если заявитель арендует земельный надел, то необходимо утвержденное разрешение арендодателя по тому или иному вопросу.

Документы можно передать лично, по почте или через доверенного представителя. Если заявление подает доверенное лицо, то к документам следует приложить доверенность, утверждающую роль представителя и указывающие его полномочия. Также нужно приложить копию паспорта заявителя.

Если администрация выносит положительное решение, то следующим этапом в процедуре является прохождение экспертиз, получение разрешений различных инстанций, защита проекта на уровне субъекта федерации и корректировка данных в государственном кадастре. Для этого необходимо предоставить свежий пакет документов:

• Заявление о внесении изменения в кадастровый учет (его можно найти на сайте Росреестра и отправить уполномоченным органам через электронную форму связи);
• План размежевания участка;
• Кадастровый паспорт земельного надела;
• Свидетельство, подтверждающее права заявителя на участок;
• Письменное разрешение муниципалитета на изменение ВРИ;
• Паспорт, удостоверяющий личность заявителя.
• Результаты экспертиз и разрешения от Минсельхоза, экологов, археологов, балансодержателей прилегающих автодорог и линейных объектов.
• Проект будущего промышленного объекта и его обоснование.

После защиты проекта на уровне субъекта федерации, можно внести соответствующие изменения в реестр.

Специалисты нашего земельно-юридического центра накопили существенный опыт по изменению категории земель сельскохозяйственного назначения на земли промышленности. Мы готовы провести всю процедуру от согласовательного этапа до защиты проекта в максимально сжатые сроки. Дополнительно мы оказываем услуги по обжалованию отказов по смене категорий земельных участков и повторному прохождению всей процедуры смены категории для заказчиков, которые уже попробовали изменить категорию своего участка самостоятельно.

Какую землю сельхозназначения не получиться перевести в земли промышленности?

Далеко не все участки сельхозназначения можно перевести в категорию земель промышленности. Существуют ограничения, установленные законом и ситуацией в целом. Есть два вида участков, в отношении которых наложен окончательный запрет на изменение категории:

1. Сельскохозяйственные угодья, где выращивают особо ценные сельскохозяйственные культуры, либо особо производительные для сельского хозяйства территории;
2. Участки с кадастровой стоимостью в половину выше, чем средняя кадастровая цена по району нахождения земли.

Причиной отказа может служить невозможнисть пройти одно из многочисленных согласований: Минсельхоз, Роспотребнадзор, Росавиация, Роснедра, Рослесхоз и т.д.

Не получится перевести землю частично или полностью расположенную в водоохранной или природоохранной зоне, охранной зоне объектов культурного и археологического наследия.

Специалисты Геобюро предлагают Вам свои услуги по предварительной оценке возможности перевода земельного участка в промышленное назначение, прохождение всех необходимых согласований или полное выполнение работ по изменению категории земельного участка.

Перед подачей заявления о переводе надела в состав земель промышленности следует проверить кадастровую стоимость и узнать ценность участка для с/х деятельности. Также стоит заказать экологическую экспертизу. Не получится изменить категорию, если эксперты выдали негативное заключение.

Наличие запрета на перевод земель сельхозназначения в земли промышленности – еще одна причина отказа в проведении такой процедуры. Если иное не предусмотрено законом или ситуацией, перевод остальных участков в промышленную категорию возможен, но при некоторых оговорках. Если право собственности на землю оспаривается в судебном порядке, такой надел не подлежит переводу в другую категорию.

В зависимости от ситуации могут возникать и другие основания для заперта на изменение назначения территории. К примеру, таким основанием может быть утрата ценности земли, ухудшение ее качественных характеристик, загрязнение после перевода в промышленные земли. Чтобы узнать, какой сельскохозяйственный участок можно перевести в земли промышленности, а какой нельзя, обратитесь за консультацией к юристам нашей компании. Они проверят территорию, выяснят причины запрета и помогут их устранить, если это возможно.

Как оспорить отказ в переводе земли сельхозназначения в земли промышленности?

Перед обращением с претензией или исковым заявлением важно понять, обоснованно ли вынесен отказ в переводе земельного участка сельскохозяйственного назначения в земли промышленности. Для этого надо:

• проверить комплектность представленных в органы власти документов;
• изучить законодательство на наличие оснований для отказа;
• узнать, можно ли переводить конкретный с/х участок в другую категорию;
• проверить, чтобы не были установлены запреты на данную процедуру;
• заказать экологическую экспертизу, если в основаниях отказа ссылаются на ухудшение качества земли.

Все это поможет оспорить неправомерное решение. Необходимо также знать этапы процедуры и ее последовательность. Так вы сможете выявить нарушения и сослаться на них в случае отказа.

С претензией следует обращаться в орган, вынесший отрицательный ответ по заявке. В этом документе важно обозначить обнаруженные нарушения или несоответствие с положениями закона. При подаче жалобы устанавливается срок для ответа на нее. Чтобы этот срок можно было отслеживать, направлять претензию нужно заказным письмом с уведомлением о вручении, либо ее надо зарегистрировать при личном визите.

Когда претензионный порядок не сработал, начинается судебное разбирательство. Содержание иска зависит от представленных в отказе оснований. Но структура его будет примерно одинаковой во всех ситуациях:

• отсылки на нормы права;
• наименование сторон разбирательства;
• информация об участке;
• разбор приведенных оснований;
• исковые требования.

Если отказали в регистрации изменений в Росреестре, необходимо требовать отмены отказа и внесения сведений в ЕГРН. Если отрицательный ответ дали на стадии рассмотрения бумаг в муниципалитете, надо просить признания такого решения незаконным.

В иске обязательно сошлитесь на результаты досудебной процедуры. Ответ уполномоченного органа на претензию, либо сам документ с датой вручения ответчику, следует прикрепить к заявлению. К прочей документации относится изначальный отказ, бумаги на участок, подтверждение прав на него, результаты экспертизы, если проводилась и прочие согласования. Если все сделать правильно, решение вынесут в вашу пользу. При малейшей ошибке в удовлетворении иска откажут, и придется обжаловать такое решение в других инстанциях.

Переведем Ваш земельный участок в промназначение!

Обратитесь к нашим специалистам уже сегодня!

• Предварительный анализ Бесплатное изучение Ваших правоустанавливающих документов на недвижимость в нашем офисе. Оценка перспектив дела.
• Земельные специалисты Юристы по земельному праву с опытом от 8 лет. Действующие адвокаты. Кадастровые инженеры. Оценщики. Проектировщики.

• Решения сложных вопросов Защита интересов доверителя в судах всех инстанций, федеральных и муниципальных органах власти. Обжалование вступивших в силу решений!
• Представительство в регионах Специалисты нашей компании готовы обеспечить серьезную поддержку в любом регионе, даже в самой сложной ситуации!

• Юрист по земельным вопросам
• Оформление земельных участков в собственность
• Земельные споры
• Споры по границам земельных участков
• Оспаривание кадастровой стоимости земельного участка

• Аренда земельных участков лесного фонда
• Перевод земли населенных пунктов в ИЖС

Отправьте заявку на бесплатную консультацию прямо сейчас, и мы в кратчайшие сроки поможем в решении земельных вопросов любой сложности!

Перевод категории земельного участка из категории земель сельскохозяйственного назначения в земли иных категорий

Перевод категории земель из земель сельскохозяйственного назначения в земли иных категорий осуществляется в соответствии с Федеральным законом от 21.12.2004 г. №172-ФЗ (Далее — №172-ФЗ) пункт 1 статьи 2 которого определяет, что для перевода земель или земельных участков в составе таких земель из одной категории в другую заинтересованным лицом подается ходатайство о переводе земель из одной категории в другую или ходатайство о переводе земельных участков из состава земель одной категории в другую в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, уполномоченные на рассмотрение этого ходатайства.

Перевод земель или земельных участков в составе таких земель из одной категории в другую не допускается в случае:

• установления в соответствии с федеральными законами ограничения перевода земель или земельных участков в составе таких земель из одной категории в другую либо запрета на такой перевод;
• наличия отрицательного заключения государственной экологической экспертизы в случае, если ее проведение предусмотрено федеральными законами;
• установления несоответствия испрашиваемого целевого назначения земель или земельных участков утвержденным документам территориального планирования и документации по планировке территории, землеустроительной либо лесоустроительной документации.

Пункт 2 статьи 2 №172-ФЗ устанавливает, что содержание ходатайства о переводе земель из одной категории в другую и состав прилагаемых к нему документов устанавливаются органами государственной власти субъектов РФ в отношении земель сельскохозяйственного назначения, за исключением земель, находящихся в собственности РФ.

Постановлением Правительства Оренбургской области от 01.04.2009 г. №132-п определены требования к содержанию ходатайства о переводе земель из одной категории в другую и состава прилагаемых к нему документов в отношении земель сельскохозяйственного назначения.

В соответствии с Приложением №2 к Постановлению Правительства Оренбургской области от 01.04.2009 г. №132-п к ходатайству о переводе земель из одной категории в другую прикладываются следующие документы:

1. Документы, удостоверяющие личность заявителя:

• паспорт гражданина РФ — для физических лиц;
• выписка из Единого государственного реестра индивидуальных предпринимателей — для индивидуальных предпринимателей;
• выписка из Единого государственного реестра юридических лиц — для юридических лиц, исполнительных органов государственной власти, органов местного самоуправления муниципальных образований Оренбургской области.

1. Согласие заявителя — физического лица на передачу и обработку его персональных данных в соответствии с законодательством РФ
2. в целях рассмотрения и принятия решения по вопросу перевода земель из одной категории в другую (далее — перевод).
3. Документ, подтверждающий соответствующие полномочия представителя заявителя (в случае если с ходатайством обращается представитель заявителя).
4. Выписка из Единого государственного реестра недвижимости (Далее — ЕГРН) на земельный участок, перевод которого из состава земель одной категории в другую предполагается осуществить (далее — земельный участок), выданная уполномоченным органом не более чем за шесть месяцев до подачи заявителем ходатайства о переводе.
5. Согласие правообладателя земельного участка на перевод земельного участка из состава земель одной категории в другую, заверенное надлежащим образом, за исключением случая, если правообладателем земельного участка является лицо, с которым заключено соглашение об установлении сервитута в отношении такого земельного участка.
6. Заключение органа местного самоуправления, уполномоченного на обеспечение градостроительной деятельности, соответствующего муниципального образования Оренбургской области о соответствии испрашиваемого целевого назначения земельного участка утвержденным документам территориального планирования и документации по планировке территории с приложением к указанному заключению фрагментов карт документов территориального планирования с нанесенными границами земельного участка в соответствии с выпиской из государственного кадастра недвижимости.
7. Заключение государственной экологической экспертизы, в случае если ее проведение предусмотрено законодательством РФ.
8. Акт органа местного самоуправления, уполномоченного на распоряжение земельными ресурсами, соответствующего муниципального образования Оренбургской области (далее — орган местного самоуправления) о создании особо охраняемой территории и объектов либо о создании особо охраняемых природных территорий или отнесении земель к землям природоохранного, историко-культурного, рекреационного и иного особо ценного назначения (в случае перевода на основании пункта 2 части 1 статьи 7 №172-ФЗ.
9. Утвержденный проект рекультивации земель (либо соответствующий раздел проектной документации), предоставляемых для добычи полезных ископаемых, лицензия на право пользования недрами, горноотводный акт, документы, содержащие сведения о местоположении земельных участков относительно границ предоставленного горного отвода (в случае перевода на основании пункта 8 части 1 статьи 7 №172-ФЗ).
10. Утвержденный проект рекультивации части сельскохозяйственных угодий (либо соответствующий раздел проектной документации), предоставляемых на период осуществления строительства линейных объектов (в случае перевода на основании пункта 6 части 1 статьи 7 №172-ФЗ).
11. Заключение органа местного самоуправления об отсутствии иных вариантов размещения объектов (в случае перевода на основании пунктов 4, 7, 9 части 1 статьи 7 №172-ФЗ).
12. Обоснование площади земельного участка, согласованное с органом местного самоуправления, за исключением перевода земельного участка на основании пункта 8 части 1 статьи 7 №172-ФЗ.
13. Правоустанавливающие и (или) правоудостоверяющие документы на объект недвижимости в случае наличия на земельном участке зданий, строений, сооружений, объектов незавершенного строительства, при отсутствии в ЕГРН сведений о зарегистрированных правах на соответствующие объекты недвижимости.
14. Согласие правообладателя объекта недвижимости на перевод в случае наличия на земельном участке зданий, сооружений, объектов незавершенного строительства.
15. Решение о консервации земель (в случае перевода на основании пункта 1 части 1 статьи 7 №172-ФЗ).

Кроме этого, №172-ФЗ в пункте 2 статьи 7 определяет, что перевод земель сельскохозяйственных угодий или земельных участков в составе таких земель из земель сельскохозяйственного назначения, кадастровая стоимость которых на пятьдесят и более процентов превышает средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу), и особо ценных продуктивных сельскохозяйственных угодий, указанных в пункте 4 статьи 79 Земельного кодекса РФ, в другую категорию не допускается, за исключением случаев, установленных пунктами 3, 6, 7 и 8 части 1 настоящей статьи.

Для недопущения возможных причин для получения решения об отказе Министерства природных ресурсов, экологии и имущественных отношений Оренбургской области в переводе категории земель земельных участков может быть необходимо:

1. осуществить оспаривание кадастровой стоимости земельного участка в досудебном (или судебном) порядке, снизив кадастровую стоимость ниже среднего уровня кадастровой стоимости по Оренбургскому району Оренбургской области;
2. провести работы по внесению изменений в Генеральный план – изменив черту населенного пункта, включив территорию земельных участков в состав границ населенного пункта и образовав новую функциональную зону – жилая зона.

Таблица производственного бизнес-процесса «Перевод категории земельного участка из категории земель сельскохозяйственного назначения в земли промышленности или земли иных категорий»

№п/п

Этап работ

Ответственный за выполнение работ

Требования ко входным данным

Требования к выходным данным

Срок выполнения работ

Как перевести землю из сельхозназначения в промназначения

Статья 7. Особенности перевода земель сельскохозяйственных угодий или земельных участков в составе таких земель из земель сельскохозяйственного назначения в другую категорию

1. Перевод земель сельскохозяйственных угодий или земельных участков в составе таких земель из земель сельскохозяйственного назначения в другую категорию допускается в исключительных случаях, связанных:

1) с консервацией земель;

2) с созданием особо охраняемых природных территорий или с отнесением земель к землям природоохранного, историко-культурного, рекреационного и иного особо ценного назначения;

(п. 2 в ред. Федерального закона от 21.07.2005 N 111-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

3) с установлением или изменением черты населенных пунктов;

(в ред. Федерального закона от 18.12.2006 N 232-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

4) с размещением промышленных объектов на землях, кадастровая стоимость которых не превышает средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (муниципальному округу, городскому округу), а также на других землях и с иными несельскохозяйственными нуждами при отсутствии иных вариантов размещения этих объектов, за исключением размещения на землях, указанных в части 2 настоящей статьи;

(в ред. Федеральных законов от 21.07.2005 N 111-ФЗ, от 13.06.2023 N 228-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

О государственном регулировании обеспечения воспроизводства плодородия земель сельскохозяйственного назначения, см. Федеральный закон от 16.07.1998 N 101-ФЗ.

5) с включением непригодных для осуществления сельскохозяйственного производства земель в состав земель лесного фонда, земель водного фонда или земель запаса;

6) со строительством дорог, линий электропередачи, линий связи (в том числе линейно-кабельных сооружений), нефтепроводов, газопроводов и иных трубопроводов, железнодорожных линий и других подобных сооружений (далее — линейные объекты) при наличии утвержденного в установленном порядке проекта рекультивации части сельскохозяйственных угодий, предоставляемой на период осуществления строительства линейных объектов;

(п. 6 в ред. Федерального закона от 21.07.2005 N 111-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

7) с выполнением международных обязательств Российской Федерации, обеспечением обороны страны и безопасности государства при отсутствии иных вариантов размещения соответствующих объектов;

(п. 7 в ред. Федерального закона от 21.07.2005 N 111-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

8) с добычей полезных ископаемых при наличии утвержденного проекта рекультивации земель;

(п. 8 введен Федеральным законом от 21.07.2005 N 111-ФЗ)

9) с размещением объектов социального, коммунально-бытового назначения, объектов здравоохранения, образования при отсутствии иных вариантов размещения этих объектов.

(п. 9 введен Федеральным законом от 21.07.2005 N 111-ФЗ)

2. Перевод земель сельскохозяйственных угодий или земельных участков в составе таких земель из земель сельскохозяйственного назначения, кадастровая стоимость которых на пятьдесят и более процентов превышает средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (муниципальному округу, городскому округу), и особо ценных продуктивных сельскохозяйственных угодий, указанных в пункте 4 статьи 79 Земельного кодекса Российской Федерации, в другую категорию не допускается, за исключением случаев, установленных пунктами 3, 6, 7 и 8 части 1 настоящей статьи.

(в ред. Федеральных законов от 21.07.2005 N 111-ФЗ, от 13.06.2023 N 228-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)