Как перевести участок из снт в ижс

Как можно перевести статус СНТ в ИЖС

Построить и эксплуатировать жилой дом можно только в том случае, если имеются законные предпосылки существования ИЖС на земельном участке. Многие задаются вопросом, а как можно из СНТ перевести в ИЖС строение на дачном участке. Как известно, земля, предназначенная для садоводства, может использоваться только для личного хозяйства, и вместе с этим допускается строительства хозблоков, гаражей и даже небольшого домика.

Можно ли в принципе перевести СНТ в категорию ИЖС?

• Строительство жилого объекта.
• Размещать инженерные коммуникации для населения.
• Строить инфраструктуру различного назначения.

Если вы планируете строительство, необходимо учитывать целевое предназначение земельного надела – для индивидуального строительства жилья, для ведения приусадебного хозяйства или для садоводства. Таким образом, если ЗУ имеет разрешение на ведение жилищного строительства, то такой участок имеет все необходимые предпосылки для законного строительства ОКС. Необходимо учитывать, что земля для ИЖС стоит намного дороже, чем земли для СНТ или для ведения ДНП. Вместе с этим только ДНП и СНТ можно впоследствии переоформить на земельный участок, предназначенный для строительства объекта жилого предназначения.

Какие проблемы могут возникнуть

Объект ИЖС имеет конкретный физический адрес, который, как правило, совпадает с почтовой адресацией, принятой в системе «Почта России». СНТ не имеет конкретного адреса, там предусмотрен только адрес товарищества и номер вашего садового участка. Естественно, в данном случае требуется, чтобы ваш земельный участок в некоммерческом товариществе имел конкретный физический адрес. Стандартная нумерация СНТ включает только название некоммерческого объединения и номер вашего земельного участка.

• На участке допускается строительства капитального дома, высотой до 3 этажей.
• Только в построенном доме можно прописаться самому и членам вашей семьи.
• Можно благоустраивать участок, а прилегающую территорию подключать к инженерным коммуникациям за счёт местного бюджета.

• Указать в заявлении ваши паспортные данные.
• Получить ходатайство о переводе земли из одной категории в другую.
• Предъявить справку ЕГРН о праве собственности на действующий земельный надел СНТ
• Получить согласие всех собственников о переводе вашего земельного участка в иную категорию (в ряде случаев, требуется согласие всех членов СНТ, но чаще всего собственников конкретного кадастрового участка или квартала).

Как перевести дачный (садовый) земучасток в ИЖС

Инструкция подходит для любых дачных (садовых) участков, которые оформлены в частную собственность. Не имеет значение в каком товариществе (СНТ, ДНТ, ДНП, ДСК и т.п.) и в каком населенном пункте он находится. Эта инструкция не подойдет для участков, которые находятся в аренде или пользовании.

Чтобы изменить ВРИ своего дачного участка на ИЖС, нужно подать в МФЦ или УФРС заявление о внесении изменений в ЕГРН. Это если для земли ИЖС указан как один из основных видов разрешенного использования. Если ИЖС указан как один из условно разрешенных видов использования, то для изменения ВРИ нужно еще получить разрешения от местной администрации.

Важная теория

• У каждого земельного участка есть ВРИ (вид разрешенного использования) — п. 2 ст. 7 ЗК РФ и п. 4 ст. 37 ГрК РФ. В законе нет такого вида разрешенного использования как СНТ. Садовое некоммерческое товарищество (СНТ) — это добровольное объединение граждан для ведения ими садоводства и огородничества, которое оформлено в некоммерческую организацию. С 2019 года дачные участки теперь бывают только двух видов относительно их ВРИ — садовые или огородные (п. 7 и 8 ст. 54 Федерального закона N 217-ФЗ). Теперь в законе нет такого понятия как дачный участок. При этом собственниками/пользователям участков ничего менять не нужно. Если участок имеет ВРИ как «дачный земельный участок», «для ведения дачного хозяйства», «для дачного строительства», «садовый земельный участок», «для садоводства» или «для ведения садоводства», он автоматически становится «садовым» — п. 7 ст. 54 Федерального закона N 217-ФЗ. Если участок имеет ВРИ как «огородный земельный участок», «для огородничества» и «для ведения огородничества», он автоматически становится «огородным» — п. 8 ст. 54 Федерального закона N 217-ФЗ. Все вышеуказанное не означает, что участки нельзя перевести в ИЖС. Все зависит от их ВРИ. В 95% случаях при садовых участках это разрешено сделать. С остальными наоборот — в 95% случаях перевести огородные участки в ИЖС не получится.
• Помимо ВРИ, любой участок (садовый или огородный) имеет категорию по целевому назначению — земли населенных пунктов или земли сельскохозяйственного назначения (п. 1 ст. 7 ЗК РФ). Это называется категория земель. Если участок имеет категорию «земли населенных пунктов», значит он находится в каком-либо населенном пункте, в его границах — ст. 83 ЗК РФ. Если участок находится за границами населенного пункта, значит он относится к землям сельхозназначения — ст. 77 ЗК РФ. Участок нельзя перевести в ИЖС, если он имеет категорию «земли сельхозназначения». Потому что участки ИЖС могут быть только в границах населенного пункта — ст. 83 и ст. 85 ЗК РФ. Можно ли перевести участок из сельхозназначения в земли населенных пунктов? Очень маловероятно, потому что все зависит от желания местной администрации. Только администрация населенного пункта по собственной инициативе может присоединить к нему близлежащий кусок земли. Тем самым изменить границы населенного пункта и внести их в генеральный план — пп. 3 п. 1 ст. 7 и п. 1 ст. 8 Федерального закона от 21.12.2004 N 172-ФЗ, п. 1 ст. 84 ЗК РФ и п. 1 и 2 ст. 24 ГрК РФ. Естественно из-за одного участка они этого делать не будут. И не факт при обращении к ним нескольких граждан. Ведь администрации придется многое менять, согласовывать, дополнять инфраструктуру — это долго и с очень маленьким процентом положительного исхода. Поэтому проще, быстрее и дешевле купить другой участок, чем менять категорию у нынешнего. Или оставить все как есть. В любом случае на садовом участке разрешено построить жилой дом, затем оформить его в собственность и прописаться. Менять на ИЖС в этом случае не обязательно. На огородном же участке строить запрещено. Узнать категорию и ВРИ участка можно: 1) в правоподтверждающих документах — в свидетельстве о собственности или выписке из ЕГРН (бывш. ЕГРП); 2) на публичной кадастровой карте Росреестра. На земельном Портале www.ZemProf.ru можно заказать электронный отчет по сведениям из ЕГРН, проверить ограничения, обременения и собственника за 125 рублей.

Требования для перевода

• Участок должен стоять на кадастровом учете — п. 7 ст. 1 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ.
• Границы участка должны быть установлены в кадастре — пп. 3 и 9 п. 4 ст. 8 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ.
• Нужно учесть минимальную и максимальную разрешенную площадь участка — п. 1 и 2 ст. 11.9 ЗК РФ. Минимальный и максимальный размер для участков устанавливает местная администрация, отталкиваясь от назначения и вида разрешенного использования. Поэтому разрешенные площади везде разные.
• Если у участка несколько собственников, все они должны быть согласны на перевод. От собственников потребуется общее заявление — пп. 4 п. 2 ст. 15 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ. Форма собственности при этом не меняется.
• Если участок находится в Московской области, за изменение ВРИ придется заплатить Министерству имущественных отношений МО — Постановление Правительства МО от 31.12.2013 N 1190/57. В остальных регионах плату за это не берут. Плата рассчитывается с разницы кадастровой стоимости. Участки ИЖС всегда имеют большую кадастровую стоимость, чем садовые. Примерно в 1,7 — 2 раза.
  Формула: 10% * (КС2 — КС1) КС1 — нынешняя кадастровая стоимость участка, КС2 — кадастровая стоимость после перевода в ИЖС.

  Шаг №1 — Узнаем название территориальной зоны участка

  Это нужно, чтобы определить — является ли ИЖС в этой зоне основным или условно разрешенным видом использования. Если ИЖС будет указан как один из основных ВРИ — инструкция по переводу будет одна, если как один из условно разрешенных — инструкция другая. А если ИЖС вообще не указан ни как основной, ни как условно разрешенный, тогда перевести участок в ИЖС не получится.

  Узнать территориальную зону помогут Правила застройки и землепользования (ПЗЗ) + карта зонирования. Все это называется градостроительным регламентом — ст. 36 ГрК РФ. У карты зонирования бывает несколько названий — генеральный план местности, карта градостроительного зонирования, градостроительное зонирование и т.п. ПЗЗ устанавливает местная администрация — п. 1 ст. 8 ГрК РФ. Следовательно ПЗЗ везде разные.

  1. Сначала нужно запомнить точное местоположение участка на публичной кадастровой карте Росреестра, лучше воспользоваться Roscadastr.com. Хоть это и неофициальный сервис, но в нем гораздо удобнее пользоваться картой — она быстрее грузится, есть название улиц и других объектов. Все это облегчит поиск участка. Вбейте кадастровый номер участка в поле поиска (он слева сверху карты) и кликните «Найти». Кадастровый номер участка найдете в свидетельстве о собственности или выписке из ЕГРН.
  2. Теперь ищем местное ПЗЗ и карту с градостроительными зонами. Обычно их выкладывают на сайте местной администрации и сервисе ФГИС ТП. В поисковике Яндекса или Гугла нужно наберите примерно такой запрос — «правила застройки и землепользования администрация + название области, района и населенного пункта, рядом с которым находится участок». Если не удалось найти ПЗЗ на сайте администрации, можно воспользоваться сервисом ФГИС ТП. 1) В меню выберите «Документы», затем «По территории». 2) В правом поле поиска вбейте по одной букве название муниципального района и выберете его из полученных ответов, название пишите по одной букве и тогда выйдет правильная формулировка. 3) В левом поле поиска вбейте слово «правила», чтобы не отображались другие документы, кроме ПЗЗ. 4) Кликните на нужный результат. 5) Скачайте нужные документы — лучше сразу одним архивом по кнопке снизу. Далее узнаем название территориальной зоны. Краткое название указывают на самой карте, а полное названием с краю.

  Шаг №2 — Ищем в ПЗЗ описание зоны, чтобы узнать способ перевода

  Открываем ПЗЗ и ищем название вашей территориальной зоны. В описании каждой зоны есть таблицы с таким названиями — «Основные виды разрешенного использования» и «Условно разрешенные виды использования». Смотрим в какой из этих таблиц есть ИЖС (для индивидуального жилищного строительства). Там же перечислены минимальный и максимальный размер для участка.

  Если в таблице написано ИЖС как один из основных или условно разрешенных видов использования, то участок можно будет перевести в ИЖС, т.е. поменять его нынешний ВРИ на ИЖС. Следующий этап —запросить выписку из ИСОГД. Если ИЖС нет в таблицах, значит изменить ВРИ участка не получится. В теории можно внести изменения в ПЗЗ населенного пункта — ст. 33 ГрК РФ. Для этого нужно подать соответствующее заявление в местную администрацию. Этот вопрос будет рассматривать специальная комиссия. Но на практике комиссия не будет выносить положительное решение из-за одного земельного участка. К сожалению, такая ситуация на сегодняшний день.

  Шаг №3 — Запрашиваем выписку из ИСОГД

  Данная выписка нужна, чтобы доказать что зона участка действительно предусматривает ИЖС как основной или условно разрешенный вид использования. Полное название — выписка из информационной системы обеспечения градостроительной деятельности (ИСОГД). Выписку можно получить в отделе архитектуры местной администрации, в отделениях МФЦ «Мои Документы», на сайте ГосУслуг. Если участок находится в поселке, идем в администрацию поселка. Если в черте города — в Департамент/Комитет градостроительства. Можно ли в вашем населенному пункте обратиться в МФЦ — это лучше уточнить в самом отделении МФЦ. У них есть справочный телефон, можете позвонить.

  Обращаться за выпиской можно одному из собственников участка, всем идти необязательно. С собой нужно взять паспорт + бумажная выписка из ЕГРН на земельный участок, в которой обязательно должны быть указаны координаты участка + деньги на оплату госпошлины. Сотрудник даст на подпись заявление о предоставлении сведений из ИСОГД. После выдаст расписку/опись.

  Госпошлина за выдачу выписки ИСОГД составляет 1000 рублей (пп. 3 п. 24 Постановление Правительства РФ от 13 марта 2020 г. №279. Каждая администрация работает по-разному, поэтому оплатить ее могут попросить двумя способами: до или после подачи заявления. Во втором случае заявителю отправят реквизиты на оплату на электронную почту (e-mail). Главное сохранить квитанцию/чек. Срок выдачи выписки везде разный. Если участок находится в поселке, ее должны дать в течение месяца — п. 2 ст. 12 Федерального закона от 02.05.2006 № 59-ФЗ. На практике за 2 недели. Если участок в черте города, срок устанавливает местная администрация. Когда пойдете забирать выписку, возьмите с собой паспорт и расписку/опись.

  Шаг №4 — Действуем по ситуации

  Все зависит от того, как указан ИЖС в ПЗЗ:

  Ситуация №1: ИЖС указан как один из основных видов разрешенного использования

  Тогда остается только подать документы в Росреестр для изменения ныншенего ВРИ участка на ИЖС.

  Ситуация №2: ИЖС указан как один из условно разрешенных видов использования

  Для изменения ВРИ придется получить разрешение от местной администрации. Вся процедура описана в ст. 39 ГрК РФ. Для этого создана специальная комиссия. Заседаний будет несколько. Получение разрешения проходит несколько этапов. На каждом из них в переводе могут отказать. Например, в товариществе все участки только садовые. Чтобы участок стал для постоянного проживания (а не просто под огород), администрации товарищества для этого придется развивать соответствующую инфраструктуру. Часто администрация не захотят этим заниматься и откажут в измении ВРИ. Если участок в поселке, нужно идти в администрацию поселка. Если в черте города — в городскую администрацию (не районную). В некоторых городах можно подать документы через МФЦ («Мои документы»), а оттуда их отправят в администрацию.

  1. Все собственники участка или доверенное лицо обратиться в местную администрацию и подать следующие документы (оригиналы и копии):
     • Заявление о предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования; В заявлении нужно указать причины для изменения ВРИ. Форма заявление веде своя, образец дадут там же.
     • Паспорта собственников. Если одному из них меньше 14 лет — его свидетельство о рождении;
     • Вписку из ИСОГД;
     • Бумажную выписку из ЕГРН на участок. В ней должны быть отображены координаты границ участка;
     • Договор основания на участок; Например, договор купли-продажи, свидетельство о наследстве и т.п. Документ, на основании которого гражданин стал собственником.
     • Несколько фотографий своего и соседних участков (5 — 6 штук). Можно распечатанными на обычной бумаге;
     • Нотариальную доверенность, если обращается доверенное лицо. Паспорт доверителя при этом не нужен.

  Сотрудник заберет документы и взамен выдаст расписку/опись.

  Шаг №5 (последний) — Регистрируем изменения ВРИ в Росреестре

  Услуга называется внесение изменений в запись ЕГРН на недвижимое имущество. Во многих городах подать документы можно только в МФЦ, затем оттуда их передают в отделение Росреестра. Если в вашем населенном пункте можно подать документы напрямую в Росреестр, лучше так и сделать. Инструкция с МФЦ или Росреестром не различается.

  1. Всем собственникам участка или доверенному лицу следует обратиться в МФЦ, оплатить госпошлину и подать документы. Госпошлина — 350 рублей (пп. 27 п. 1 ст. 333.33 НК РФ). Реквизиты для оплаты и кассу предоставят там же. Комиссия составит в районе 50 рублей. Дополнительно можно заказать на участок новую выписку из ЕГРН. В ней будет указано, что теперь ВРИ участка изменится. Она стоит 460 рублей. Ее отдадут после окончания услуги по изменению ВРИ. После оплаты госпошлины, в порядке очереди сотруднику предоставить:
     • Паспорта собственников или доверенного лица с нотариальной доверенностью. При доверенности паспорт доверителя показывать не нужно;
     • Выписку из ИСОГД. Она требуется в любом случае.
     • Разрешение администрации о переводе (только если ИЖС как условно разрешенный вид использования);
     • Правоподтверждающий документ на участок: свидетельство о государственной регистрации права или выписка из ЕГРН. По закону необязательно приносить такие документы, но некоторые сотрудники наставивают их показать;
     • Чек об оплате госпошлины.
  2. Сотрудник составит заявление о внесении изменений в ЕГРН, которую дадут на подпись.
  3. Затем сотрудник заберет предоставленные документы (кроме паспортов и доверенности) и выдаст опись/расписку. Там же собственникам сообщат предполагаемую дату по окончанию услуги. Полученные документы отправляются регистратору. Срок изменения ВРИ — 7 рабочих дней (пп. 4 п. 1 ст. 16 Закона о регистрации недвижимости). Могут быть задержки.
  4. В назначенный день можно забрать документы. При себе иметь паспорта и опись/расписку. Если заказывали выписку из ЕГРН, ее тоже выдадут.

  Как перевести СНТ в ИЖС и зачем это нужно
  

  

  О переводе земель из СНТ в ИЖС мечтают многие садоводы. Ведь в населенных пунктах нет взносов на обслуживание дорог и линий электропередач, зато есть вся инфраструктура для круглогодичного проживания. А еще участки ИЖС можно продать дороже, потому что кадастровая стоимость таких земель гораздо выше. Чем еще хорош статус населенного пункта и можно ли перевести СНТ в ИЖС? Отвечаем на эти вопросы в нашем материале.

  ИЖС и СНТ: в чем разница

  

  Чтобы понять, в чем отличия СНТ от ИЖС, нужно обратиться к Градостроительному кодексу РФ. На основании этого документа, к землям ИЖС относятся участки, предназначенные для строительства жилой недвижимости круглогодичного проживания. Такие земли находятся на территории населенных пунктов.

  Участки садоводческих товариществ (СНТ) расположены на землях сельскохозяйственного назначения. Конечно, построить дачу здесь тоже разрешено, однако, в первую очередь, эти земли предназначены для ведения садового хозяйства. Чаще всего собственники участков в садоводческих товариществах приезжают сюда только на сезон выращивания урожая, а затем возвращаются на свое постоянное место жительства.

  Но это в теории. На практике во многих СНТ давно проведены все коммуникации, необходимые для жизни. И есть дачники, которые живут в садоводческих товариществах круглогодично. В то же время, на землях, предназначенных для строительства, владельцы участков обустраивают огороды, разбивают грядки, выращивают урожай.

  Сервис для председателей СНТ
  и садоводов

  Сэкономьте время, нервы и деньги для решения всех задач СНТ.
  Оставьте время на семью!

  Плюсы и минусы ИЖС
  

  • Владельцы участков ИЖС не должны платить собственные средства на содержание дорог и освещение улиц. Эту обязанность берет на себя муниципалитет.
  • Населенные пункты могут похвастаться развитой инфраструктурой. Здесь есть школы и детские сады, библиотеки и магазины.
  • У каждого дома в населенном пункте есть индивидуальный адрес, а это значит, что оформить прописку здесь будет гораздо проще.
  • Землю под ИЖС можно предоставить в качестве залога при оформлении кредита.
  • Участок в населенном пункте стоит дороже, чем в СНТ, поэтому земли ИЖС можно выгодно продать.

  

Но у земельных участков на территории населенных пунктов есть и свои минусы.

• Выше налог на землю. Этот недостаток — следствие высокой кадастровой стоимости участков ИЖС.
• Строительство дома в населенном пункте регулируется большим количеством нормативно-правовых актов и требует гораздо больше согласований, чем в СНТ. Поэтому собственникам земли приходится оформлять разрешающую документацию практически на каждом этапе строительства.
• Отдельные бюрократические сложности возникают с вводом дома в эксплуатацию. Владельцу жилья нужно быть готовым к значительным временным затратам на получение документации и регистрацию недвижимости.

Можно ли СНТ перейти в ИЖС

Правилам перевода земельных участков из одной категории в другую в России посвящен Федеральный закон № 172-ФЗ. Также процесс смены статуса земель опирается на нормы Земельного и Гражданского кодексов РФ.

На сегодняшний день садоводческое товарищество может получить новый статус только в случае присоединения к ближайшему населенному пункту — поселку, деревне, городу и т.д. Однако председателю стоит тщательно взвесить все аргументы «за» и «против» и приготовиться к тому, что процесс перехода будет не быстрым.

В первую очередь потребуется обратиться за консультацией в администрацию муниципалитета. Специалисты помогут определить, возможен ли переход именно вашего СНТ в ИЖС. Не исключено, что вам сразу же откажут в подобной процедуре, и тогда инициировать дальнейший процесс будет просто бессмысленно.

Если же шансы на успешный перевод все-таки есть, то можно попробовать это сделать.

Из СНТ в ИЖС: пошаговая инструкция

Дальнейшие действия председателя должны проходить по следующей схеме.

Шаг №1. Общее собрание. В первую очередь председателю СНТ потребуется организовать общее собрание и обеспечить необходимый кворум садоводов. Если присутствующие единогласно поддержат идею перевода земель товарищества в населенный пункт, то, оформив протокол, можно приступать к сбору документов.

Шаг №2. Подготовка бумаг. При повторном обращении в администрацию председателю нужно иметь при себе полный комплект документов, в число которых входят:

• заявление об изменении категории земель;
• паспорт заявителя;
• доверенность, дающая право подавать заявление от лица членов СНТ;
• выписка из ЕГРН;
• согласие правообладателей земельных участков на перевод земель в ИЖС.

Шаг №3. Направление заявления в администрацию. После того как все документы будут готовы, председателю придется вновь отправиться в администрацию муниципалитета, чтобы подать заявление и передать все подготовленные ранее бумаги.

Шаг №4. Ожидание решения. Официально администрация должна дать ответ на заявление председателя в течение одного месяца. Однако на деле процесс очень часто затягивается. Например, ответа приходится ждать до двух месяцев, после чего выясняется, что в каком-то из документов были допущены ошибки. И тогда все начинается снова. На сегодняшний день получить разрешение на перевод земель из СНТ в ИЖС удалось лишь в единичных случаях. И можно сказать, что им сильно повезло.

Будет ли упрощен процесс перевода

Учитывая желание многих дачников перевести свои земли из СНТ в статус населенного пункта, Госдума рассматривала возможность упрощения данного процесса. Депутаты начали разрабатывать соответствующий механизм, но пока так и не пришли к конкретным решениям.

Пока садоводческие товарищества могут только присоединиться к уже существующим населенным пунктам, но планируется, что в дальнейшем может появиться возможность самостоятельной смены статуса. Тогда садоводческое товарищество сможет стать населенным пунктом без необходимости присоединения.

Главная задача депутатов — определить критерии, которым должно соответствовать товарищество для присвоения ему статуса населенного пункта. Например, планируется учитывать число дачников, постоянно проживающих на территории СНТ. Также важную роль будет играть близость товарищества к другим поселкам, деревням, городам. И если товарищество будет полностью соответствовать всем критериям, то сможет стать самостоятельным населенным пунктом.

К сожалению, пока неясно, когда работа над созданием таких критериев будет завершена. Поэтому сейчас у жителей СНТ остается только схема, которую мы описывали выше.

Полезные статьи и новости для СНТ

Новости 02.03.2024

В Госдуме предложили освободить дачников от личного присутствия на общем собрании

Законодатели хотят внести поправки в правила проведения общего собрания и предложили одновременно считать результаты очного и заочного голосования.

Новости 01.03.2024

Садоводческие товарищества включат в программу социальной газификации

Эксперты по недвижимости оценили, как повлияет заявление Президента РФ Владимира Путина на стоимость домов в СНТ.

Статьи 12.02.2024

Финансово-экономическое обоснование сметы СНТ

Планируя расходы товарищества и определяясь с размером членских взносов, правление СНТ должно предоставить садоводам не только смету расходов, но и ее финансово-экономическое обоснование.

Статьи 12.02.2024

Как провести межевание земель общего пользования в СНТ

Зачем садоводческому товариществу нужно межевание земель общего пользования. Как согласовать проведение работ с садоводами и утвердить межевание на общем собрании.

Новости 03.02.2024

На Госуслугах начал работу сервис для проведения онлайн-голосования в СНТ

А на портале «СНТклуб» такой же сервис успешно работает уже больше года, предоставляя возможность садоводам голосовать удобно и без лишних затрат времени.

Подсказки 28.01.2024

Баланс СНТ. Бухгалтерская отчетность садоводческого товарищества в 2024 году

Что из себя представляет бухгалтерский Баланс СНТ? Как правильно вести бухгалтерскую отчетность? Какие бывают виды и формы Баланса? Как заполнять Баланс на УСН и ОСН?

Показать еще

Есть вопросы?

Позвоните +7-499-938-90-95 или оставьте свой телефон. Наши специалисты всегда готовы помочь вам.

Обратный звонок

Подписывайтесь на нас в соцсетях, там интересно!

Участник Фонда «Сколково»

Как перевести земельные участки из СНТ в ИЖС: сложности и советы

Каждый земельный участок, независимо от местоположения и площади, относится к определенной категории и имеет тот или иной вид разрешенного использования. Причем, если категорий существует всего семь, то вариантов деятельности, которые можно осуществлять, более трех тысяч. В их числе ЛПХ, КФХ, СНТ (садовое некоммерческое товарищество), ИЖС (индивидуальное жилищное строительство) и т.д. Узнать о статусе и целевом назначении территории можно из кадастрового паспорта, где указаны ключевые сведения об участке.

Часто правообладатели не уделяют достаточно внимания юридическим аспектам, полагая, что категория и вид разрешенного использования являются идентичными понятиями. В действительности, это разные вещи и их нужно принимать в расчет, чтобы не нарушать закон и знать свои права и обязанности как собственника участка. Особенно большое значение данный вопрос имеет в случае необходимости перевода земель из садоводства в ЛПХ, ИЖС и т.д. Конечно, чаще всего граждан интересует, как перевести земли под ИЖС с перспективой дальнейшего строительства дома.

Статус земли определяет перечень разрешенных видов использования, при этом существуют определенные ограничения, например, участки в ИЖС обязательно относятся к категории земель поселений. В свою очередь, садовые товарищества образуются исключительно на сельскохозяйственных территориях за пределами населенных пунктов. Поэтому, если возникает потребность осуществить перевод земель из СНТ в ИЖС, владельцу предстоит сменить категорию недвижимости. Другое дело, что предварительно необходимо понять, насколько это целесообразно, так как процесс достаточно трудоемкий и длительный, особенно, если пытаться заниматься всеми формальностями лично.

Оценить привлекательность идеи перевода земли из садоводства и огородничества в ИЖС помогут профессиональные юристы, которые не только рассчитают общую сумму затрат, но также проинформируют о новых возможностях, которые дает смена статуса участка. Если вы все-таки примите решение об изменении земель сельхозназначения на земли поселений с дальнейшим оформлением ИЖС, то есть смысл поручить специалистам подготовку документов. Тогда не придется опасаться претензий со стороны компетентных органов.

Плюсы и минусы СНТ

В России достаточно много лет практикуется создание садовых товариществ, где у каждого участника есть определенная доля собственности. В целом, такой вариант использования земель почти идентичен дачному некоммерческому партнерству, но такие участки расположены в более привлекательной местности с точки зрения плодородности почв. Как правило, они находятся в экологически чистых районах, удаленных от населенных пунктов. Из достоинств СНТ можно назвать меньшую в сравнении с ИЖС стоимость, а также возможность использования территории исключительно для сельскохозяйственного производства.

Однако есть у таких земельных наделов и существенные недостатки, которые стимулируют выполнить перевод земель СНТ в ИЖС. К ним можно отнести:

* наличие массы сложностей с регистрацией проживания – в большинстве случаев прописаться удается только после рассмотрения дела в суде;

* проблемы с получением права собственности при выходе из числа участников СНТ – выделить участок в натуре позволяет проведение процедуры межевания;

* низкая оценочная стоимость жилья, обусловленная тем, что любая постройка (независимо от размеров) на территории земельного участка обозначается как дачный дом.

Особенности владения участками под ИЖС

Что касается земель под индивидуальное жилищное строительство, то у них также есть ряд особенностей, о которых стоит знать правообладателю. Помимо затрат на перевод земель из садоводства в ИЖС, владельцу следует быть готовым к ограничению количества построек и размера участка, а также необходимости заказа проекта дома у государственной компании.

С другой стороны, такие территории гораздо легче продать (особенно в Москве и Подмосковье), а с получением прописки не возникает никаких сложностей. Поскольку жилью присваивается определенный адрес, собственник получает дополнительные преимущества, например, возможность получения почтовых извещений и посылок. Вообще, участки с данным видом разрешенного использования считаются престижными, поэтому вполне понятна заинтересованность россиян в переводе земель.

Как действовать при необходимости перевести земли из СНТ в ИЖС?

По закону перевод земель СНТ в ИЖС должен производиться несколькими этапами, первым из которых будет составление и подача ходатайства об изменении статуса недвижимости. В этом документе должны быть указаны четкие обоснования необходимости перевода земель из одной категории в другую, права на имущество, номер участка согласно государственному кадастру и т.д. Вместе с ходатайством в компетентные

органы (Правительство РФ, органы местного самоуправления или исполнительной власти) нужно предоставить:

* правоустанавливающие документы (выписка из ЕГРП) и письменное согласие собственника на перевод земель в другой статус;

* копия российского паспорта (для обычных граждан) либо выписка из Единого государственного реестра юридических лиц или индивидуальных предпринимателей;

* кадастровый план земельного участка.

Период рассмотрения ходатайства варьируется в пределах 2-3 месяцев, при этом поводов для отказа существует всего несколько: подача документов ненадлежащим лицом или наличие проблем с документами. Таким образом, задачей первоочередной важности можно назвать сбор и оформление бумаг в соответствии с установленными законом требованиями. О том, какое решение было принято, заинтересованное лицо уведомляют в течение четырнадцати дней с момента составления акта о переводе или отказе. Если есть необходимость, собственник вправе обратиться в суд для обжалования решения.