Почему нельзя объединять лоджию с кухней

Объединение лоджии с комнатой или кухней. Все требования 2024.

В последнее время очень популярной идеей при проведении ремонта стало объединение лоджии с квартирой, а именно с теми помещениями, через которые на нее осуществляется выход – с кухней или жилой комнатой (правда, в некоторых многоэтажках лоджии устроены таким образом, что попасть на них можно из коридора, но это, в общем-то, большая редкость).

Однако в связи с такими изменениями в квартире возникает масса вопросов:

• Является ли устройство комнаты или кухни, объединенной с лоджией, перепланировкой?
• Позволяет ли законодательство выполнять подобные работы?
• Какие именно демонтажно-строительные работы предстоит совершать?
• Требуется ли разрешение на проведение таких работ?
• Нужно ли заказывать проектную документацию?

В нашей статье мы дадим ответы на все эти вопросы.

Спальня и лоджия в квартире многоэтажного дома, фото:

Объединение лоджии с кухней – это перепланировка?

Понятие перепланировки трактуется ст. 25 ЖК РФ однозначно: это такие работы, которые приводят в конечном итоге к изменению конфигурации помещений и, как следствие, требуют корректировки плана квартиры в документах БТИ.

Чтобы выполнить объединение лоджии с комнатой либо кухней, потребуется изменение оконно-дверного проема. Соответственно, конфигурация помещений изменится. Поэтому ответ на поставленный вопрос однозначен – если вы объединяете комнату (кухню) и лоджию, то вы делаете самую настоящую перепланировку.

При этом, как и на любой другой вид перепланировки, на объединение лоджии с квартирным помещением нужно предварительно получить разрешение.

Можно ли объединять лоджию с комнатой или кухней?

Еще один часто задаваемый вопрос, ответ на который требует небольшого пояснения. Объединение комнаты с лоджией законно, но такую перепланировку нужно проводить правильно.

К сожалению, часто такие работы собственниками помещений предварительно не согласуются с местными органами власти и, как итог, проводятся с серьезными нарушениями строительных норм и правил.

Совмещение лоджии с комнатой. Правовые аспекты.

Давайте посмотрим, что говорит про совмещение лоджии с кухней (комнатой) законодательство. Обратимся к двум основополагающим документам, освещающим этот вопрос:

1. Постановлению Государственного комитета РФ по строительству и жилищно-коммунальному комплексу от 27 сентября 2003 года № 170 «Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда».
2. Постановлению Правительства Москвы от 25 октября 2011 года № 508-ПП «Об организации переустройства и (или) перепланировки жилых и нежилых помещений в многоквартирных домах и жилых домах».

В п. 4.2.4.9 первого постановления сказано, что не допускается использование лоджий не по назначению . Кроме того, на них нельзя размещать громоздкие и тяжелые вещи.

А в п. 10.18 второго постановления прямо указано, что при перепланировке запрещено объединять лоджию с внутренними помещениями квартиры – кухнями, коридорами и комнатами.

То есть законным способом выполнить объединение лоджии с комнатой либо кухней нельзя . Это запрещенный к производству вид работ, который согласовать не получится.

Это значит, что жилищная инспекция, выдающая собственникам столичных квартир разрешения на перепланировки, откажет в согласовании ремонта, при котором лоджия станет частью жилой комнаты или кухонного помещения.

Есть несколько причин, по которым объединение лоджии с квартирой отнесено к числу запрещенных мероприятий.

Основная из них заключается в том, что при совмещении холодного помещения и отапливаемого нарушается тепловой контур здания, и возрастает общая площадь дома, на которой в зимнее время придется поддерживать тепло.

При массовых перепланировках по объединению лоджии с комнатой в отдельном жилом доме центральная система отопления может не справиться с возросшей нагрузкой, в квартирах температура упадет ниже минимально допустимой нормы, и условия станут не пригодными для проживания.

Варианты незаконного объединения лоджии с квартирой

Ниже, в качестве примеров, мы приводим фото трех перепланировок, которые нельзя согласовать.

Незаконное объединение зала с лоджией, фото 1:

В этом случае частично снесен подоконный блок, и помещения фактически объединены в одно. Без сомнения – выглядит эффектно, но такая перепланировка запрещена без установки разделяющего помещения панорамного (французского) остекления.

Незаконное объединение комнаты с лоджией, фото 2:

Здесь остекление есть, но не установлены теплоизоляционные стеклопакеты. Кроме того, на лоджию вынесен радиатор. Оба фактора делают такую перепланировку незаконной.

Незаконное объединение жилой комнаты с лоджией, фото 3:

На этом фото с остеклением все хорошо, кроме одного – граница лоджии перенесена вглубь комнаты, что делать категорически нельзя.

У вас сразу возникнет вопрос, как такое может быть, ведь только на интернет-порталах, посвященным дизайну интерьеров, без труда можно найти сотни фотоснимков жилых и кухонных помещений, на которых хорошо видны присоединенные к комнатам и кухням лоджии?

Причем варианты объединения лоджии изображены самые разные: в одних квартирах убраны окно и дверь на лоджию, а подоконный блок приспособлен под компьютерный стол, барную стойку, декоративную полку и т.п., в других вообще между помещениями отсутствует какая-либо перегородка, то есть оконно-дверной короб и подоконная часть стены демонтированы полностью.

Что тут можно ответить? Ежегодно москвичи в своих квартирах проводят тысячи незаконных перепланировок, а потом пытаются их узаконить через Мосжилинспекцию. На фотографиях с полноценным объединением лоджии и комнаты (кухни) вы как раз и видите примеры таких самовольных перепланировок, за которые предусмотрена административная ответственность.

Кстати, не все такие перепланировки незаконны. Многие могли быть сделаны несколько лет назад, когда объединение лоджии с комнатой (кухней) в «чистом виде» еще разрешалось. Но теперь подобная перепланировка запрещена.

Как узаконить объединение лоджии и комнаты?

Сделать лоджию с комнатой единым пространством невозможно. В законе четко сказано, что помещения обязательно должны быть разделены. Но разграничить лоджию и комнату можно, к примеру, светопрозрачной перегородкой в виде французских дверей от пола до потолка.

Такие двери очень практичны и имеют необычный внешний вид. Они зрительно увеличивают жилое пространство, преображают дизайн помещений и обеспечивают проникновение уличного света.

Но самое главное, если вас посетила идея объединения лоджии с комнатой или кухней, то согласовать такую перепланировку можно только заменив окно, дверь и стандартный подоконный блок на стеклянные двери. Иного законного способа «объединить» холодное и отапливаемое помещения на сегодняшний день не существует.

Замена подоконного блока на светопрозрачные двери при объединении лоджии с квартирой, это разрешенная перепланировка:

Установка единого дверного блока из стеклопакетов между лоджией и жилой комнатой обязательно должна быть отображена в проекте перепланировки. Кроме того, потребуется выполнить теплотехнический расчет для определения разницы теплопотерь при замене подоконной зоны на светопрозрачную дверную конструкцию.

Примечание: в некоторых городах Подмосковья удаление части стены под окном приравнивается местными согласующими органами к изменению фасада здания, поэтому такую перепланировку там крайне сложно согласовать.

Чтобы не усложнять себе процесс согласования перепланировки, лоджию придется остеклить и утеплить. Нужно иметь в виду, что батареи, подключенные к общедомовой системе водоснабжения и отопления, на лоджию выносить запрещено.

При этом допускается устройство системы электрического пола. Также можно поддерживать нужную температуру в зоне лоджии при помощи электрического обогревателя. Многие собственники при организации комнаты или кухни, совмещенной с лоджией, батареи заменяют на напольный конвектор.

Кроме того, при таком типе перепланировки предстоит удаление оконно-дверной рамы и демонтаж подоконного блока безударным методом с помощью алмазного оборудования силами строительной специализированной бригады.

Правильное совмещение лоджии с комнатой, фото :

В некоторых жилых зданиях разрешается уменьшать ненесущие простеночные зоны для расширения проема на лоджию, а также убирать дверной порожек. Возможность или невозможность проведения таких работ тесно связана с типом дома, в котором расположена квартира.

Например, в монолитных домах демонтаж порожка и простенков (если они ненесущие) технически допустим. А вот в кирпичных, блочных и панельных домах получить разрешение на такие работы практически нереально.

Примечание: в панельных домах, разработанных АО МНИИТЭП с технологией защиты от прогрессирующего обрушения (здания, построенные после 2007 года), проектной организацией запрещено срезать подоконные блоки, поэтому объединение лоджии с квартирой в них сложно согласовать.

Объединение лоджии с комнатой – согласование работ

Поскольку устройство лоджии, совмещенной с комнатой (кухонным помещением), своими руками без ведома жилищной инспекции считается нарушением закона, то, прежде чем приступить к ремонтным работам, придется запастись терпением и оформить все бумаги в установленном порядке.

Процесс согласования объединения лоджии с комнатой имеет две фазы – до ремонта и после.

До начала ремонтных работ нужно получить разрешение от Мосжилинспекции, чтобы на законных основаниях к этим самым работам приступить. А после ремонта предстоит сдача перепланировки комиссии и оформление акта о ее завершении.

Жилищная инспекция выдает разрешение только после рассмотрения пакета документов, которые предоставляет собственник квартиры или его законный представитель. Вот перечень базовых документов:

• Техпаспорт помещения.
• Документ на квартиру, подтверждающий право собственности.
• Проект переустройства и перепланировки квартиры + теплотехнический расчет.
• Техническое заключение о возможности выполнения перепланировки.
• Доверенность на перепланировку (если согласованием занимается не лично собственник квартиры, а его представитель).
• Согласие банка на объединение лоджии с комнатой (при условии нахождения квартиры в залоге у банка, выдавшего ипотечный кредит).

Все документы передаются в Мосжилинспекцию в электронной форме в виде сканированных копий через портал госуслуг города Москвы.

Мосжилинспекция может отказать в согласовании перепланировки. Основанием для этого может стать непредоставление всех необходимых документов или несоответствие проекта перепланировки квартиры требованиям законодательства. В остальных случаях заявителю разрешают проводить задуманные ремонтные работы.

Разрешение Мосжилинспекции на объединение лоджии с квартирой путем демонтажа подоконного блока и установки стеклянных дверей:

Также стоит отметить, что после получения разрешения перепланировка лоджии, объединенной с комнатой (кухней), должна быть окончена в установленный жилищной инспекцией срок – это, как правило, 12 месяцев. Если вы не успеваете за это время сделать ремонт, то нужно вовремя продлить действие разрешения еще на 6 месяцев.

Совмещение лоджии с кухней, комнатой. Ответы на вопросы.

Можно ли узаконить объединение лоджии с комнатой, выполненное без разрешения?

— Только в том случае, если все демонтажно-строительные работы проведены с соблюдением строительного законодательства. Чтобы узаконить сделанную перепланировку, потребуется техническое заключение о допустимости и безопасности выполненных работ. Наша компания может разработать для вас такой документ.

Разрешается ли при объединении лоджии с комнатой убирать порожек под дверью на лоджию?

— Если объединение лоджии с комнатой планируется в монолитном доме, то порожек можно будет убрать. В панельных, блочных и кирпичных зданиях порог, вероятнее всего, придется оставить в прежнем положении. Но все будет зависеть от итогов инженерного обследования квартиры.

Какова цена объединения лоджии с комнатой?

— Все зависит от того, в какую компанию вы обратитесь за проектом перепланировки и будете ли пользоваться услугами профессиональных согласователей. О стоимости проектной документации в нашей организации можно узнать на сайте. Кроме того, для вас в нашей компании доступна услуга согласования перепланировки под ключ.

Обязательно ли нужен проект для перепланировки с объединением лоджии и спальни, зала, кухни?

Для того, чтобы получить разрешение на перепланировку у жилищной инспекции, в состав документов, подаваемых на согласование, обязательно входят проектные документы. Их два – техническое заключение на перепланировку и проект с теплотехническим расчетом, наглядно показывающий, каким именно образом в квартире будет изменена текущая планировка.

Проект перепланировки с объединением зала и лоджии в квартире:

Заказываются такие документы в любом проектном бюро, у которого имеется свидетельство СРО. Мы будем очень признательны, если вы воспользуетесь услугами нашей компании. У нас есть свидетельство СРО и огромный опыт в проектировании и согласовании такого вида перепланировок.

Еще раз обращаем внимание, что, согласно ППМ №508-ПП, совмещение лоджии с комнатой либо кухней относится к такому типу работ, которые согласуются только при наличии проектной документации. В упрощенном порядке, по эскизу, такую перепланировку нельзя согласовать.

Если у вас остались какие-то вопросы по согласованию перепланировки, пишите сюда , мы обязательно вам ответим. Также получить бесплатную консультацию наших специалистов вы можете, набрав номер указанного на сайте телефона.

Могут ли собственники объединить квартиру с лоджией

Вопрос перепланировки, переустройства и реконструкции регламентирован ЖК РФ и Правилами № 170, однако, споры жителей МКД с надзорными органами по поводу разных видов работ возникают постоянно. Рассказываем о том, могут ли собственники квартир демонтировать окна/двери между комнатой и лоджией и почему.

В 2019 году Минстрой РФ допускал демонтаж конструкций между квартирой и лоджией с согласия ОМС

1. Перепланировка жилого помещения – это изменение его конфигурации, требующее внесения корректировок в его технический паспорт (ч. 2 ст. 25 ЖК РФ).
2. Демонтаж окон и дверей, выходящих на застеклённую лоджию, утепление лоджии являются перепланировкой, поскольку происходит присоединение площади лоджии к площади комнаты (п. 1.7.1 Правил № 170).
3. Провести перепланировку/переустройство жилого помещения собственник может только по согласованию с органом местного самоуправления, предоставив в ОМС заявление с приложением следующих документов согласно ч. 2 ст. 26 ЖК РФ:

• подтверждающие права собственности на помещение;
• проект переустройства/перепланировки;
• протокол ОСС о согласии всех собственников на работы, если происходит присоединение к помещению части общего имущества;
• технический паспорт на помещение;
• при необходимости – заключение органа по охране памятников архитектуры, истории и культуры о допустимости проведения переустройства и (или) перепланировки помещения в многоквартирном доме.

При этом ведомство отметило, что не допускается проведение работ, которые ведут к нарушению прочности или разрушению несущих конструкций МКД, нарушению в работе инженерных систем и установленного на нём оборудования, ухудшению сохранности и внешнего вида фасадов, нарушению противопожарных устройств в доме (п. 1.7.2 Правил № 170).

Согласно письму от 01.08.2019 № 28475-ОГ/04, Минстрой РФ допускает объединение лоджии с комнатой с демонтажом оконного/дверного проёма, причём без указания на обязательное получение разрешения на такие работы общего собрания собственников помещений в МКД.

В 2020 году Минстрой РФ требует перед такими работами получить разрешение всех собственников в МКД и ОМС

В 2020 году Минстрой РФ снова прокомментировал вопрос по перепланировке/переустройству квартиры путём объединения лоджии и комнаты. В письме от 03.03.2020 № 6370-ОГ/04 ведомство расставило уже другие акценты.

Письмо Минстроя РФ стало ответом на запрос, в котором авторы указали на то, что собственники хотят демонтировать окна и двери, выходящие на застеклённый балкон с его утеплением. Такие работы могут изменить «тепловой контур» дома и повлиять на класс энергетической эффективности МКД. К тому же, согласно п. п. 3.2 и 3.15 СП 54.13330.2016, балкон и лоджия имеют принципиально разные технические характеристики.

Минстрой РФ в ответ на этот вопрос в письме № 6370-ОГ/04 сослался на п. 2 ПП РФ № 491, где указано, что относится к общему имуществу собственников помещений в МКД. Это в том числе ограждающие несущие конструкции многоквартирного дома, включая фундаменты, несущие стены, плиты перекрытий, балконные и иные плиты, несущие колонны и иные ограждающие несущие конструкции.

Изменение объекта капитального строительства, куда относятся перестройка, замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций, считается реконструкцией и проводится в соответствии с требованиями ст. ст. 51 – 55 ГК РФ. При этом уменьшение размера общего имущества дома при реконструкции может происходить только с согласия всех собственников помещений в МКД (ч. 3 ст. 36, ч. 2 ст. 40 ЖК РФ).

Минстрой РФ сделал вывод, что демонтаж оконного проёма является реконструкцией и ведёт к уменьшению размера общего имущества, и, следовательно, возможен только с согласия всех собственников помещений в многоквартирном доме и органа местного самоуправления.

Суды запрещают такие работы, считая их реконструкцией конструктивных элементов дома

Позицию Минстроя РФ подтверждает и судебная практика. Например, в деле № 33-9553/2016 собственница помещения в одном из многоквартирных домов Хабаровска подала в суд на администрацию города, считая, что не обязана возвращать в исходное состояние квартиру после того, как объединила лоджию и кухню.

Администрация Хабаровска настаивала на том, что такие работы являются реконструкцией. В результате демонтажа части внешней несущей стены увеличилась площадь жилого помещения, лоджия используется не по назначению, затронуты конструктивные элементы, относящиеся к общему имуществу собственников помещений МКД в отсутствие согласия последних.

Собственница протестовала, считая, что демонтированная часть стены к общему имуществу не относится, является самонесущей, согласия других собственников на данные работы не требуется.

• жилое помещение может быть сохранено в перепланированном и (или) переустроенном состоянии, если этим не нарушаются права и законные интересы граждан, либо это не создает угрозу их жизни или здоровью;
• объединение лоджии с жилым помещением изменяет ее функциональное назначение и не подпадает под понятие переустройства и перепланировки квартиры;
• изменение параметров объектов капитального строительства, их частей, площади и качества инженерно-технического обеспечения относится к реконструкции;
• действующее законодательство не предусматривает возможности для сохранения жилого помещения в реконструированном состоянии;
• принятие решения о реконструкции общего имущества относится к компетенции общего собрания собственников.

Судьи указали на то, что согласно технической документации демонтированная в результате произведенных в квартире работ часть наружной стены многоквартирного жилого дома относится к общему имуществу, поскольку является несущей. Поэтому иск был отклонён, а требование МСУ по приведению квартиры в соответствие с техпаспортом оставлено в силе.

Такое решение согласуется с позицией ВС РФ, которую он высказалв деле № АКПИ13-873: в ходе эксплуатации дома должно поддерживаться соответствие параметров и других характеристик строительных конструкций требованиям проектной документации, и указанное соответствие должно поддерживаться посредством технического обслуживания. Кемеровский областной суд в апелляционном определении от 15.12.2016 по делу № 33-15631/2016 указал, что действующее законодательство запрещает пробивать проёмы в стенах крупнопанельных зданий.

Запомнить

Если в 2019 году Минстрой РФ считал объединение квартиры и лоджии перепланировкой, то в новом письме в 2020 году ведомство говорит о том, что такие работы являются реконструкцией и требуют согласования с ОМС и всеми собственниками помещений в доме, поскольку демонтаж стены между лоджией и помещением квартиры приводит к уменьшению площади общего имущества. Суды также считают, что демонтаж стены между квартирой и лоджией незаконным и вредящим целостности несущих конструкций дома и безопасности проживания в нём.

Как объединить лоджию с комнатой: варианты перепланировки и порядок действий

Один из популярных вариантов перепланировки квартиры — ее объединение с балконом и лоджией. Многие собственники недвижимости считают, что такие работы — простые, и для их проведения не нужно получать разрешение. На самом деле часть работ можно сделать без согласования, но большинство из них запрещено проводить без согласования. А если сделать перепланировку с нарушением строительных норм, придется заплатить штраф и вернуть все в исходное состояние.

Рассказываем, можно ли объединить балкон и комнату и как это сделать, чтобы перепланировка была законной.

Чем отличаются балкон и лоджия

Собираясь объединять лоджию с комнатой, нужно понимать, что именно предстоит присоединить — балкон или лоджию. Это важно потому, что строительными и законодательными нормами для них предусмотрены разные действия, которые можно выполнить при ремонте или реконструкции.

Различия между лоджией и балконом прописаны в СП 54.13330.2011, СНиП 31-01-2003. Согласно им:

• лоджия — помещение, которое с трех сторон ограждено стенами. Если речь идет об угловой комнате, тогда лоджия ограждается двумя стенами;
• балкон — это огражденная площадка, выступающая из фасада .

У балкона и лоджии разные технические возможности — способность выдерживать приложенную к ним нагрузку. Поскольку лоджия входит в состав здания и опирается на его боковые стены, она может выдержать практически такой же вес, как и комната. Это около 400 кг на квадратный метр площади. В новостройках такая нагрузка может быть выше и достигать 600 кг на квадратный метр.

Балкон не входит в состав здания — он держится за несущую стену только одной стороной. Поэтому предельная нагрузка на него меньше. Даже в зданиях новой постройки она составляет всего 250 кг на квадратный метр. И с каждым годом она становится меньше примерно на 1%.

Возможно ли объединение лоджии с комнатой: правовые аспекты

Попытка совместить лоджию или балкон с комнатой связаны с действиями, которые могут нарушить целостность конструкции или сделать ее непригодной для эксплуатации. При перепланировке собственники квартир:

• переносят коммуникационные сети;
• меняют расположение электрических точек и ставят дополнительные электрические точки;
• увеличивают жилую площадь квартиры;
• пробивают проемы;
• переносят двери;
• сносят несущие конструкции;
• убирают или переносят оконные проемы.

Собираясь делать перепланировку комнаты с балконом, нужно учитывать законодательные нормы, действующие на территории РФ. Еще принимают во внимание отдельные требования, которые могут действовать в субъекте федерации, где расположена квартира. Например, для Москвы это будут:

• Постановление Госкомитета РФ по строительству и ЖКХ №170. Им утверждаются правила и нормы технической эксплуатации жилфонда;
• Постановление Правительства Москвы №508. Оно определяет нормы, по которым организуется переустройство и перепланировка помещений в жилых и нежилых сооружениях.

Согласно норм, приведенных в постановлениях:

• лоджию нельзя использовать не по ее непосредственному назначению в многоквартирных домах.
• при перепланировке нельзя объединять внутренние помещения с лоджией.

Почему запрещают объединять лоджию с комнатой

Объединение лоджии с квартирой запрещено по ряду причин, основные из которых:

• при совмещении холодного и горячего помещения нарушается тепловой контур здания. Как следствие, увеличивается площадь, на которой в зимнее время нужно поддерживать тепло. В таких ситуациях на центральное отопление значительно возрастает нагрузка, с которой она плохо справляется, и температура внутри квартиры может стать непригодной для проживания;
• при перепланировке часто затрагивают несущую стену. В таком случае есть опасность повреждения целостности всего здания, вплоть до его обрушения.

Пример перепланировок, которые нельзя согласовать:

• частичный снос подоконного блока без установки панорамного (французского) остекления;
• снос подоконного блока и установка между лоджией и комнатой стеклопакетов, которые не обеспечивают теплоизоляции;
• вынос радиатора центрального отопления на лоджию;
• перенос границы лоджии внутрь комнаты.

Совмещение лоджии с комнатой: что можно сделать

Разрешен демонтаж подоконного блока с его заменой на светопрозрачные двери. Но такая перепланировка должна быть отражена в одобренном проекте. Еще для получения разрешения на перепланировку нужно сделать теплотехнический расчет. Он помогает определить разницу теплопотерь до и после проведения работ и сравнить их с нормируемыми.

При получении разрешения важно понимать, что батарею нельзя выносить на лоджию. Закон запрещает размещать на балконе или лоджии независимо от того, были ли они объединен с примыкающей комнатой или нет:

• водные радиаторы;
• трубы систем отопления;
• любые инженерные коммуникации, которые идут от стояка системы отопления.

При перепланировке нужно учитывать такие моменты:

• если хочется, чтобы на лоджии было тепло, можно сделать теплый пол или поставить электрический обогреватель, напольный конвектор;
• демонтаж нельзя проводить ударным методом. Для этого используют безударный способ и применяют алмазное оборудование;
• в домах, которые разработаны с защитой от прогрессирующего обрушения здания, нельзя демонтировать подоконный блок;
• в некоторых районах демонтаж части стены может приравниваться к изменению фасада знания. В таком случае перепланировку практически невозможно согласовать.

Разрешают уменьшение несущей простеночной зоны и демонтаж дверного порожка. Но такие виды работ разрешены не в любых домах. Например, убрать порожек и увеличить простенок можно в монолитных домах. В таких зданиях особая конструкция. В них стены делают по принципу пирога. Они состоят из пенобетона, газосиликата или шлакобетона, утеплителя и штукатурки. При такой конструкции опору делают поэтажно. Собственник квартиры в монолитном доме может расширить дверной проем без риска для целостности здания, не затрагивая несущие стены. Но если внешние стены здания сделаны из железобетона, проводить работу по объединению лоджии и балкона с демонтажем стены нельзя — это затронет несущую конструкцию.

Возможность демонтажа порожка в кирпичном или блочном доме зависит от того, какая конструкция у бетонной плиты. Если при проведении строительных работ ее заделали в виде консоли, то порожек убирать нельзя — это может привести к обрушению.

Уменьшить простеночную зону и демонтировать порожек нельзя в панельном доме. Но можно уменьшить высоту порожка — это не считается нарушением.

Что будет, если проигнорировать ограничения по объединению балкона с комнатой

Часто собственники квартир самовольно демонтируют оконные и подоконные блоки, присоединяют балконы, утепляют их, не получая разрешений. Им кажется, что это их собственность и никакие согласования не нужны.

Последствия могут быть разными. Например, если затронуть несущую стену, балкон может рухнуть. А при объединении балкона с комнатой в квартире станет холоднее. От этого разовьется сырость и появится плесень. Еще, делая перепланировку без получения разрешений, собственник квартиры нарушает закон. Если управляющая компания, соседи или кто-то другой пожалуются на незаконное объединение лоджии с комнатой, владельца жилья привлекут к ответственности.

Каким будет наказание, зависит от того, что сделал собственник квартиры. Если произведенные действия разрешены в многоквартирном доме с учетом его типа и норм региона, обяжут выплатить штраф и внести изменения в технический план. Сумма штрафа для обычных граждан — до 2500 рублей. Но если помещение принадлежит юридическому лицу, размер штрафа может достигать 300 тыс рублей.

Часто оказывается, что совмещение балкона с комнатой выполнено с нарушением строительных норм и угрожает целостности здания. Если такая перепланировка фиксируется, нужно:

• выплатить штраф;
• восстановить демонтированные части лоджии или балкона — вернуть помещение в первоначальное состояние.

При фиксировании незаконной перепланировки бывает, что собственники квартиры платят штраф, но не возвращают помещение в первоначальное состояние. В таком случае представители жилищной инспекции обращаются в суд. По решению суда у собственника могут отобрать квартиру. Недвижимость будет продана на торгах и из вырученных средств заберут сумму, которая необходима для проведения восстановительных работ. В эту сумму будет входить стоимость материалов и работы, которую будет выполнять подрядная организация. Остальные деньги будут переданы бывшему собственнику квартиры.

Список документов для соединения лоджии с комнатой

Нельзя самостоятельно демонтировать стену или порожек, выполнить другие работы, связанные с перепланировкой. Чтобы все было законно, сначала получают разрешение. После того как будет закончен ремонт, перепланировку принимает комиссия, проверяя соответствие выполненных работ перечню тех, на которые собственник квартиры получил разрешение. После приема работ комиссия составляет акт о завершении работ. Если нарушений не будет выявлено, в план квартиры вносят изменения.

Чтобы получить разрешение на перепланировку, нужно собрать такие документы:

• технический план на квартиру;
• документ, подтверждающий право собственности. Это может быть свидетельство о праве собственности или выписка из ЕГРН;
• проект перепланировки. Но такой документ нельзя начертить самостоятельно или обратиться к специалисту, который умеет грамотно составлять чертежи. Это делает проектная организация;
• теплотехнический расчет;
• доверенность на согласование перепланировки. Такой документ нужен, если разрешение на объединение комнаты с лоджией получает не лично собственник квартиры, а его доверенное лицо;
• заключение организации, на балансе которой находится многоквартирный дом;
• согласие всех собственников помещений в доме. Такой документ нужен, если перепланировку невозможно сделать без присоединения к помещению заявителя части общего имущества. Например, его оформляют, если владелец квартиры хочет увеличить площадь козырька над своим балконом — это изменит вид фасад здания и затронет часть общедомового имущества. Такое же разрешение нужно получать, если владелец дома захочет объединить балкон с любой комнатой своей квартиры;
• согласие банка. Оно необходимо, если квартиру приобрели в ипотеку и с нее еще не снято обременение. Чтобы сделать перепланировку, сначала нужно получить разрешение банка. Если банк не даст разрешения, сделать перепланировку по условиям предоставления ипотечного кредита можно будет только после погашения ссуды и снятия обременения.
• заключение МЧС РФ;
• заключение Роспотребнадзора.

Перечень документов для получения разрешения может отличаться в зависимости от региона и действующих норм законодательства на момент обращения. Лучше уточнить, что нужно собрать для проведения определенных работ. Для этого можно обратиться в городское управление архитектуры населенного пункта.

Порядок проведения работ при объединении лоджии с комнатой

Чтобы объединить лоджию и комнату, нужно:

1. Определить, какие работы будут проводиться. Собственнику квартиры не обязательно изучать, что можно делать, а что нельзя — нормы региона и перечень работ, которые разрешено провести, можно узнать в БТИ или в проектной компании.
2. Обратиться в проектную компанию, которая составит проект перепланировки по действующим нормам. Такой документ может составлять только та фирма, которая состоит в саморегулируемой организации. Если документ выполнит организация, которая не состоит в СРО, проект не будет утвержден и разрешение на перепланировку не дадут.
3. Предоставить готовый проект для согласования в управляющую компанию, на балансе которой находится многоквартирный дом.
4. Обратиться в МЧС и Роспотребнадзор, если проведение работ требует согласования в таких организациях.
5. Подготовить и предоставить в жилищную инспекцию пакет документов для получения разрешения.
6. Получить разрешение на проведение работ.
7. Провести работы по утвержденному проекту.
8. Вызвать кадастровых инженеров, которые составят акт проведенных работ.
9. Подписать акт проведенных работ у проектировщиков, в управляющей компании и в администрации.
10. Обратиться в БТИ или к кадастровым инженерам для оформления нового технического плана квартиры с уже внесенными изменениями.
11. Направить заявку в Росреестр с правоустанавливающими документами на квартиру и новым техническим планом для внесения изменений. Заявление можно подать, обратившись в отделение МФЦ или направив заявку через официальный сайт Росреестра. Чтобы направить заявку через интернет, у заявителя должна быть электронная подпись.
12. Получить новую выписку из ЕГРН.

С заявлением на получение разрешения для перепланировки не обязательно обращаться лично. Это можно сделать через сайт Госуслуг, приложив необходимые документы в виде скан-копий.

В перепланировке могут отказать, если:

• заявитель предоставил не все документы, которые нужны в конкретном случае;
• перечень работ, который собственник планирует проводить, не отвечает требованиям законодательства РФ или региона, в котором расположен многоквартирный дом.

Бывает, что заявителям отказывают в перепланировке без наличия законных оснований. Если собственник квартиры считает, что планируемые изменения не противоречат закону и строительным нормам, для защиты своих интересов он может обратиться в суд.

Иногда покупатели квартир сталкиваются с тем, что бывший хозяин сделал перепланировку, но не узаконил ее. Часто об этом узнают уже после проведения сделки. Чтобы не возникало ситуаций с незаконной перепланировкой в купленом жилье, перед подписанием договора купли-продажи нужно сверить технический план квартиры с фактическими размерами и конфигурацией помещения.

Можно ли узаконить соединение балкона с комнатой задним числом

По статистике 90% согласований перепланировки проводится уже после того, как работы выполнены. Чаще всего это бывает перед продажей квартиры. В большинстве случаев такие перепланировки сделаны много лет назад, и собственники надеются, что можно будет заплатить небольшой штраф и просто внести изменения в Росреестр.

По факту такое обращение связано с оформлением большого количества разрешений и часто приходится получать одобрение через суд. При условии, что перепланировка была выполнена с нарушением строительных норм, придется заплатить штраф вернуть все в исходное состояние независимо от того, сколько времени квартира эксплуатировалась с проведенной перепланировкой.

Некоторые виды работ, которые сейчас запрещены, признавались законными несколько лет назад. Поэтому если нужно узаконить перепланировку, принимают во внимание те нормы, которые действовали в РФ и регионе расположения квартиры в период проведения ремонта.

Объединение лоджии с комнатой: что запомнить

• Перечень работ, которые можно выполнить, зависит от типа многоквартирного дома, материала его постройки и норм, действующих в РФ и регионе.
• Нельзя самостоятельно изучить строительные нормы и законодательство региона, где находится квартира, и сделать перепланировку — на это нужно получить разрешение.
• Полное объединение комнаты с балконом или лоджией запрещено. Даже если разрешат снести подоконный блок, необходимо монтировать раздвижные двери.
• При объединении лоджии с комнатой запрещено устанавливать батареи или проводить систему отопления через лоджию. Можно поставить на лоджии электрический нагреватель или сделать теплый пол.
• Для получения разрешения на перепланировку нужно составить проект, одобрить его в управляющей компании, получить разрешение от МЧС, Роспотребнадзора.
• После проведения работ нужно составить акт, сделать новый технический план и обратиться в Росреестр для внесения изменений. После обращения собственнику квартиры выдают выписку из ЕГРН с внесенными изменениями.
• Если самовольно сделать перепланировку, придется заплатить штраф и узаконить внесенные изменения. Если выполненные работы не отвечают строительным нормам, придется вернуть помещение в исходное состояние.

Как законно присоединить лоджию к комнате или кухне

Объединение лоджии с кухней или комнатой — уже давно одна из самых популярных перепланировок. Но выполнить ее получается не в каждой квартире. В каких случаях разрешается объединить лоджию, а в каких нет — разбираемся с гостьей второго выпуска подкаста «Ремонт и котики» Татьяной Рыпаковой, которая уже более 13 лет занимается разработкой и согласованием перепланировок.

Подкаст: перепланировка без штрафов и паники (50 минут)

От чего зависит возможность объединения лоджии с комнатой или кухней?

Лоджия входит в границы квартиры. В этом вы можете убедиться, посмотрев свою выписку ЕГРН. В границах своей квартиры вы вольны делать все, что захотите, если это не противоречит существующим строительным, санитарным и пожарным нормам и выполняется на основании согласованного проекта перепланировки.

• лоджия застеклена;
• стена между лоджией и комнатой/кухней не несущая;
• соблюдены правила пожарной безопасности.

Лоджию нельзя объединить, если она является аварийным выходом из квартиры в случае пожара. Такое бывает, если жилье находится выше 15 метров над уровнем земли, в квартире только одна лоджия или на этаже здания есть только одна лестничная клетка.

При каких условиях можно присоединить лоджию

Если лоджия не является аварийным выходом, ее можно объединить с комнатой или кухней, утеплив все стены и перекрытия, которые ограждают ее от улицы. Нельзя просто демонтировать перегородку между комнатой и лоджией и так все и оставить. Во-первых, вы будете отапливать улицу, во-вторых, разница температур будет провоцировать выпадение конденсата у соседей и образование плесени.

В новостройках все чаще лоджии делают застекленными, но такое остекление не позволить устроить на балконе кабинет или зону отдыха. Холодное остекление обязательно нужно заменить на теплое.

Также при объединении нужно сохранить допустимую температуру в теплых помещениях. Это можно сделать, заменив приборы центрального отопления на более мощные или установив на лоджии электрические конвекторы или теплый пол.

Какими способами можно утеплить лоджию и какие из них будут перепланировкой

Балкон входит в границы квартиры, но не учитывается при ее общей площади. Обшивка ограждения и плит утеплителем не будет перепланировкой. Главное — правильно выполнить «пирог» утепления: предусмотреть слои гидроизоляции, минераловатное утепление, пароизоляцию и др. Иначе на балконе собственника и соседей будут скапливаться конденсат и плесень.

Устройства электрического отопления не меняют характеристик квартиры и также не считаются перепланировкой. Это:

• электрический теплый пол;
• инфракрасные панели;
• электрические конвекторы и др.