Винтовые сваи. Проблема ли это при оформлении в собственность загородного дома?
«Где-то прочитал, что жилой дом это объект капитального строительства, а у такого объекта фундамент должен быть капитальным, бетонным, прочно связанным с землёй. А у меня дом каркасный и построен на винтовых сваях. Будут ли придираться к такому фундаменту в Росреестре или администрации?» Хорошая новость состоит в том, что при оформлении загородного жилого дома по Дачной амнистии или путём согласования Уведомлений не запрашивают проект дома и соответственно не учитывают какой фундамент заложен под этим домом. В настоящее время органы власти и Росреестр обращают основное внимание на то, чтобы дом обладал признаками Индивидуального Жилого предназначенного для проживания одной семьи этажностью не более 3х надземных и 1 подземного и чтобы %. застройки участка не превышал допустимых норм и правил. Так же ни в декларации ни в техническом плане кадастровый инженер не вносит сведений о типе фундамента и даже в самой выписке ЕГРН не указываются подобные сведениям. Единственное, что показывает фундамент это линия его контура и всё. Так что можно смело строить, оформлять дом в собственность, получать почтовый адрес и прописываться в нём! Источник: Статья на Яндекс-Дзен
Строительство дома на земельном участке в СНТ
Купила земельный участок в СНТ. На скольких сотках разрешено строить дом с дальнейшей пропиской? Возможно ли зарегистрировать дом для ПМЖ, если он стоит на сваях?
Наталья Лукашевская
Консультаций: 430
Согласно п. 39 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ объект индивидуального жилищного строительства (ИЖС) — отдельно стоящее здание с количеством надземных этажей не более трех, высотой не более 20 м, которое состоит из комнат и помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения бытовых и иных нужд, связанных с проживанием в таком здании, и не предназначено для раздела на самостоятельные объекты недвижимости.
В соответствии с ч. 1 ст. 51.1 Градостроительного кодекса РФ в целях строительства или реконструкции объекта ИЖС или садового дома застройщик подает на бумажном носителе посредством личного обращения в уполномоченные на выдачу разрешений на строительство федеральный орган исполнительной власти, орган исполнительной власти субъекта РФ или орган местного самоуправления, в том числе через многофункциональный центр, либо направляет в указанные органы посредством почтового отправления с уведомлением о вручении или единого портала государственных и муниципальных услуг уведомление о планируемых строительстве или реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома.
По результатам рассмотрения такого уведомления уполномоченный орган направляет застройщику один из следующих документов (ч. 7 ст. 51.1 Градостроительного кодекса РФ):
1) уведомление о соответствии указанных в уведомлении о планируемом строительстве параметров объекта ИЖС или садового дома установленным параметрам и допустимости размещения объекта ИЖС или садового дома на земельном участке. Получение застройщиком этого уведомления считается согласованием строительства или реконструкции объекта ИЖС (садового дома) и дает право застройщику осуществлять их строительство (реконструкцию) согласно параметрам, указанным в уведомлении о планируемом строительстве, в течение 10 лет со дня направления застройщиком уведомления о планируемом строительстве (ч. 13 ст. 51.1 ГрК РФ);
2) уведомление о несоответствии указанных в уведомлении о планируемом строительстве параметров объекта ИЖС или садового дома установленным параметрам и (или) недопустимости размещения объекта ИЖС или садового дома на земельном участке. Случаи, когда такое уведомление может быть направлено застройщику, исчерпывающе определены в ч 10 ст. 51.1 ГрК РФ, а требования к содержанию такого уведомления установлены в ч. 11 ст. 5.1. ГрК РФ.
Жилое строение должно соответствовать целевому назначению земельного участка и его разрешенному использованию, строительным и противопожарным нормам, не нарушать права и охраняемые законом интересы других лиц и не создавать угрозу жизни и здоровью граждан.
Из систематического анализа положений п. 1 ст. 11.9 Земельного кодекса, п. 9 ст. 1 и ст. 37 и 38 Градостроительного кодекса РФ следует, что предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства, установленные в градостроительном регламенте, должны соотноситься с видами разрешенного использования земельных участков, поскольку виды разрешенного использования являются, по сути, видами деятельности, осуществлять которую возможно при обязательном соблюдении требований, установленных градостроительным регламентом.
Резюмируя вышесказанное, рекомендую обратиться в уполномоченные на выдачу разрешений на строительство федеральный орган исполнительной власти, орган исполнительной власти субъекта Ф или орган местного самоуправления и заполнить соответствующую форму уведомления о планируемых строительстве или реконструкции объекта ИЖС или садового дома и приложить к нему соответствующий пакет документов.
Характеристики недвижимого имущества приведены в п. 1 ст. 130 Гражданского кодекса РФ (все, что прочно связано с землей, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства).
Дом на сваях зарегистрировать нельзя (не обладает признаками недвижимого имущества, характеристиками жилого дома).
Регистрация домов на сваях сезонного использования
Шесть летних домиков на сваях со всеми коммуникациями и удобствами на берегу моря используются сезонно, для отдыхающих. Назначение земли — туристическое обслуживание. Администрация хочет получать налог со строений, но форму регистрации предложить не может. В какой форме я могу их зарегистрировать, чтобы сохранить возможность продолжать сезонный бизнес? Или я могу продолжать их использовать без регистрации, если приемлемой формы регистрации не существует?
Григорий Арутюнян
Консультаций: 640
Судя по тому, что автора вопроса интересует только «приемлемая форма регистрации» шести летних домиков на сваях на берегу моря, будем исходить из того, что вопросы застройки водоохранной зоны и прибрежной защитной полосы (ст. 105 Земельного кодекса РФ и ст. 65 Водного кодекса РФ), а также вопросы землепользования решены.
Итак, следует выяснить, что из себя представляет дом на сваях.
Согласно ст. 1 Градостроительного кодекса РФ:
— объект капитального строительства – здание, строение, сооружение, объекты, строительство которых не завершено (далее — объекты незавершенного строительства), за исключением некапитальных строений, сооружений и неотделимых улучшений земельного участка (замощение, покрытие и другие) (п. 10);
— некапитальные строения, сооружения – строения, сооружения, которые не имеют прочной связи с землей и конструктивные характеристики которых позволяют осуществить их перемещение и (или) демонтаж и последующую сборку без несоразмерного ущерба назначению и без изменения основных характеристик строений, сооружений (в том числе киосков, навесов и других подобных строений, сооружений) (п. 10.1),
— строительство – создание зданий, строений, сооружений (в том числе на месте сносимых объектов капитального строительства) (п. 13),
— объект индивидуального жилищного строительства – отдельно стоящее здание с количеством надземных этажей не более чем три, высотой не более 20 м, которое состоит из комнат и помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании, и не предназначено для раздела на самостоятельные объекты недвижимости. Понятия «объект индивидуального жилищного строительства», «жилой дом» и «индивидуальный жилой дом» применяются в Градостроительном кодексе РФ, других федеральных законах и иных нормативных правовых актах РФ в одном значении, если иное не предусмотрено такими федеральными законами и нормативными правовыми актами РФ. При этом параметры, устанавливаемые к объектам индивидуального жилищного строительства Градостроительным кодексом РФ, в равной степени применяются к жилым домам, индивидуальным жилым домам, если иное не предусмотрено такими федеральными законами и нормативными правовыми актами РФ (п. 39).
Понятия «фундамент жилого дома свайный, столбчатый каменный, бетонный, железобетонный», например, содержатся в Правилах проведения экспертизы жилого помещения, которому причинен ущерб, подлежащий возмещению в рамках программы организации возмещения ущерба, причиненного расположенным на территориях субъектов Российской Федерации жилым помещениям граждан, с использованием механизма добровольного страхования, утвержденных постановлением Правительства РФ от 21.08.2019 № 1082.
Согласно п. 1 ст. 130 Гражданского кодекса РФ к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.
Согласно п. 1 ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.
Из приведенных норм можно сделать вывод, что «дом на сваях» – это капитальное строение, объект индивидуального жилищного строительства («жилой дом» и «индивидуальный жилой дом»), который имеет свайный фундамент, посредством которого прочно связан с землей, и имеет конструктивные характеристики, которые не позволяют осуществить его перемещение и (или) демонтаж и последующую сборку без несоразмерного ущерба, и, следовательно, является недвижимой вещью (имуществом), право собственности и другие вещные права на которое в силу закона подлежит государственной регистрации в едином государственном реестре недвижимости.
При наличии землеотводных документов (разрешения собственника земли на строительство и акта приемки и ввода в эксплуатацию), а также документов, состав которых определен Федеральным законом от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», право собственности на дома на сваях должны быть зарегистрированы в Росреестре, после чего возникнет налоговая база и обязанность заплатить налог на недвижимость.
Два дома на одном участке: можно ли возводить и как узаконить уже построенное — что говорит закон
Можно ли законно построить два дома на одном участке? Что нужно сделать, чтобы узаконить «двудомие»? И как продать дома на одном земельном наделе по отдельности? Узнайте, что говорит об этом законодательство.
Кому и зачем нужен второй дом на участке
Причины для возведения еще одного жилого дома на своей территории могут самыми разными:
- Родители хотят обеспечить жилплощадью подрастающих детей;
- Большая семья нуждается в дополнительном жилом пространстве;
- Пока возводят новый дом, жильцы обитают в старом или временном жилье и планируют его снести после заселения в новостройку.
При каких условиях можно строить второй дом на участке
Согласно общероссийским законам, запретов на строительство любого количества домов на одном земельном участке нет, будь это земля под ИЖС, садоводство или частное подсобное хозяйство. Главное — чтобы на этом участке в принципе был разрешен такой вид использования земли. Одновременно владелец территории должен позаботиться о соблюдении еще ряда условий:
- Соответствие нормам и правилам землепользования;
- Соответствие застройки участка градостроительному плану;
- Соответствие нормам СанПиНа;
- Следование правилам пожарной безопасности;
- Соблюдение прав владельцев соседних участков и домов.
Регионы РФ и даже отдельные населённые пункты имеют право устанавливать собственные ограничения, которые не противоречат федеральным нормам. А это значит, что даже в маленьком провинциальном городке, деревне или селе могут действовать собственные правила землепользования и застройки (ПЗЗ).
С местными ПЗЗ необходимо ознакомиться еще на стадии принятия решения о строительстве. В противном случае — велик риск, что постройка будет признана незаконной, и ее придется сносить за собственный счёт. Двойная финансовая потеря неизбежна.
Одной из самых серьезных причин для отказа в разрешении на строительство является превышение нормы по плотности застройки. В администрации населенного пункта должен быть документ, в котором максимальный разрешенный процент плотности указан. Нехитрые расчеты подскажут, получится ли вписать на конкретном участке еще одно жилое здание, какой площади и высотности оно может быть и в каком конкретно месте участка можно закладывать фундамент.
Местные нормы могут основываться на условиях, описанных в статье 38 Градостроительного кодекса РФ, а могут их дополнять. И несоблюдение этих правил может стать препятствием для регистрации готового объекта в Росреестре.
Когда можно начинать строительство
Допустим, по всем градостроительным нормам второй дом «проходит». Собственнику земли уже пора копать котлован и пригонять цистерну цемента? Оказывается, нет.
Предварительно необходимо уведомить комитет по градостроительству населённого пункта или другой орган, уполномоченный решать данные вопросы, о планируемых работах. Документ должен содержать данные о собственно земельном участке, объекте, который планируется построить, с указанием его площади и высотности и этажности, информацию о застройщике. В нем также должен быть план-схема с изображением границ надела, имеющихся объектах и самого дома, который планируется возвести. Уведомление можно отправить на интернет-портале «Госуслуги», почтой или в ближайшем МФЦ.
В случае, если у земельного участка несколько собственников, которые хотят иметь отдельные дома, им необходимо сначала в письменной форме договориться между собой о порядке пользования общей землёй. В соглашении должно быть предусмотрено и условие о строительстве отдельных домов.
Второй дом построен, что дальше
По окончании строительства нужно поставить второй жилой дом на кадастровый учёт и зарегистрировать право собственности. Для этого следует подать еще одно уведомление в соответствующий орган населённого пункта. Почтовый адрес новостройки будет таким же, как и у основного дома, но с добавлением к номеру литеры. Теперь можно собирать документы для регистрации права собственности в Росреестре:
- паспорт и СНИЛС владельца;
- документы о праве на земельный участок (свидетельство о регистрации права или выписка из единого госреестра регистрации прав на недвижимость, договор купли-продажи, договор дарения, кадастровый паспорт и другие);
- технический план дома, составленный инженером БТИ;
- проектная документация на дом (если есть);
- документ об уплате госпошлины.
Что делать, если два дома на одном участке уже существуют
Бывает, что участок сразу приобретается с двумя домами, которые не оформлены подобающим образом. Чтобы узаконить оба строения, придётся разделить участок на два — каждый с одним из домов. Для этого заказывают процедуру межевания, снимают с кадастрового учёта один большой участок и ставят два вновь образованных.
Правда, не каждый участок возможно таким образом разделить. В населенном пункте могут существовать собственные нормы площади земельных наделов. И если минимально допустимая величина участка окажется меньше фактической половины, разделить его по закону не удастся. В таком случае можно оформить одно из зданий в качестве хозяйственной постройки, например, как летнюю кухню или домик, а второе будет числиться жилым помещением.
Этот вариант годится и для земель индивидуального жилого строительства: законодательство разрешает только один жилой дом на одном участке ИЖС. Но что делать, если семье очень нужна вторая крыша? Дом может быть оформлен как вспомогательная постройка без собственного адреса.
К слову, если участки из-за нехватки площади не удаётся разделить еще до строительства, то хорошим выходом может стать строительство дома «на две семьи» — с двумя независимыми выходами и одной общей стеной. При этом порядок пользования общим участком всё равно придется определять.
Как продать один из двух домов на едином участке
Как правило, покупатели отказываются от идеи приобретать дом на общей с кем-то земле. Это чревато возникновением конфликтов, принудительным определением права пользования и судами. Поэтому продавцы вынуждены глобально снижать стоимость, чтобы предложение стало действительно выгодным. Однако межевание участков и оформление двух вместо одного решит вопрос дешевле, хотя и займёт некоторое время.